在日前結束的全國國土資源廳局長(cháng)座談會(huì )上,國土資源部部長(cháng)徐紹史說(shuō),目前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現出量跌價(jià)滯的態(tài)勢,一個(gè)季度后房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì )面臨全面調整,房?jì)r(jià)肯定會(huì )有所下降。
以前從沒(méi)有過(guò)一個(gè)部長(cháng),哪怕是中央部委的低級官員敢于這樣言之鑿鑿地預測房?jì)r(jià)走勢。如果部長(cháng)所言非虛,房?jì)r(jià)下降的消息,當然足以讓房?jì)r(jià)泡沫論者歡欣鼓舞。不過(guò)話(huà)又說(shuō)回來(lái),就算是國土資源部長(cháng)的預測,也只不過(guò)是個(gè)預測。這些年,關(guān)于房?jì)r(jià)下降的預測可謂多矣,關(guān)于房?jì)r(jià)調控的決心可謂大矣,但房?jì)r(jià)照樣一路走高。因此,哪怕是部長(cháng)開(kāi)了金口,公眾仍然只能將信將疑。 到現在為止,所謂“史上最嚴厲的房產(chǎn)調控”已經(jīng)搞了兩個(gè)多月,市場(chǎng)出現的變化,是房地產(chǎn)成交量有所下降,但除了一些中低端商品房以促銷(xiāo)為名價(jià)格稍有松動(dòng)外,房?jì)r(jià)實(shí)質(zhì)性下降尚未出現,只是漲幅環(huán)比下降。與此形成鮮明對比的是,一些開(kāi)發(fā)商在二三線(xiàn)城市奮勇拿地。 輿論認為,這一切只說(shuō)明市場(chǎng)處于觀(guān)望期,房?jì)r(jià)仍然刺激著(zhù)每個(gè)人的神經(jīng)。
調控政策繼續從緊
今年以來(lái),高密度、高強度的調控政策接連出臺,這在以往是沒(méi)有過(guò)的,但它的效果主要取決于執行情況。 “新政”對惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)最具“殺傷力”的條款,當屬收緊外地人房貸這一條。記者了解到,惠州多數銀行已經(jīng)開(kāi)始執行房貸新政,但對于二套房“認房不認貸”的認定標準如何執行,大部分銀行卻諱莫如深。 被稱(chēng)為最嚴厲的房地產(chǎn)調控政策出臺后,在各地被兌水稀釋?zhuān)胤郊殑t大多較為溫和。這難免讓人產(chǎn)生雷聲大、雨點(diǎn)小的疑問(wèn)。 所謂“上有政策,下有對策”,這是中國行政中的老大難問(wèn)題。但政府調控地產(chǎn)還是有辦法的,比如考慮針對多套房征收高額物業(yè)稅,逼迫炒家離場(chǎng),加大保障性住房供應量,對違令者進(jìn)行切實(shí)問(wèn)責等。
土地價(jià)格或回落
國土資源部是樓市調控的主導部門(mén)之一,手中握有兩把調控樓市的利器:一把是土地放量大權在握,另一把是督查土地的執法情況。 惠陽(yáng)區國土局一位工作人員表示,隨著(zhù)第二季度房產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始下滑,緊跟著(zhù)第三、四季度也不會(huì )有太大起色,土地購置將會(huì )越來(lái)越少,增長(cháng)速度變?yōu)樨摂,土地價(jià)格有可能明顯回落。
卡緊開(kāi)發(fā)商資金鏈
有經(jīng)濟學(xué)家認為,必須對央企主營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)行監管,提高央企的融資成本。否則,央企在低融資成本、主營(yíng)業(yè)務(wù)不振的逆向激勵下,會(huì )沿襲靠房地產(chǎn)發(fā)財的老路。同時(shí),必須使政府脫離賣(mài)地財政的窠臼,由稅收逐漸替代。 一位不愿具名的開(kāi)發(fā)商認為,開(kāi)發(fā)商融資已經(jīng)步入冰凍期。他說(shuō):“非常時(shí)期,無(wú)論是央企還是民企,官方的融資都會(huì )被pass掉! 預期的融資節奏被疾風(fēng)驟雨式的調控打亂。融資渠道不暢,導致開(kāi)發(fā)商資金鏈越來(lái)越緊,擴大再生產(chǎn)也受到一定程度的影響。目前,盡管一些開(kāi)發(fā)商聲稱(chēng)沒(méi)有資金壓力,但在無(wú)法進(jìn)行低成本的股權融資的情形下,逐漸攀高的負債率,無(wú)異于其資金鏈條上的另外一個(gè)隱形炸彈。 有業(yè)內人士說(shuō),此次收緊地產(chǎn)商錢(qián)袋子的目的單純而簡(jiǎn)單,就是讓其降價(jià)回收現金。
