年初以來(lái)，繼物業(yè)稅“實(shí)轉”無(wú)望后，包括重慶開(kāi)征特別住房消費稅、上海開(kāi)征住房保有稅等消息頻傳，將房產(chǎn)稅推到了風(fēng)口浪尖。近日，國務(wù)院正式批準并公布了《2010年深化經(jīng)濟體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》，首次從中央層面明確將“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”。記者在南昌等地采訪(fǎng)了解到，房產(chǎn)稅實(shí)際征收仍面臨實(shí)施細則不完善以及技術(shù)層面和操作層面的諸多難題，短期內全面開(kāi)征的可能性不大。
　　由于房產(chǎn)稅征收客觀(guān)上確實(shí)存在房產(chǎn)登記系統尚未整合和交易數據信息尚未互聯(lián)互通的問(wèn)題，包括房屋登記系統和房屋信息共享平臺都沒(méi)有建立，房產(chǎn)、銀行、稅務(wù)、公安等系統的信息無(wú)法共享；同時(shí)，有關(guān)開(kāi)征房產(chǎn)稅的制度規范如房產(chǎn)稅征收條例尚未出臺，征稅對象、范圍和稅率還沒(méi)有確定；此外，費用如何繳納、不繳納的如何處罰，相關(guān)的制度環(huán)境也不成熟，因此完全推出還需要一定的時(shí)間�；亟◤娬J為首先將由相關(guān)部門(mén)出臺指導性文件，隨后才會(huì )逐步公布實(shí)施細則。江西省住建廳房地產(chǎn)處邵繼濤認為，考慮到制度層面和操作層面的因素，短期內大規模開(kāi)征房產(chǎn)稅的可能性較小。
　　總體來(lái)看，開(kāi)征房產(chǎn)稅主要面臨以下三大問(wèn)題：
　　一是房產(chǎn)登記信息不完整。針對已有的關(guān)于房產(chǎn)稅征收的不同“版本”，無(wú)論是對二套以上和別墅征收，還是將每戶(hù)家庭名下一定房產(chǎn)面積為起征點(diǎn)，還是對第三套房開(kāi)始征收，都需要房管、銀行、稅務(wù)等相關(guān)部門(mén)在信息和數據互聯(lián)互通的基礎上，統一執行標準，并相互監督，避免“流于形式”開(kāi)征房產(chǎn)稅。南昌市房管局信息中心副主任沈學(xué)農認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息化建設遠遠滯后于房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的發(fā)展速度，大量基礎性工作沒(méi)有落實(shí)，全國聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)信息共享平臺沒(méi)有建立，地域性太強、信息割據嚴重影響了宏觀(guān)決策和政策調控的有效性。
　　以南昌市為例，南昌市房管局下屬的交易系統——房地產(chǎn)信息網(wǎng)只有南昌市五大城區的房屋交易信息，也即在南昌市所轄郊區縣南昌縣買(mǎi)了房子，然后到南昌市區買(mǎi)房，南昌市房屋交易系統只能查詢(xún)到此人在南昌市的房產(chǎn)情況，外地無(wú)法查詢(xún)，仍以首套房辦理相關(guān)手續；銀行實(shí)行的二套房認定標準是基于全國銀行征信系統，并沒(méi)有與房產(chǎn)系統聯(lián)網(wǎng)，購房人的房產(chǎn)信息銀行無(wú)從得知。若要以家庭為單位，弄清楚幾套屬名雖不同的房屋是一家人所購，則還涉及公安戶(hù)籍系統，但是目前三方數據和信息并沒(méi)有實(shí)現共享。
　　對此，沈學(xué)農建議加大資金和技術(shù)投入，由一個(gè)職能部門(mén)牽頭，多部門(mén)參與進(jìn)來(lái)，將公安、房管、稅務(wù)以及銀行的信息打通，并且同步更新，出臺的具體措施實(shí)施起來(lái)有可操作性，才能把好的政策兌現。
　　二是實(shí)際征收時(shí)房產(chǎn)稅應納稅額如何確定。包括：納稅主體是個(gè)人還是家庭；不同年限、不同類(lèi)型房屋的稅基、稅率如何確定，是“新老劃斷”僅對新增住房，還是“一刀切”對所有房產(chǎn)均征收房產(chǎn)稅；按面積征收還是房產(chǎn)總價(jià)征收，若按房產(chǎn)總價(jià)，是以房產(chǎn)原值還是市場(chǎng)評估價(jià)來(lái)定。
　　1986年頒布的《房產(chǎn)稅暫行條例》，將房產(chǎn)稅的征稅稅基定為，對于經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納；對租用房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據。
　　張東祥認為，考慮到調整后的房產(chǎn)稅涉及非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，作為持有環(huán)節的稅收，沿用過(guò)去按房產(chǎn)原值扣除一定比例征收，不能反映房屋價(jià)值的變化，還是應當按市場(chǎng)評估價(jià)作為征稅依據，而這又涉及房產(chǎn)價(jià)值評估。他建議政府不要單幢去評估房?jì)r(jià)或出租價(jià)，而應大面積地“批量”評估。同時(shí)，他建議，要恢復征收住宅房產(chǎn)稅可從北京、上海、深圳、杭州等部分房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快、社會(huì )反響強烈的城市開(kāi)始試點(diǎn)，畢竟這些城市的房地產(chǎn)信息化程度相對高、實(shí)行起來(lái)相對容易，下一步再在全國逐步展開(kāi)。
　　三是稅收以何種方式征管。由于調整后的房產(chǎn)稅涉及的個(gè)人非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)屬于私有財產(chǎn)，涉及范圍廣，實(shí)際征收起來(lái)難度較大。胡小林研究員認為，持有環(huán)節征稅環(huán)境還不成熟。在我國，個(gè)人所得稅是一個(gè)成熟稅種，年收入12萬(wàn)元以上實(shí)行主動(dòng)申報制，但是從目前來(lái)看，靠個(gè)人申報征收效果并不好�，F在開(kāi)征持有環(huán)節的房產(chǎn)稅也同樣面臨這樣的問(wèn)題。在相應的懲戒機制缺乏的情況下，實(shí)際征收情況很可能不盡如人意。事實(shí)上，我國《房產(chǎn)稅暫行條例》的實(shí)際情況是，地方政府對居民出租住房的征收仍十分少，另一方面，居民也很少主動(dòng)申報和繳納。
　　目前來(lái)看，房產(chǎn)稅稅費繳納可采取以下幾種方式，一是由稅務(wù)部門(mén)直接向個(gè)人征繳，這在我國還沒(méi)有先例，加上需要付出巨大的行政成本，操作性不大；二是參照個(gè)人所得稅征收方式，由單位財務(wù)部門(mén)代扣代繳，但是這種方式下部分自由職業(yè)者和不在冊的人員擁有多套房產(chǎn)但不用征收房產(chǎn)稅；三是參照物業(yè)費、取暖費，由居委會(huì )、物業(yè)公司代收；四是個(gè)人主動(dòng)向稅收部門(mén)申報并上繳。在我國現行的個(gè)人征信系統和稅收征管體制下，后三種方式存在大量漏繳漏征的可能。
　　此外，如果不以評估價(jià)而以市場(chǎng)交易價(jià)格作為納稅依據，同時(shí)簡(jiǎn)化為在交易環(huán)節一次征收，操作起來(lái)可行性較強，但卻再次增加了交易環(huán)節的稅收，賣(mài)主也容易將稅收轉嫁給買(mǎi)方。