京版樓市新政日前發(fā)布，頒布了“以房產(chǎn)套數為標準，以家庭為認定單位”的審核標準，并從政策層面上更加傾向于改善性購房人群。

    4月30日，北京市政府迅速制定并發(fā)布《北京市人民政府貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲文件的通知》，再推十一條措施，落實(shí)國務(wù)院堅決遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲通知精神。

    京版樓市新政兩大亮點(diǎn)

    二套房查詢(xún)可通過(guò)房屋交易權屬系統。

    北京市房屋交易權屬系統早在2004年就已組建，經(jīng)過(guò)多年不斷完善與補給，北京市建委的這一系統一旦和銀行聯(lián)網(wǎng)后，將會(huì )形成一個(gè)便于查詢(xún)個(gè)人住房信息系統的網(wǎng)絡(luò )，對于實(shí)現“以房產(chǎn)套數為標準，以家庭為認定單位”審核購房人買(mǎi)房、貸款情況將會(huì )更有幫助。

    同一購房家庭只能新購買(mǎi)一套房，政策杠桿傾向改善性購房人群。

    新政限定購房家庭只能新購買(mǎi)一套商品住房，從政策層面上來(lái)看更加傾向于改善性購房人群。
    如果購房人因改善居住條件想要更換房屋，依靠貸款的話(huà)，只有賣(mài)掉現有房產(chǎn)再買(mǎi)房才能算做是首套貸款享受相應優(yōu)惠政策。一方面有利于自住改善換房的這部分人群，平衡北京房地產(chǎn)市場(chǎng)失調的供需比例；另一方面，貸款源頭上嚴控投機購房人群，從首付、利率以及實(shí)際貸款情況來(lái)看，這部分人群貸款購買(mǎi)二套、三套甚至以上房產(chǎn)將會(huì )難上加難，能夠有效抑制非理性上漲的北京樓市價(jià)格，平穩房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

    房貸利率差別化

    目前從各家銀行的實(shí)際執行情況來(lái)看，基本上對借款人三套房貸款已暫停發(fā)放。不過(guò)從以往貸款購買(mǎi)第三套房的人群來(lái)看，這部分不足總貸款人群的10%，即便多數銀行停止發(fā)放第三套房貸款，對房貸市場(chǎng)也將不會(huì )造成太大的影響。
    首套房的首付比例方面，各銀行執行的標準較為一致，均對購買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；套型建筑面積在90平米以下的家庭，貸款首付比例不得低于20%。
    在優(yōu)惠利率方面，各銀行執行的標準并不一致，個(gè)別銀行也暫未調整首套住房七折優(yōu)惠利率，而是根據首付比例不同從利率優(yōu)惠上差別化對待，比如以客戶(hù)對該行貢獻度為參考，如客戶(hù)為該行的VIP、白金卡、貴賓卡客戶(hù)等，這部分客戶(hù)可享受到低于普通客戶(hù)的優(yōu)惠利率折扣，例如中國建設銀行，若首付為30%-40%，利率下浮25%；首付40%以上，下浮30%；VIP客戶(hù)還可在原基礎上再下浮5%，但最低只能下浮30%。

    差別化信貸政策較有利

    現各家銀行均嚴格執行“國十條”政策執行，北京版樓市新政落地后從執行層面將會(huì )更到位。
    目前各銀行對貸款購買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。新政明確金融機構以本市房屋權屬交易系統中個(gè)人住房記錄，實(shí)施差別化的信貸將會(huì )對區分首次置業(yè)、二次置業(yè)和改善型住房人群更為有利。這將比之前政策影響面更廣。
    以總價(jià)為150萬(wàn)、評估價(jià)為120萬(wàn)的房產(chǎn)為例：90平米以下二套房與首套房相比，借款人要多支付首付36萬(wàn)元，每月月供可節省1878.08元，總利息可節省90838.97元；90平米以上二套房和首套房相比，借款人要多支付首付24萬(wàn)元，每月月供可節省1082.82元，總利息可節省19875.34元。（見(jiàn)下圖）

    外地人在京如何貸款置業(yè)？

    近日，北京市地方版樓市細則出臺，規定暫停對不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。外地人購房限貸令出臺后，外地人在京如何實(shí)現貸款置業(yè)呢？
    典型案例：鄭先生，是一家小廣告公司的銷(xiāo)售人員，屬于北漂一族，在北京工作已滿(mǎn)四年，與女友感情穩定，并打算日后定居北京。從2010年年初，鄭先生周末就忙著(zhù)在各大中介四處看房子，因為鄭先生沒(méi)有全款購房的能力，所以只能通過(guò)銀行貸款來(lái)實(shí)現購房愿望�？墒蔷驮卩嵪壬�向銀行咨詢(xún)時(shí)，銀行相關(guān)人員要求鄭先生提供“一籮筐”的資料，其中包括身份證、暫住證、學(xué)歷證、穩定收入流水以及在京一年以上的納稅證明或社保證明等才予以辦理，鄭先生聽(tīng)得是“一頭霧水”。
    解析：根據4月30日北京地方版樓市細則，外地人在京購房需提供一年以上的納稅證明或社保繳納證明，銀行才會(huì )為其發(fā)放貸款。但是鄭先生所在的公司為員工發(fā)放的是現金工資，并無(wú)納稅證明可提供。不過(guò)公司為鄭先生繳納了社會(huì )保險，所以他只要開(kāi)具社保繳納證明后，再向銀行遞交貸款，銀行也能通過(guò)審批。

    現階段銀行對外地人貸款如何操作？

    從公司實(shí)際業(yè)務(wù)操作來(lái)看，多數借款人還是可以提供相關(guān)證明的。建議像鄭先生這樣的外地購房人現在不必過(guò)度著(zhù)急，因為從目前銀行實(shí)際操作情況看，新政下發(fā)后，各家銀行已陸續開(kāi)始要求在京居住的外地購房人，提供在京一年以上的納稅證明或者是社會(huì )保險繳納證明，兩者條件滿(mǎn)足其一，即能申請住房貸款。

    外地人在京購房需提供哪些材料？

    新政前：借款人身份證、戶(hù)口本、在京暫住證、配偶身份證（如單身需提供單身證明）、學(xué)歷證明、收入證明、大額存單或其他資產(chǎn)證明等。

    新政后：借款人身份證、戶(hù)口本、在京暫住證、配偶身份證（如單身需提供單身證明）、學(xué)歷證明、收入證明、在京一年以上的納稅證明或社保證明、大額存單或其他資產(chǎn)證明等。