持續兩個(gè)多月的房地產(chǎn)調控是否見(jiàn)效?土地市場(chǎng)或能一窺端倪。進(jìn)入6月,各地土地流拍頻繁,底價(jià)成交成為普遍現象,2008年的慘淡似乎正在重演。而地價(jià)對于房?jì)r(jià)的傳導效應歷來(lái)巨大,目前,在一些土地供應較多的地區,房?jì)r(jià)已出現明顯回落。 這一信號,更影響的是開(kāi)發(fā)商及購房者未來(lái)的預期,開(kāi)發(fā)商新房定價(jià)普遍下調,市場(chǎng)的普跌預期正在形成。
土地市場(chǎng)慘淡重現
進(jìn)入6月,土地市場(chǎng)重現了2008年的慘淡局面:各地土地出讓頻繁遭遇流拍,而即使成交地塊的價(jià)格,也“緊貼地皮”,以底價(jià)或微超底價(jià)成交。 在土地最“熱”的一線(xiàn)城市北京,6月22日上午,房山兩塊居住用地現場(chǎng)開(kāi)標,其中一度流拍的竇店用地險些再流標,樓面地價(jià)每平米下探千元,僅為3700元/平米。 6月21日,廣州市國土房管局公告稱(chēng),因故暫緩出讓白云區金沙洲B3702A-06地塊,據悉,金沙洲地塊是收回的昔日地王,但此次掛牌起始價(jià)總地價(jià)約為11.1億元,比原先的“地王價(jià)”打折近半。對于推遲原因和再掛牌日期,廣州市國土房管局未予透露。 二線(xiàn)城市也不例外。6月8日,廈門(mén)2幅土地流拍,最低拍出1454元/平方米的“白菜價(jià)”;6月12日,合肥225畝單體最大環(huán)湖地塊N1004和177畝瑤海區E1003地塊,均現場(chǎng)宣布取消供應;6月19日,蘇州新政后的首次大型土地拍賣(mài)會(huì )舉行,32宗地塊4塊流拍,11塊地底價(jià)成交。 作為市場(chǎng)競買(mǎi)主體的開(kāi)發(fā)商,對于地價(jià)的預期已經(jīng)“收斂”:在各地的拍賣(mài)市場(chǎng)上,開(kāi)發(fā)商報價(jià)明顯降低,報價(jià)都接近底價(jià),甚至低于底價(jià),成為一個(gè)普遍現象。 “地價(jià)預期的基礎是對未來(lái)房?jì)r(jià)的預期,”京城一位大型房地產(chǎn)商負責人表示,行業(yè)對于后市的信心已大減。 土地流拍和底價(jià)成交正是2008年的普遍現象。多位業(yè)內人士表示,隨著(zhù)地價(jià)的調整而來(lái)的,將是房?jì)r(jià)也進(jìn)入下降通道。
低地價(jià)傳導效應已現
“地價(jià)調整已傳遞到房屋交易市場(chǎng),土地新政開(kāi)始見(jiàn)效,”北京中原三級市場(chǎng)研究部總監張大偉認為,相比2009年各區域的地王拉動(dòng)房?jì)r(jià),現在的土地市場(chǎng),卻成為政府調整區域房?jì)r(jià)的重要手段。 在北京最近土地供應比較多的房山、大興、昌平等區域,房?jì)r(jià)已明顯回落,而很多購房者也期待地價(jià)的回落能夠影響到房?jì)r(jià)。據北京中原統計數據顯示,房山及昌平在售的項目,新政以來(lái)已經(jīng)全部停漲,房山二手房均價(jià)約為9000元,相比4月份本區域9500元/平米的均價(jià),出現5.3%的價(jià)格下調。 21世紀不動(dòng)產(chǎn)的監測數據顯示,目前八通線(xiàn)沿線(xiàn)二手房實(shí)際成交均價(jià),已經(jīng)回落至16000元/平方米。而在新政前,這里的實(shí)際成交均價(jià)曾超過(guò)20000元/平方米,兩個(gè)月降幅達到20%。 新房方面,此前多個(gè)超過(guò)20000元/平方米的通州項目,其售價(jià)都有不同程度的下調。除了之前變相降價(jià)的K2海棠灣和K2清水灣外,龍湖通州一項目的售價(jià)也由20000元/平方米下調至18000元/平方米。 中原地產(chǎn)預計,低價(jià)地的大量供應,將在7月開(kāi)始對開(kāi)發(fā)商及市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。
新盤(pán)價(jià)格暗戰
進(jìn)入6月尤其是端午節后,各地樓市成交進(jìn)一步下滑,多個(gè)城市出現零成交。但從上周末北京一些項目開(kāi)盤(pán)的情況來(lái)看,市場(chǎng)還未形成普降的預期。 但隨著(zhù)土地市場(chǎng)的低迷,低地價(jià)成為普遍現象,房?jì)r(jià)的普跌預期正在形成。根據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)及搜房網(wǎng)數據中心等統計,北京下半年預計開(kāi)盤(pán)的項目達到67個(gè),其中四環(huán)以?xún)?9個(gè),四-五環(huán)11個(gè),五-六環(huán)26個(gè),六環(huán)外11個(gè)。其中位于大興、房山、通州、順義、昌平的純新盤(pán)不在少數,而這些新盤(pán)或老盤(pán)后期改案名的項目,開(kāi)盤(pán)價(jià)格在暗中調低。 如北京萬(wàn)科房山長(cháng)陽(yáng)半島項目,開(kāi)盤(pán)價(jià)格從此前的14000元-17000元調低至13500元-15000元;位于大興的保利茉莉公館此前預期17000-18000元也將下調,因為附近的綠地西斯萊公館精裝房?jì)H售18500元/平米。 2008年的房?jì)r(jià)拐點(diǎn)和普降潮,也是從新盤(pán)定價(jià)開(kāi)始!