2010年上半年，北京樓市風(fēng)云變化，經(jīng)歷了價(jià)格暴漲、政策調控、樓市成交量大幅下下挫等階段的變化，可謂百轉千回，7月的來(lái)臨為我們揭開(kāi)了樓市下半年發(fā)展的序幕，借此承前啟后的時(shí)機，“鏈家地產(chǎn)”總結6月二手房市場(chǎng)的運行狀況，預測下半年市場(chǎng)的發(fā)展前景：

　　成交量下降幅度趨緩

　　據“鏈家地產(chǎn)”根據房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據分析，6月份全市二手房商品住宅成交量為8723套，環(huán)比5月（11088套）下降幅度為21%，對比5月環(huán)比4月二手房住宅成交量下滑的61%來(lái)看，成交量下降幅度大大減少。據統計，7月1日—7月5日全市二手房住宅成交量為1013套，同比（6月1日—6月5日）1477套下降31% ，成交量降幅趨緩。
　　
    部分商圈二手房繼續下跌10%以上

    部分商圈當前二手房?jì)r(jià)格兩個(gè)月以來(lái)變化
   

    “鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)分析師張月認為，隨著(zhù)全市二手房市場(chǎng)逐漸運行平穩，整體來(lái)看，各商圈成交價(jià)格表現將主要分為以下三類(lèi)：第一，觀(guān)望周期拉長(cháng)的區域，價(jià)格繼續下探可能性大：以通州為例，張月認為，新政前由于新城建設的利好刺激，加重了通州投資性購房需求的擠入，新政后，受政策調控，投資性購房大量擠出，降價(jià)出售的案例不勝枚舉，隨著(zhù)房?jì)r(jià)的急速跌落，購房者對于未來(lái)房?jì)r(jià)繼續進(jìn)一步下跌的預期進(jìn)一步加重，投資者前期的過(guò)度介入，造成了該區域政策后的后繼需求乏力，購房者觀(guān)望期周期延長(cháng)，所以盡管當前區域價(jià)格連續兩個(gè)月下行，但是整體繼續下跌的趨勢卻沒(méi)有得到改觀(guān)。第二，房產(chǎn)功能性多重，由售轉租代替降價(jià)出售，房?jì)r(jià)難下跌：張月認為，這類(lèi)區域的特點(diǎn)是租賃市場(chǎng)活躍，交易市場(chǎng)價(jià)格下行時(shí)，轉型通過(guò)租賃既能降低業(yè)主房屋空置的風(fēng)險也能帶給業(yè)主不錯的收益，如此靈活的選擇模式增加了業(yè)主的扛價(jià)能力，很多業(yè)主認為如果買(mǎi)賣(mài)價(jià)格達不到自己的心理價(jià)位，就轉入租賃市場(chǎng)，靜觀(guān)市場(chǎng)變化，造成了該區域二手房?jì)r(jià)難于下跌。第三，難于被替代的高檔樓盤(pán)價(jià)格跌幅一直不大，市場(chǎng)變化平穩：以世紀城為例，張月認為，由于購買(mǎi)高檔盤(pán)的需求者相對較為固定，且經(jīng)濟承受能力較強，特別是學(xué)區房的特質(zhì)決定了對于該樓盤(pán)需求的不可替代性。所以該類(lèi)型樓盤(pán)受市場(chǎng)變化的影響較小，雖然受宏觀(guān)環(huán)境影響房?jì)r(jià)也出現了一定的下跌，但是跌幅較小，并且很快停跌。

　　下半年行情預測：

　　成交量：下半年二手房市場(chǎng)成交量的跌幅維持在20%以?xún)�，即成交量�?000套左右

　　“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)分析師張月認為，隨著(zhù)新政后投資性購房需求被擠出，二手房市場(chǎng)成交量大幅下跌，目前二手房市場(chǎng)成交基本上是由剛性需求以及置換性需求來(lái)推動(dòng)，投資性購房需求較少，所以成交量繼續深度下跌的可能性較少。特別指出的是，無(wú)論整體行情的好與壞，市場(chǎng)中都會(huì )存在相當的剛性需求來(lái)支撐市場(chǎng)的正常運行，所以成交量不會(huì )不斷下跌，張月認為，下半年二手房市場(chǎng)成交量的跌幅維持在20%以?xún)�，即約成交在7000套左右。
 
    成交價(jià)格：區域差異性導致部分區域價(jià)格或將進(jìn)一步深度下行

　　部分區域尤其是政策前后房?jì)r(jià)大起大落的區域，因為房?jì)r(jià)變化較大，所以造成購房者觀(guān)望周期拉長(cháng)以及業(yè)主扛價(jià)能力、心理預期較弱，隨著(zhù)整體房?jì)r(jià)的繼續下探，這些區域的降格或將出現明顯的下跌。