7家銀行房貸理財產(chǎn)品大調查

　　近期，隨著(zhù)股市的持續低迷，曾經(jīng)沉寂一時(shí)的房貸理財產(chǎn)品重新受到投資者的青睞。只要將手里的閑散資金存入指定賬戶(hù)，就可以按照一定比例抵扣房貸利息，相當于實(shí)時(shí)自動(dòng)提前還貸，并且還計算活期利息，其年化收益遠超一年期定存。需要用錢(qián)的時(shí)候，也可以隨時(shí)提取，對資金的流動(dòng)性沒(méi)有任何影響。自深發(fā)展銀行推出首款房貸理財產(chǎn)品“存抵貸”以來(lái)，目前已有7家銀行推出自己的房貸理財產(chǎn)品。由于對存款折算比例不同，各家銀行房貸理財產(chǎn)品的收益率也有較大區別。

    建行準入門(mén)檻最低

　　房貸理財產(chǎn)品業(yè)務(wù)的原理就是：超出一定起存點(diǎn)的資金，可按照一定比例折算為住房貸款本金的提前償還，存款期內減少的房貸利息，可以按照理財收益的方式結算給貸款人。此類(lèi)產(chǎn)品只適合商業(yè)房貸客戶(hù)。各大銀行對客戶(hù)存款起點(diǎn)資金的要求相差不大，工行、農行和深發(fā)展等大部分銀行為5萬(wàn)元起步。這和銀行理財產(chǎn)品的購買(mǎi)起點(diǎn)金額類(lèi)似。
　　對比發(fā)現，建行存貸通的起點(diǎn)金額最低，為3萬(wàn)元。建行房貸客戶(hù)辦理“存貸通”業(yè)務(wù)后，當賬戶(hù)內活期存款高于3萬(wàn)元時(shí)，建行自動(dòng)將其中一定比例的存款在不支取還貸的情況下視同提前還貸，而賬戶(hù)存款余額不變，客戶(hù)實(shí)際房貸利息支出減少。
　　相對來(lái)說(shuō)，中行的條件最為苛刻。要求存款金額10萬(wàn)起步，貸款中無(wú)拖欠記錄6期(含)以上，業(yè)務(wù)開(kāi)通后一年內不能提前還款，且收取500元開(kāi)戶(hù)費。其中工行和農行還規定客戶(hù)的貸款余額不少于10萬(wàn)元，工行還要求貸款剩余還款期限大于12個(gè)月。
　　所有推出存貸結合理財產(chǎn)品的銀行都要求客戶(hù)資信良好。

    工行收益率最高

　　需要指出的是，多數銀行對客戶(hù)存在房貸理財產(chǎn)品賬戶(hù)里的錢(qián)是按存款分檔和一定比例折扣后再計算利息的，由于各銀行在存款分檔和可抵減部分折算比例不同，使得收益率也有較大區別�；�本上是存得越多，抵扣率越大，收益率也越高。比如建行的存貸通，假設你存進(jìn)4萬(wàn)元，抵扣率只有10%，為4000元，如果存進(jìn)100萬(wàn)元，抵扣率就有59.5%，為59.5萬(wàn)元。
    如果統一以50萬(wàn)元存款余額，目前5年以上貸款基準利率8.5折優(yōu)惠后5.05%房貸利率計算，工行不僅存款分檔簡(jiǎn)單且收益率最高，年化收益率達到3.672%，其余大部分在2.51%至3.54%之間。
　　工行的“存貸通”存款抵扣率固定為賬戶(hù)內資金總額的80%，且不論存款金額多少，這是其收益率鶴立雞群的關(guān)鍵因素。其他銀行均有5檔及以上分類(lèi)，中行甚至分為10檔。
　　以建行存貸通賬戶(hù)為例，當存款余額為50萬(wàn)元時(shí)，存款抵貸款部分比例為48.10%，也即其中的240500元可以按5.05%計算，每日計息，按月返還給客戶(hù)，一年返還12145.25元，其余的259500元則按活期利息計算，一年收益為934.2元。兩者收益合計為13079.45元，那么該客戶(hù)的存貸通賬戶(hù)年化收益率為2.616%。
    假設50萬(wàn)元存在工行“存貸通”賬戶(hù)里，存款抵貸款部分
　　比例為80%，即這筆存款里有40萬(wàn)元的資金可以抵扣房貸利息，10萬(wàn)元的資金獲得活期存款收益，折算后的年化收益率為3.672%。
　　假設50萬(wàn)元存在深發(fā)展的“存抵貸”賬戶(hù)里，有33.91萬(wàn)元資金可以抵扣房貸利息，16.09萬(wàn)元可以獲得活期存款收益，折算后的收益率約為3.541%。
　　假設50萬(wàn)元存在中行的“房貸通”賬戶(hù)里，在獲得23萬(wàn)元的抵扣房貸利息之后，還能獲得50萬(wàn)元的活期利息，不過(guò)平均年化收益率為2.683%。(其他銀行詳見(jiàn)下表)
   
    以上收益率結果只是按照存款50萬(wàn)元，貸款利率5.05%來(lái)計算。當然在貸款利率市場(chǎng)化定價(jià)越來(lái)越普遍以后，房貸客戶(hù)能享受到的貸款利率差別也越來(lái)越大，總體上來(lái)看，享受到的貸款利率越低，則存抵貸理財產(chǎn)品的收益率也相應越低，反之則收益率更高。另外，銀行的存款抵扣率也直接影響客戶(hù)的收益率。

    收益比不上理財產(chǎn)品 更適合短期閑置資金

　　通過(guò)上述計算可以發(fā)現，我們可以看到，盡管房貸理財產(chǎn)品，可以用一部分活期存款抵減貸款余額的本金，但是除了工行外，其他銀行對存款可抵減部分與活期存款部分是按照一定的比例進(jìn)行劃分的，存款的數額越大，抵扣率越高，省利息的效果越明顯，所以如果存款少的話(huà)，收益就不明顯。這樣一來(lái)也就影響到了理財房貸產(chǎn)品的實(shí)際收益。如在上述的50萬(wàn)元存款例子中，各家銀行所提供的產(chǎn)品收益率在2.51%-3.67%之間，該收益率雖然均超過(guò)一年期定期存款利率，但與目前市場(chǎng)上一年期理財產(chǎn)品平均收益率超過(guò)4%相比，并沒(méi)有顯著(zhù)的優(yōu)勢。
　　但對于流動(dòng)性要求較高的客戶(hù)來(lái)說(shuō)，房貸理財產(chǎn)品的優(yōu)勢就較為明顯了。因為各大銀行的該類(lèi)產(chǎn)品收益率均大幅超越活期利息，且可以隨時(shí)存取，尤其適合頻繁進(jìn)行資金周轉的客戶(hù)。當有剩余資金時(shí)，放在理財賬戶(hù)內可節省貸款利息，當有資金需要時(shí)，又可隨時(shí)靈活地將資金劃走。而手頭有閑散資金，但又不想拿全部資金提前還款，而是希望能夠通過(guò)投資理財獲取更高回報的客戶(hù)也可以辦理該業(yè)務(wù)。