近日，有關(guān)要在長(cháng)沙等地試點(diǎn)“商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)稅”的說(shuō)法引起了外界的關(guān)注。而據記者了解，長(cháng)沙市稅務(wù)部門(mén)對于商業(yè)地產(chǎn)出租征稅，近些年確實(shí)探索出了一些獨門(mén)“功夫”。這讓長(cháng)沙轄區內包括縣市在內，房屋特別是商業(yè)地產(chǎn)的房東們開(kāi)始排隊納稅。

　　房產(chǎn)出租稅竟可有可無(wú)

　　按照稅收法規的規定，無(wú)論是住宅還是商業(yè)門(mén)面出租，均需納稅。
　　但一些城市對此退避三舍，認為收起來(lái)有三難：
　　一是房地產(chǎn)持有環(huán)節，國人納稅意識歷來(lái)淡薄。很多商業(yè)地產(chǎn)房東們認為，我出租的是私人房產(chǎn)，憑什么要納稅？二是城市樓宇林立，住宅出租、寫(xiě)字樓、商住兩用、住改商多如牛毛，跑斷腿上門(mén)也收不全；三是法不責眾，大家都不交，你能奈何？
　　有稅務(wù)專(zhuān)家坦言，一些大城市房屋出租稅往往只能收到3000萬(wàn)元至4000萬(wàn)元，占當地稅收總額的比例還不到1%。
　　于是，一些熱衷于“經(jīng)營(yíng)城市”者覺(jué)得，房屋出租稅不過(guò)是個(gè)可有可無(wú)的“小稅種”，甚至還會(huì )妨礙樓市活躍，間接影響“土地財政”。有人據此得出結論：房屋出租稅都收不上來(lái)，何況物業(yè)稅、房產(chǎn)稅？

　　合理設計激活“小稅種”

　　長(cháng)沙市地稅局稅政二處處長(cháng)李金武告訴記者，長(cháng)沙市地稅局近年意識到，“土地財政”終歸有極限，地方公共財政要“可持續”，必須從眼下開(kāi)始就培養穩定的財源。而被“忽略不計”的房產(chǎn)出租稅，就是一塊“撂荒”的沃土。
　　按照對房地產(chǎn)出租稅的法規，這項稅收包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費附加等，由出租方繳納，稅率分別為5%、7%、3%和12%。
　　相關(guān)專(zhuān)家分析認為，綜合起來(lái)近20%的稅率，操作性不強，也容易遭遇抵觸，這是房地產(chǎn)出租稅“半死不活”的重要原因。為此，長(cháng)沙市去年下半年規定，出租住房月租金1000元以下，按4%征稅。1000元以上，按照6%征稅。對出租非住房的，月租金1000元以下的，按6%征稅。1000元以上，按12%征稅。對重點(diǎn)征管對象，長(cháng)沙市設定為商鋪、寫(xiě)字樓、產(chǎn)權式酒店等商業(yè)地產(chǎn)。
　　長(cháng)沙市有一線(xiàn)“稅官”說(shuō)，這種調整和重點(diǎn)對象鎖定，讓基層重新找回了征稅信心和底氣。

