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持續兩個(gè)多月的房地產(chǎn)調控是否見(jiàn)效？土地市場(chǎng)或能一窺端倪。進(jìn)入6月，各地土地流拍頻繁，底價(jià)成交成為普遍現象，2008年的慘淡似乎正在重演。而地價(jià)對于房?jì)r(jià)的傳導效應歷來(lái)巨大，目前，在一些土地供應較多的地區，房?jì)r(jià)已出現明顯回落。
這一信號，更影響的是開(kāi)發(fā)商及購房者未來(lái)的預期，開(kāi)發(fā)商新房定價(jià)普遍下調，市場(chǎng)的普跌預期正在形成。
土地市場(chǎng)慘淡重現
進(jìn)入6月，土地市場(chǎng)重現了2008年的慘淡局面：各地土地出讓頻繁遭遇流拍，而即使成交地塊的價(jià)格，也“緊貼地皮”，以底價(jià)或微超底價(jià)成交。
在土地最“熱”的一線(xiàn)城市北京，6月22日上午，房山兩塊居住用地現場(chǎng)開(kāi)標，其中一度流拍的竇店用地險些再流標，樓面地價(jià)每平米下探千元，僅為3700元/平米。
6月21日，廣州市國土房管局公告稱(chēng)，因故暫緩出讓白云區金沙洲B3702A-06地塊，據悉，金沙洲地塊是收回的昔日地王，但此次掛牌起始價(jià)總地價(jià)約為11.1億元，比原先的“地王價(jià)”打折近半。對于推遲原因和再掛牌日期，廣州市國土房管局未予透露。
二線(xiàn)城市也不例外。6月8日，廈門(mén)2幅土地流拍，最低拍出1454元/平方米的“白菜價(jià)”；6月12日，合肥225畝單體最大環(huán)湖地塊N1004和177畝瑤海區E1003地塊，均現場(chǎng)宣布取消供應；6月19日，蘇州新政后的首次大型土地拍賣(mài)會(huì )舉行，32宗地塊4塊流拍，11塊地底價(jià)成交。
作為市場(chǎng)競買(mǎi)主體的開(kāi)發(fā)商，對于地價(jià)的預期已經(jīng)“收斂”：在各地的拍賣(mài)市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商報價(jià)明顯降低，報價(jià)都接近底價(jià)，甚至低于底價(jià)，成為一個(gè)普遍現象。
“地價(jià)預期的基礎是對未來(lái)房?jì)r(jià)的預期，”京城一位大型房地產(chǎn)商負責人表示，行業(yè)對于后市的信心已大減。
土地流拍和底價(jià)成交正是2008年的普遍現象。多位業(yè)內人士表示，隨著(zhù)地價(jià)的調整而來(lái)的，將是房?jì)r(jià)也進(jìn)入下降通道。
低地價(jià)傳導效應已現
“地價(jià)調整已傳遞到房屋交易市場(chǎng)，土地新政開(kāi)始見(jiàn)效，”北京中原三級市場(chǎng)研究部總監張大偉認為，相比2009年各區域的地王拉動(dòng)房?jì)r(jià)，現在的土地市場(chǎng)，卻成為政府調整區域房?jì)r(jià)的重要手段。
在北京最近土地供應比較多的房山、大興、昌平等區域，房?jì)r(jià)已明顯回落，而很多購房者也期待地價(jià)的回落能夠影響到房?jì)r(jià)。據北京中原統計數據顯示，房山及昌平在售的項目，新政以來(lái)已經(jīng)全部停漲，房山二手房均價(jià)約為9000元，相比4月份本區域9500元/平米的均價(jià)，出現5.3%的價(jià)格下調。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)的監測數據顯示，目前八通線(xiàn)沿線(xiàn)二手房實(shí)際成交均價(jià)，已經(jīng)回落至16000元/平方米。而在新政前，這里的實(shí)際成交均價(jià)曾超過(guò)20000元/平方米，兩個(gè)月降幅達到20%。
新房方面，此前多個(gè)超過(guò)20000元/平方米的通州項目，其售價(jià)都有不同程度的下調。除了之前變相降價(jià)的K2海棠灣和K2清水灣外，龍湖通州一項目的售價(jià)也由20000元/平方米下調至18000元/平方米。
中原地產(chǎn)預計，低價(jià)地的大量供應，將在7月開(kāi)始對開(kāi)發(fā)商及市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。
新盤(pán)價(jià)格暗戰
進(jìn)入6月尤其是端午節后，各地樓市成交進(jìn)一步下滑，多個(gè)城市出現零成交。但從上周末北京一些項目開(kāi)盤(pán)的情況來(lái)看，市場(chǎng)還未形成普降的預期。
但隨著(zhù)土地市場(chǎng)的低迷，低地價(jià)成為普遍現象，房?jì)r(jià)的普跌預期正在形成。根據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)及搜房網(wǎng)數據中心等統計，北京下半年預計開(kāi)盤(pán)的項目達到67個(gè)，其中四環(huán)以?xún)?9個(gè)，四-五環(huán)11個(gè)，五-六環(huán)26個(gè)，六環(huán)外11個(gè)。其中位于大興、房山、通州、順義、昌平的純新盤(pán)不在少數，而這些新盤(pán)或老盤(pán)后期改案名的項目，開(kāi)盤(pán)價(jià)格在暗中調低。
如北京萬(wàn)科房山長(cháng)陽(yáng)半島項目，開(kāi)盤(pán)價(jià)格從此前的14000元-17000元調低至13500元-15000元；位于大興的保利茉莉公館此前預期17000-18000元也將下調，因為附近的綠地西斯萊公館精裝房?jì)H售18500元/平米。
