當下，房地產(chǎn)調控逐漸步入“深水區”，后市樓市向左還是向右頗引人關(guān)注。為清晰回答這一問(wèn)題，全國房地產(chǎn)的“大佬”們、宏觀(guān)經(jīng)濟及房地產(chǎn)研究專(zhuān)家、學(xué)者齊聚海南，在7月3日、4日為期兩天的“博螯·21世紀房地產(chǎn)論壇第10屆年會(huì )”上，多位業(yè)界人士及專(zhuān)家學(xué)者對下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)均持悲觀(guān)態(tài)度，表示調控仍將持續。但也有專(zhuān)家大膽預測，在本輪行政政策調控退出之后，房?jì)r(jià)5到8年內翻一番不足為奇。

　　■學(xué)者聲
　　經(jīng)濟二次探底聲再起，樓市中期趨于悲觀(guān)

　　◇代表性觀(guān)點(diǎn)——

　　國金證券首席經(jīng)濟學(xué)家金巖石認為，超級都市圈將迎來(lái)高房?jì)r(jià)時(shí)代崛起，而北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉對中國經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場(chǎng)均持悲觀(guān)態(tài)度。

　　中國經(jīng)濟將二次探底

　　此前，市場(chǎng)對于中國經(jīng)濟將會(huì )二次探底的討論不斷，但國家統計局上月發(fā)布的經(jīng)濟數據顯示，物價(jià)上漲處于溫和上漲態(tài)勢，且從一個(gè)側面反映出需求旺盛，專(zhuān)家對經(jīng)濟的預測也大多樂(lè )觀(guān)。
　　但經(jīng)濟學(xué)家、北京科技大學(xué)教授趙曉分析稱(chēng)，支持中國經(jīng)濟增長(cháng)的三大因素和利好都在消退甚至消失，他判斷出口的利好基本上消失，以后會(huì )從兩位的增長(cháng)變成一位數的增長(cháng)。上半年通脹不會(huì )超越3%，因此不會(huì )考慮加息。 “中國經(jīng)濟二次探底是必然的，W型是最好的結果，如果不知道底部才是危險的。 ”

　　中國房市巔峰期已過(guò)

　　對于城市化對房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢的影響，與會(huì )專(zhuān)家的觀(guān)點(diǎn)截然不同。
　　金巖石認為，中國雖然擁有巨額的貨幣，但消費了不到其中的10%。因此，中國未來(lái)的方向是轉向消費大國。而城市化就是其中的一個(gè)路徑，這將促使中國產(chǎn)生超級都市圈。
　　鐘偉則認為，經(jīng)濟增長(cháng)不可持續，目前的發(fā)鈔速度難以維系，而人們又高估了農村人口轉向城市對房地產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng)力。綜合以上幾個(gè)方面，他堅持認為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的巔峰期已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)2-5年或保持平穩增長(cháng)，未來(lái)5-10年趨于悲觀(guān)。
　　但鐘偉隨后在接受采訪(fǎng)時(shí)卻大膽預測，中國的貨幣發(fā)行、人口增長(cháng)等基本不會(huì )有太大的變化，從這些角度看，中國經(jīng)濟未來(lái)5-8年維持8%—10%的增長(cháng)，居民收入也維持每年10%左右的增長(cháng)，城市化繼續推進(jìn)的話(huà)，房?jì)r(jià)在未來(lái)5-8年內翻一番也不足為奇。

　　房地產(chǎn)轉型剩最后機會(huì )

　　此前持續數月的高房?jì)r(jià)現象與中國的經(jīng)濟刺激密不可分。金巖石認為，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)也就是在解讀貨幣現象。有數據顯示，2009年7月，中國廣義貨幣總量超越美國成為世界單一國家貨幣第一大國，2010年4月已成為名副其實(shí)的世界貨幣第一大國，擁有接近10萬(wàn)億美元的貨幣。一旦用貨幣驅動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)，貨幣要么進(jìn)入水桶，演變成通脹，要么進(jìn)入水池，帶來(lái)資產(chǎn)泡沫。最終選擇的路是國家發(fā)鈔票、房地產(chǎn)吹泡泡。
　　趙曉認為，房地產(chǎn)調控不能走回頭路，必須看成是中國經(jīng)濟轉型的開(kāi)始。轉型本應該在2005—2007年進(jìn)行，但目前還有最后的機會(huì )，世界經(jīng)濟反彈給中國帶來(lái)短暫的機會(huì )，我們要趁著(zhù)穩定的機會(huì )進(jìn)行轉型。

　　■局中人
　　任志強為開(kāi)發(fā)商喊冤，地產(chǎn)調控政策受質(zhì)疑

　　◇代表性觀(guān)點(diǎn)——

　　華遠集團總裁任志強認為輿論將暴利和土地開(kāi)發(fā)的臟水都潑到了開(kāi)發(fā)商身上。陽(yáng)光100董事長(cháng)易小迪更直言，本輪調控未解決房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的根本問(wèn)題。

　　物業(yè)稅能否開(kāi)征眾說(shuō)紛紜

　　此前，市場(chǎng)一直盛傳上海、重慶將開(kāi)征房產(chǎn)稅，而分析也將房產(chǎn)稅征收作為房地產(chǎn)調控的最有力武器。但有關(guān)房產(chǎn)稅開(kāi)征是否涉嫌違法及具體如何操作的討論未曾停止。
　　作為建設部專(zhuān)家委員會(huì )委員的北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩此前就一直反對征收物業(yè)稅。他的發(fā)言中強調，現在所提的房產(chǎn)稅，只不過(guò)是物業(yè)稅“借尸還魂”而已。物業(yè)稅其實(shí)是財產(chǎn)稅，在沒(méi)有實(shí)行產(chǎn)權化、土地沒(méi)有私有化的制度下，是不能征收物業(yè)稅的。
　　但全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生則認為，從長(cháng)期來(lái)看，中國應該推出房產(chǎn)稅，是持有環(huán)節的稅收，從法律角度看沒(méi)有問(wèn)題。但房產(chǎn)稅不應該增加民眾負擔，而應該變成促進(jìn)體制改革的稅種。