　　“陰陽(yáng)合同”難逃征管

　　長(cháng)沙市地稅局局長(cháng)龍曉清到下屬單位定期檢查，房產(chǎn)出租稅征繳進(jìn)度成了規定動(dòng)作。查進(jìn)度、發(fā)通報、點(diǎn)評與考核結合，基層稅務(wù)部門(mén)不敢懈怠。
　　在長(cháng)沙，“稅官”們花了很大精力對轄區內商業(yè)門(mén)面、寫(xiě)字樓、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和產(chǎn)權式酒店等展開(kāi)摸底調查，對出租房總體情況特別是區位、租金價(jià)格水平和出租人、承租人情況等重要信息得以逐步掌握。長(cháng)沙市地稅局將各個(gè)終端機構在調查中發(fā)現的應納稅戶(hù)個(gè)人信息登入電腦，迄今一共錄入了近50000戶(hù)。納稅不到位，系統對稅務(wù)機關(guān)內部有提示，對外則能對未納稅戶(hù)群發(fā)短信。房屋出租戶(hù)接到短信，就有了主動(dòng)依法納稅的壓力。
　　發(fā)現稅務(wù)部門(mén)“風(fēng)聲緊”了，一些商業(yè)地產(chǎn)房東想用“陰陽(yáng)合同”抵擋。有人與租房戶(hù)簽個(gè)假合同，人為降低租金標準想達到避稅的目的。
　　但瀏陽(yáng)市(長(cháng)沙下屬縣級市)地稅局等馬上出了對策——調查區域房屋租金水平，召集房屋出租戶(hù)和承租戶(hù)開(kāi)會(huì )“聽(tīng)證”，制定最低租金標準作為計稅底線(xiàn)，專(zhuān)門(mén)打擊“陰陽(yáng)合同”。
　　寧鄉縣地稅局則推出了舉報有獎制度。他們依照稅法有關(guān)規定，對社會(huì )公布了舉報房產(chǎn)出租領(lǐng)域偷逃稅的獎勵辦法。結果，當地一個(gè)長(cháng)期偷逃稅收的經(jīng)濟型商務(wù)酒店被稅務(wù)部門(mén)發(fā)現，被一舉收繳稅款30多萬(wàn)元。
　　長(cháng)沙市有地稅基層單位規定，稅務(wù)機關(guān)催交稅款如找不到房主，就由承租人負責送達通知。仍然收不上來(lái)，則由承租人承擔稅收。稅務(wù)部門(mén)積極推動(dòng)房屋出租業(yè)務(wù)發(fā)生過(guò)程中雙方寫(xiě)下承諾書(shū)，約定納稅人。這樣做，較好地解決了出租人和承租人互相推諉，與稅官“打游擊”的問(wèn)題，

　　發(fā)動(dòng)社會(huì )力量“圍堵”

　　李金武說(shuō)，房產(chǎn)出租稅面對千家萬(wàn)戶(hù)，基層地稅分局或者地稅所只有七八個(gè)工作人員，必須要發(fā)動(dòng)社會(huì )力量。
　　長(cháng)沙市地稅局與一些區縣政府聯(lián)手，將街道和社區對房產(chǎn)出租稅征管的協(xié)調，納入了政績(jì)考核。寧鄉縣稅務(wù)部門(mén)如發(fā)現公務(wù)人員偷逃或者抗拒繳納房產(chǎn)出租稅，就立即報紀委，一經(jīng)查實(shí)相關(guān)官員年終考核面臨“一票否決”。對于普通群眾中的納稅“釘子戶(hù)”，則爭取寧鄉法院支持，往往一張傳票發(fā)下去，“釘子戶(hù)”們就會(huì )趕緊納稅。
　　在瀏陽(yáng)市，200多家不交稅的“老賴(lài)”，被當地報紙在醒目位置曝光，很多人見(jiàn)報后，趕緊到稅務(wù)機關(guān)補稅。
　　長(cháng)沙市很多寫(xiě)字樓的物業(yè)公司，也成了地稅局代征受委托人。一位稅務(wù)部門(mén)官員說(shuō)，物業(yè)公司對樓宇內房屋出租情況最了解，照此操作，像長(cháng)沙市瀏正街等寫(xiě)字樓密集區，房產(chǎn)出租稅一收一個(gè)準。其中有個(gè)過(guò)去納稅寥寥無(wú)幾的樓盤(pán)，物業(yè)公司介入后，征收到位率高達90%，入庫稅收能達到260多萬(wàn)元。
　　長(cháng)沙市地稅局還通過(guò)加大宣傳力度，在租房戶(hù)中逐步培養起了索票的習慣。有了發(fā)票做基礎，地稅部門(mén)就能采取上網(wǎng)比對方式查漏稅。今年長(cháng)沙市地稅局通過(guò)比對兩個(gè)月31996份發(fā)票，就發(fā)現了3050個(gè)問(wèn)題。追查下來(lái)，一舉查補稅款高達1000多萬(wàn)元。
　　地稅機關(guān)對房產(chǎn)出租稅“較真”，還真為長(cháng)沙市挖到了一座“金山”：自去年10月份對房屋出租稅采取系列措施加強征管以來(lái)，長(cháng)沙市房產(chǎn)出租稅征繳到位了1.5億元，寧鄉縣和瀏陽(yáng)市也都超過(guò)了1000萬(wàn)元，均比過(guò)去的水平翻了番。一些基層地稅分局和稅務(wù)所，有時(shí)一天開(kāi)具的納稅憑證，就多達300多張。在納稅高峰時(shí)段，還出現了房東們排隊繳稅的現象。有分析認為，將這些做法堅持下去，長(cháng)沙市房屋出租稅還有翻番的潛力。