皩τ陂_(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),新盤(pán)不存在與前期業(yè)主的糾紛問(wèn)題,只要比周邊樓盤(pán)低15%-20%,就很好賣(mài)了,”多位業(yè)內人士表達了這一觀(guān)點(diǎn)。 中國海外主席孔慶平在6月9日的股東大會(huì )上透露,下半年中海將有大量新盤(pán)推售,而新盤(pán)并不存在降不降價(jià)的問(wèn)題。他同時(shí)也表示,屆時(shí)會(huì )根據市況調整開(kāi)盤(pán)價(jià)格。 中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)陳云峰稱(chēng),無(wú)論是明降還是暗降,將會(huì )有更多的樓盤(pán)打折,大規模降價(jià)將會(huì )出現!艾F在購房者對房?jì)r(jià)繼續下跌的預期明顯,開(kāi)發(fā)商只有真正降價(jià),符合購房人的心理預期了,房子才能賣(mài)出去!彼f(shuō)。 陳云峰認為,房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)入調整期,從新政執行情況來(lái)看,調控措施短期內不會(huì )有松動(dòng)的跡象。
樓市進(jìn)入深度博弈期
京城樓市在嚴厲的調控政策作用下出現了成交低迷的勢態(tài)。 據亞豪機構統計數據顯示,6月份中上旬(截止20日)京城共成交期房商品住宅2626套,成交面積為24.9萬(wàn)平米,除去保障性住房因素,實(shí)際成交的期房商品住宅為1482套,成交面積為17.0萬(wàn)平米,環(huán)比4月同期,期房商品住宅下降了41.8%和38.6%,實(shí)際成交的期房商品住房下降了40.7%和34.8%。從單日成交量來(lái)看,6月份實(shí)際成交的期房商品住房?jì)H有4天超過(guò)了100套,其余16天均未超過(guò)100套,最低的一天僅成交30套,這對于北京在售的近400個(gè)樓盤(pán)來(lái)說(shuō),成交低迷之勢可見(jiàn)一斑。 而成交低迷降低了開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)意愿,預計7月,開(kāi)發(fā)商推盤(pán)的意愿并不強烈,許多項目出現了“欲出還休”的猶豫心態(tài)。據亞豪機構調查統計,7月份計劃開(kāi)盤(pán)的項目約有34個(gè),而其中明確表示開(kāi)盤(pán)的項目?jì)H有十余個(gè),有近半數的項目尚存在著(zhù)不確定的因素,因此,7月份的樓市注定是一個(gè)捉摸不定的動(dòng)蕩市場(chǎng)。 對此,亞豪機構副總經(jīng)理高姍認為,當前正值新政調控的威力期,調控組合拳對打擊投資、投機性購房非常精準,多數購房者購房意愿降低。觀(guān)望氣氛漸濃,與此同時(shí),開(kāi)發(fā)商也不敢貿然推出新盤(pán),推盤(pán)意愿有所減弱,這些因素均導致了成交走勢的持續下降。 但記者同時(shí)發(fā)現,雖然市場(chǎng)成交走勢持續低迷,但從價(jià)格走勢來(lái)看,并未出現明顯的下降。 據亞豪機構統計數據顯示,6月中上旬京城新開(kāi)盤(pán)項目整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)為23540元每平方米,而5月同期的整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)為25081元每平方米,比較發(fā)現,6月開(kāi)盤(pán)均價(jià)僅下降了6.1%,而從實(shí)際成交的價(jià)格走勢來(lái)看,6月中上旬京城商品住宅成交均價(jià)為17952元每平方米,環(huán)比五月同期略漲了7.5%。 高姍由此指出,當前雖然成交量下降明顯,但成交價(jià)格仍然比較堅挺,并未出現大幅下降的現象,說(shuō)明當前的樓市博弈正在加劇。 高姍認為,7月份樓市博弈將進(jìn)一步加劇,調控政策力度仍然不減,購房人仍然低迷觀(guān)望,開(kāi)發(fā)商對購房人的心態(tài)難以判斷,既擔心降價(jià)幅度不夠難以觸動(dòng)消費,又擔心降價(jià)幅度過(guò)大引發(fā)購房人“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心態(tài),令降價(jià)失去預期效果反而帶來(lái)負面作用。7月開(kāi)盤(pán)項目“欲出還休”也說(shuō)明一部分開(kāi)發(fā)商的舉棋不定,如果想有更多的銷(xiāo)售業(yè)績(jì),就必須有切實(shí)的舉措來(lái)打破目前的博弈局面。 北京中原三級市場(chǎng)研究部張大偉也分析認為,成交量的節節下滑,的確已讓二手房?jì)r(jià)率先出現了明顯下降,通州部分小區的售價(jià)在新政以后下調幅度已經(jīng)超過(guò)3成,但目前并沒(méi)有形成非常明顯的新房定價(jià)下探,在新房?jì)r(jià)格沒(méi)有出現明顯且普遍的松動(dòng)時(shí),另外對于目前的樓市來(lái)說(shuō),依然有兩個(gè)可能出臺的政策影響:房產(chǎn)稅及加息!叭娴某滓廊粸闀r(shí)尚早! 張大偉預計,6月下旬樓市將繼續表現為成交量下跌,北京樓市成交均價(jià)可能才會(huì )開(kāi)始出現普降,但因為目前開(kāi)發(fā)商資金依然充裕,下調幅度不會(huì )過(guò)大。
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