6月20日上午,燕郊新盤(pán)天洋城三期開(kāi)盤(pán),售樓處內“震撼底價(jià)”的招牌十分醒目。天洋城此次推出的新品以7800元/平方米的均價(jià)公開(kāi)發(fā)售。而今年4月,天洋城二期樓座的均價(jià)曾達到11000元/平方米,與此相比,該項目售價(jià)已“明降”30%。

　　調價(jià)補量

　　北京通州區新盤(pán)金隅·花石匠將于近期開(kāi)盤(pán),預計銷(xiāo)售價(jià)格為16000-18000元/平方米,開(kāi)盤(pán)當天認購1萬(wàn)元可抵10萬(wàn)元�！艾F在的價(jià)格基本接近去年底的水平,我們可以接受了�！表椖渴蹣翘巸瓤捶康男炫�士對中國證券報記者表示�；ㄊ�匠離城鐵起始站約1公里,該區域新房?jì)r(jià)格曾漲至22000-24000元/平方米。
　　在嘗到“零成交”的苦澀后,房地產(chǎn)商開(kāi)始調“價(jià)”補“量”�！耙越衲�4月份的價(jià)格水平定價(jià),房子必然賣(mài)不動(dòng)。下調10%-20%后,剛性需求才會(huì )逐步進(jìn)場(chǎng)�！眮喓罊C構副總經(jīng)理任啟鑫表示。
　　地處西四環(huán)外的遠洋沁山水·上品于6月18日開(kāi)盤(pán),銷(xiāo)售均價(jià)26000元/平方米;與周邊同品質(zhì)二手房售價(jià)相比,該項目均價(jià)低1000-2000元/平方米。開(kāi)盤(pán)5天以來(lái),銷(xiāo)售平穩,截至6月22日,沁山水·上品393套預售房源中,僅剩余62套“可售”,另外331套均已“預訂”或“聯(lián)機備案”,銷(xiāo)售率達84%。
　　降價(jià)30%開(kāi)盤(pán)的天洋城三期,200余套房源在當天便告售罄�！艾F在,降價(jià)幅度大的項目,銷(xiāo)售狀況就十分理想。而價(jià)格未松動(dòng)的項目,基本上是零成交�！敝性�三級市場(chǎng)研究部總監張大偉指出。
　　根據搜房網(wǎng)數據監控中心的統計,6月中上旬,北京在售的235個(gè)普通商品住宅項目中（不含別墅、商住樓、保障房）,147個(gè)項目出現“零成交”,其中包括5月份新獲預售證的柏陽(yáng)景園、保利·西山林語(yǔ)等項目。
　　盡管開(kāi)發(fā)商“打折風(fēng)”不斷上演,但是成交均價(jià)并未出現大規模下降。統計數據顯示,與5月份相比,6月上旬僅有15個(gè)項目成交均價(jià)出現下滑。其中,3個(gè)項目降價(jià)幅度超過(guò)2000元。
　　亞豪機構統計數據顯示,6月中上旬,京城新開(kāi)盤(pán)項目整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)為23540元/平方米,而5月同期的整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)為25081元/平方米,6月開(kāi)盤(pán)均價(jià)降幅僅6.1%。
　　中原地產(chǎn)華北區總經(jīng)理李文杰分析,目前房?jì)r(jià)下調已經(jīng)達成共識,開(kāi)發(fā)商遲遲不降價(jià)的主要原因是如何制定降價(jià)的幅度,偏低或者偏高都可能出現負面影響,所以較為謹慎。他預測,7月份房?jì)r(jià)出現實(shí)質(zhì)性下調的可能性很大。