　　計劃調控未解決核心問(wèn)題

　　在論壇早些時(shí)候關(guān)于宏觀(guān)經(jīng)濟形勢的發(fā)言中，中國人民銀行研究局局長(cháng)張健華、財政部財政科學(xué)研究所所長(cháng)賈康、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生等都對本輪房地產(chǎn)調控政策及其效果進(jìn)行了肯定，但陽(yáng)光100董事長(cháng)易小迪認為，本次調控采取的是計劃經(jīng)濟的手段，導致房地產(chǎn)的市場(chǎng)化進(jìn)程出現了倒退，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問(wèn)題仍未得到解決。
　　易小迪提出，房地產(chǎn)的發(fā)展和調控根本性的出路在于改變土地制度問(wèn)題，即從本質(zhì)上改變土地一級開(kāi)發(fā)的壟斷局面，改變土地出讓金和土地收益的問(wèn)題，政府可收到土地出讓金，而不應該得到土地開(kāi)發(fā)的全部收益，應該交給市場(chǎng)，從而使土地供應的鏈條完整。

　　任志強兩次為開(kāi)發(fā)商喊冤

　　華遠集團總裁任志強在發(fā)言中兩次為開(kāi)發(fā)商喊冤，認為輿論將暴利和土地開(kāi)發(fā)的臟水都潑到了開(kāi)發(fā)商身上。
　　有報道稱(chēng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)動(dòng)搖了18億畝耕地紅線(xiàn)。任志強表示反對，他的理由是，2005年的數據顯示，生態(tài)占地60%，農業(yè)調整用地占去20%，自然損害占了5%，建設用地占了15%，建設用地中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只占了其中的4.5%，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)又分為多種，70%用于保障性住房時(shí)，那么商品房只占了1%左右，商品房中將商業(yè)開(kāi)發(fā)去掉，占用的比例就更低了。
　　另外，任志強透露，萬(wàn)科去年交稅150億元，但是利潤只有50億元，大部分上市公司的稅收都高于利潤。

　　■解決道
　　土地制度乃問(wèn)題根本，建議廉租房建設立法

　　◇代表性觀(guān)點(diǎn)——

　　大多數人都認為，要解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，必須先解決土地制度問(wèn)題，另外，還有人建議，政府應拿出收入的三分之一建設廉租房。

　　土地制度是房地產(chǎn)根本問(wèn)題

　　原國土資源部土地利用司副司長(cháng)束克欣提出的辦法是，首先是調整住房制度，走租售并舉的道路，政府關(guān)注重點(diǎn)應是為買(mǎi)不起房的人提供更多的租賃房。
　　華遠集團總裁任志強直言，土地制度如果無(wú)法解決，房地產(chǎn)根本問(wèn)題就無(wú)法解決。他舉例說(shuō)，2億農民到城市租房，還要在農村占用2億多人的宅基地。 “如果騰出2億人的土地，供需還會(huì )有短缺嗎？如果不解決農民的戶(hù)籍制問(wèn)題，房地產(chǎn)問(wèn)題就無(wú)法解決。 ”

　　建議政府拿出收入建廉租房

　　中坤集團董事長(cháng)黃怒波也贊同土地制度是房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本性問(wèn)題。他認為，目前房?jì)r(jià)遏制不住，還是跟制度有關(guān)，制度問(wèn)題解決后，房?jì)r(jià)就會(huì )慢慢趨緩。他的建議是，政府可拿出1/3的收入建設廉租房，基本上可以解決剛畢業(yè)能力不夠的人的住房問(wèn)題。另外，政府可以通過(guò)立法，例如將房屋交易金的一定比例用于建設廉租房。
　　路勁地產(chǎn)主席單偉豹和陽(yáng)光100集團董事長(cháng)易小迪都認為，房地產(chǎn)的問(wèn)題應該交由市場(chǎng)來(lái)解決。
　　單偉豹建議人人有房住，但不建議人人擁有房屋的產(chǎn)權。中國擁有房屋產(chǎn)權的比例在世界各國來(lái)看已經(jīng)是最高的，十年九控如果還沒(méi)有成效的話(huà)，就要徹底思考，為什么沒(méi)有根據市場(chǎng)規律來(lái)做，而且調控的手段都是用行政手段，并不是用供求的方式解決，這樣的做法是不會(huì )成功的。

　　開(kāi)發(fā)商如降價(jià)政府就放心

　　在地產(chǎn)調控新政實(shí)施背景下，房?jì)r(jià)開(kāi)始出現環(huán)比下滑的跡象，但房?jì)r(jià)究竟什么時(shí)候會(huì )真正出現回落，回落的幅度會(huì )達到多少，這些并不是容易回答的問(wèn)題。對此，任志強也表示自己無(wú)法預期房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的走勢，因為這些都要取決于政策。
　　“如果降價(jià)的話(huà)，政府放心了，以后就不會(huì )出更多的政策�！泵鎸δ壳暗氖袌�(chǎng)，任志強表示該買(mǎi)地時(shí)就買(mǎi)地、該投資時(shí)就投資。