2008年的房?jì)r(jià)拐點(diǎn)和普降潮，也是從新盤(pán)定價(jià)開(kāi)始�！皩τ陂_(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，新盤(pán)不存在與前期業(yè)主的糾紛問(wèn)題，只要比周邊樓盤(pán)低15%-20%，就很好賣(mài)了，”多位業(yè)內人士表達了這一觀(guān)點(diǎn)。
中國海外主席孔慶平在6月9日的股東大會(huì )上透露，下半年中海將有大量新盤(pán)推售，而新盤(pán)并不存在降不降價(jià)的問(wèn)題。他同時(shí)也表示，屆時(shí)會(huì )根據市況調整開(kāi)盤(pán)價(jià)格。
中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)陳云峰稱(chēng)，無(wú)論是明降還是暗降，將會(huì )有更多的樓盤(pán)打折，大規模降價(jià)將會(huì )出現�！艾F在購房者對房?jì)r(jià)繼續下跌的預期明顯，開(kāi)發(fā)商只有真正降價(jià)，符合購房人的心理預期了，房子才能賣(mài)出去�！彼f(shuō)。
陳云峰認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)入調整期，從新政執行情況來(lái)看，調控措施短期內不會(huì )有松動(dòng)的跡象。
樓市進(jìn)入深度博弈期
京城樓市在嚴厲的調控政策作用下出現了成交低迷的勢態(tài)。
據亞豪機構統計數據顯示，6月份中上旬(截止20日)京城共成交期房商品住宅2626套，成交面積為24.9萬(wàn)平米，除去保障性住房因素，實(shí)際成交的期房商品住宅為1482套，成交面積為17.0萬(wàn)平米，環(huán)比4月同期，期房商品住宅下降了41.8%和38.6%，實(shí)際成交的期房商品住房下降了40.7%和34.8%。從單日成交量來(lái)看，6月份實(shí)際成交的期房商品住房?jì)H有4天超過(guò)了100套，其余16天均未超過(guò)100套，最低的一天僅成交30套，這對于北京在售的近400個(gè)樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，成交低迷之勢可見(jiàn)一斑。
而成交低迷降低了開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)意愿，預計7月，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)的意愿并不強烈，許多項目出現了“欲出還休”的猶豫心態(tài)。據亞豪機構調查統計，7月份計劃開(kāi)盤(pán)的項目約有34個(gè)，而其中明確表示開(kāi)盤(pán)的項目?jì)H有十余個(gè)，有近半數的項目尚存在著(zhù)不確定的因素，因此，7月份的樓市注定是一個(gè)捉摸不定的動(dòng)蕩市場(chǎng)。
對此，亞豪機構副總經(jīng)理高姍認為，當前正值新政調控的威力期，調控組合拳對打擊投資、投機性購房非常精準，多數購房者購房意愿降低。觀(guān)望氣氛漸濃，與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也不敢貿然推出新盤(pán)，推盤(pán)意愿有所減弱，這些因素均導致了成交走勢的持續下降。
但記者同時(shí)發(fā)現，雖然市場(chǎng)成交走勢持續低迷，但從價(jià)格走勢來(lái)看，并未出現明顯的下降。
據亞豪機構統計數據顯示，6月中上旬京城新開(kāi)盤(pán)項目整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)為23540元每平方米，而5月同期的整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)為25081元每平方米，比較發(fā)現，6月開(kāi)盤(pán)均價(jià)僅下降了6.1%，而從實(shí)際成交的價(jià)格走勢來(lái)看，6月中上旬京城商品住宅成交均價(jià)為17952元每平方米，環(huán)比五月同期略漲了7.5%。
高姍由此指出，當前雖然成交量下降明顯，但成交價(jià)格仍然比較堅挺，并未出現大幅下降的現象，說(shuō)明當前的樓市博弈正在加劇。
高姍認為，7月份樓市博弈將進(jìn)一步加劇，調控政策力度仍然不減，購房人仍然低迷觀(guān)望，開(kāi)發(fā)商對購房人的心態(tài)難以判斷，既擔心降價(jià)幅度不夠難以觸動(dòng)消費，又擔心降價(jià)幅度過(guò)大引發(fā)購房人“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心態(tài)，令降價(jià)失去預期效果反而帶來(lái)負面作用。7月開(kāi)盤(pán)項目“欲出還休”也說(shuō)明一部分開(kāi)發(fā)商的舉棋不定，如果想有更多的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，就必須有切實(shí)的舉措來(lái)打破目前的博弈局面。
北京中原三級市場(chǎng)研究部張大偉也分析認為，成交量的節節下滑，的確已讓二手房?jì)r(jià)率先出現了明顯下降，通州部分小區的售價(jià)在新政以后下調幅度已經(jīng)超過(guò)3成，但目前并沒(méi)有形成非常明顯的新房定價(jià)下探，在新房?jì)r(jià)格沒(méi)有出現明顯且普遍的松動(dòng)時(shí)，另外對于目前的樓市來(lái)說(shuō)，依然有兩個(gè)可能出臺的政策影響：房產(chǎn)稅及加息�！叭娴某滓廊粸闀r(shí)尚早�！�
張大偉預計，6月下旬樓市將繼續表現為成交量下跌，北京樓市成交均價(jià)可能才會(huì )開(kāi)始出現普降，但因為目前開(kāi)發(fā)商資金依然充裕，下調幅度不會(huì )過(guò)大。
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