    供求逆轉

　　調控之下,大量投資性購房需求退出市場(chǎng),與此同時(shí),剛性自住需求也延遲釋放。這就在短期內造成了樓市供大于求的局面。
　　據亞豪機構統計數據顯示,6月份中上旬（截至20日）,北京共成交期房住宅2626套,成交面積為24.9萬(wàn)平方米,除去保障性住房,實(shí)際成交的期房商品住宅為1482套,成交面積為17萬(wàn)平方米,環(huán)比5月同期,期房住宅成交套數下降41.8%,實(shí)際成交的期房商品住宅套數下降40.7%。
　　從單日成交量來(lái)看,6月份實(shí)際成交的期房商品住宅僅有4天超過(guò)100套,最低2日的日成交量?jì)H有30套,這對于北京在售的近200個(gè)樓盤(pán)來(lái)說(shuō),成交低迷之勢可見(jiàn)一斑。
　　截至6月22日,北京市可售期房套數為11.24萬(wàn)套,可售房屋面積為144.88萬(wàn)平方米;其中住宅套數為5.87萬(wàn)套,可售住宅面積760.89萬(wàn)平方米。
　　亞豪機構任啟鑫認為,從存量房源看,目前北京市場(chǎng)的供需比超過(guò)8比1,說(shuō)明供應量出現較明顯的過(guò)剩。任啟鑫分析,一方面是成交量的大幅下挫,另一方面是房企開(kāi)發(fā)熱情相對高漲,而根據北京市建委的預售管理規定,入市項目須一次性推出全部取證房源,從而導致近期樓市量增價(jià)縮。此外,新增房源戶(hù)型呈現出明顯的縮減態(tài)勢,比如首開(kāi)智慧社、潤楓欣尚的套均供應面積都在70平方米以下,相應套數增加,供過(guò)于求的態(tài)勢更為明顯。

　　資金吃緊

　　“今年,總公司給我們的銷(xiāo)售任務(wù)是30億元,但上半年僅完成35%。下半年的壓力很大�！币患掖笮偷禺a(chǎn)公司北京區域的銷(xiāo)售總監坦言。
　　業(yè)內人士指出,房地產(chǎn)企業(yè)的運營(yíng)資金中,超過(guò)三成來(lái)自商品房預售款,銷(xiāo)售低迷將直接導致房企資金鏈趨緊。今年以來(lái),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源增速持續回落。其中,定金及預收款回落明顯。
　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師認為,在銷(xiāo)售回籠資金嚴重受阻的情況下,開(kāi)發(fā)商的資金鏈條將不會(huì )順暢。今后,開(kāi)發(fā)商資金吃緊將是一種常態(tài)。尤其是前兩年儲備土地較多、新項目開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售受阻的房企以及負外債的上市公司,可能會(huì )面臨著(zhù)資金鏈斷裂的危機。
　　中國指數研究院最新報告顯示,今年5月以來(lái),中華企業(yè)(600675,股吧)、世茂股份(600823,股吧)等10余家房地產(chǎn)上市公司公布了其信托融資計劃,總融資規模逾50億元,以期能緩解資金壓力。
　　今年以來(lái),綠城中國等房企在高負債率的情況下繼續拿地,銷(xiāo)售放緩后,這些公司可能再度面臨財務(wù)困境�！�2010年一季度拍得的土地中,部分需要一年之內繳清土地價(jià)款,這意味著(zhù),高價(jià)拿地的房企在下半年面臨的資金壓力非常大�！�
　　以綠城中國為例,2009年公司456億元的地價(jià)款中,已支付200億元左右,2010年仍有230多億元尚未付清。2010年,公司又購買(mǎi)一批土地,地價(jià)款為90億元左右。另外,綠城今年的在建項目達102個(gè),在建面積超過(guò)1200萬(wàn)平方米,新開(kāi)工面積將超過(guò)800萬(wàn)平方米。
　　一位證券分析師指出,根據綠城2009年年報,公司持有的現金可以?xún)敻抖唐趥鶆?wù),但由于該集團項目多布局在華東地區,銷(xiāo)售回款受到房地產(chǎn)新政的影響較大,而公司在銀行信貸獲取方面沒(méi)有明顯優(yōu)勢,因此在2010年下半年公司的財務(wù)狀況有惡化的可能。