貨幣政策不再放松
貨幣供應在經(jīng)歷了6月份的緊縮后,從6月末到7月初有放松跡象。截至7月2日,央行連續第6周向市場(chǎng)凈投放資金,累計投放資金達7830億元。有業(yè)內人士預計,央行在下半年出口訂單下降、CPI平穩等綜合因素影響下,不會(huì )出臺更緊縮的貨幣政策,這也是目前市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚房?jì)r(jià)卻不下跌的關(guān)鍵原因。
也有專(zhuān)家認為,除加息外,市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩、資產(chǎn)價(jià)格泡沫很可能逼迫央行進(jìn)一步收緊銀根,調整貨幣政策。盡管這種調整是結構性的,但房地產(chǎn)無(wú)疑將是被調整的對象。一旦房地產(chǎn)金融進(jìn)一步收緊,就可能導致部分開(kāi)發(fā)商資金鏈出問(wèn)題,從而改變這些開(kāi)發(fā)商的心態(tài)和決策,進(jìn)而降價(jià)銷(xiāo)售回籠資金。
努力調整經(jīng)濟結構
一組數據說(shuō)明,終端需求的萎縮已傳導至生產(chǎn)。我國6月PMI指數(采購經(jīng)理人指數)為52.1%,環(huán)比降幅創(chuàng )歷史新高,訂單指數和生產(chǎn)指數雙雙下滑。如果回到房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟的老路,中國所有經(jīng)濟結構調整的努力將泡湯。 盡管宏觀(guān)經(jīng)濟還面臨諸多不確定因素,但宏觀(guān)經(jīng)濟中的結構性問(wèn)題已經(jīng)日趨嚴峻,通貨膨脹已經(jīng)成為現實(shí),壓力已經(jīng)越來(lái)越大。雖然目前央行還沒(méi)有加息,但在今年加息當成為定局。 盡管加息并非針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控手段,它是旨在打擊通貨膨脹的宏觀(guān)經(jīng)濟調控工具,但加息意味著(zhù)資金成本上升,將打擊資產(chǎn)價(jià)格泡沫,打擊房?jì)r(jià)預期。尤其是加息對開(kāi)發(fā)商和貸款購房者來(lái)說(shuō),影響都非常直接,這也可能強化房?jì)r(jià)下降趨勢,導致房?jì)r(jià)加速下降。
降價(jià)趨勢明朗
從全國房地產(chǎn)市場(chǎng)數據來(lái)看,2008年1月為上輪房?jì)r(jià)上行最高點(diǎn),同比漲幅達11.3%,成為2005年以來(lái)統計數據最新紀錄。然而,2010年4月同比漲幅已高達12.8%,超過(guò)上輪峰值,下半年同比增幅很可能呈現緊縮狀態(tài),直至第四季度的負增長(cháng)走向。
從2008年的市場(chǎng)經(jīng)驗來(lái)看,成交繼續下降約3個(gè)月左右后,很可能出現房?jì)r(jià)的明顯下降。有專(zhuān)家預計,今年,這個(gè)拐點(diǎn)將在6月全面出現,并維持價(jià)格降低趨勢。 如果房?jì)r(jià)沒(méi)有因調控而出現有效下降甚或繼續上漲,將導致政府繼續出臺更嚴厲的調控政策,這又可能導致市場(chǎng)調整周期拉長(cháng),最終使房?jì)r(jià)下降。 惠州某網(wǎng)站近日進(jìn)行的一項網(wǎng)絡(luò )投票顯示,即便開(kāi)發(fā)商采取優(yōu)惠促銷(xiāo)手段,甚至小幅降價(jià),參與調查的網(wǎng)友有75%選擇了“不會(huì )被打動(dòng),要等待房?jì)r(jià)真正降下來(lái)”。
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