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新一輪房地產(chǎn)調控政策出臺近3個(gè)月來(lái),新華社記者分赴各地采訪(fǎng)時(shí)發(fā)現,與一線(xiàn)城市樓市“價(jià)跌量縮”相比,二線(xiàn)城市的降價(jià)效果似乎并不明顯,有的房?jì)r(jià)略有降低,還有的不降反升,更有一些城市房?jì)r(jià)雖然“低迷”,卻與調控政策并無(wú)直接關(guān)聯(lián),而是另有“隱情”。
有專(zhuān)家稱(chēng),成交量的明顯萎縮說(shuō)明投機性需求正在離場(chǎng),加上今年5.6億平方米的新增住宅供給量,2010年下半年一線(xiàn)核心城市房?jì)r(jià)下跌幾成定局。
成都大連青島:樓市“虛火”略降溫
數據顯示,6月份成都主城區商品住宅成交4811套,環(huán)比下跌了21.1％。7月8日,新華社記者來(lái)到成都新近開(kāi)盤(pán)的“保利·金香檳”售樓部,銷(xiāo)售員李洋說(shuō),購房可以享受“2萬(wàn)元誠信金抵4萬(wàn)元房款,按揭優(yōu)惠1％,一次性5％”等優(yōu)惠,房?jì)r(jià)在7000元／平方米左右�！伴_(kāi)盤(pán)價(jià)比預期價(jià)格至少降了1000多元�！�
成都是獲批國家級綜合配套改革實(shí)驗區的省會(huì )城市,與一線(xiàn)城市的境遇類(lèi)似,土地流拍、成交下滑、價(jià)滯量跌,成為調控以來(lái)成都樓市的關(guān)鍵詞。
5月21日,在成都市調控以來(lái)首次主城區土地拍賣(mài)中,六宗土地有兩宗因無(wú)人出價(jià)而流拍。數據顯示,4月份起住宅用地成交均價(jià)從高位回落,5月份環(huán)比下跌近49％,6月份跌幅回落。
進(jìn)入6月,大連樓市多個(gè)樓盤(pán)出現“個(gè)位數成交”,萬(wàn)科(000002,股吧)多個(gè)項目推出了全款打折優(yōu)惠。青島作為最早出臺地方調控細則的城市之一,6月份住宅成交下跌幅度達到52％,當月下旬多個(gè)項目以低于周邊二手房千元的價(jià)位開(kāi)盤(pán)。
中國社科院研究員馬光遠說(shuō),部分二線(xiàn)城市,如大連、青島等地,近年樓市泡沫堆積,萬(wàn)元樓盤(pán)層出不窮。
“由于區位、環(huán)境等優(yōu)勢,成都、大連等城市購房需求依然旺盛,中長(cháng)期房?jì)r(jià)仍然看漲�！睎|北財經(jīng)大學(xué)教授肖興志說(shuō),目前不高的成交量可能為后市積蓄更大的需求。
“需要關(guān)注的是,已有泡沫的二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)尚未切實(shí)下跌,交易卻在回暖�！瘪R光遠說(shuō)。
調查發(fā)現,有的二線(xiàn)城市,個(gè)別銀行開(kāi)始暗地放寬房貸標準,一些投資者仍能以零首付買(mǎi)數十套房子,這些都應是下一步調控的重點(diǎn)所在。
沈陽(yáng)呼和浩特:房?jì)r(jià)漲勢強勁
“房?jì)r(jià)怎么越調越漲？”在沈陽(yáng)市民劉立強看來(lái),一些調控政策似乎是“摁下葫蘆起了瓢”,一線(xiàn)城市下去了,二線(xiàn)城市又起來(lái)了。7月初,沈陽(yáng)市核心區域的部分樓盤(pán)已直逼萬(wàn)元大關(guān)。
作為東北的中心城市,沈陽(yáng)樓市一向波瀾不驚。然而2009年進(jìn)入了“快速上升通道”。當年1月,遼寧省贏(yíng)得2013年全運會(huì )承辦權,沈陽(yáng)市成為主會(huì )場(chǎng),全年商品房均價(jià)漲幅達14％。
今年5月,沈陽(yáng)經(jīng)濟區獲批國家級綜合配套改革實(shí)驗區。5月,商品房合同備案均價(jià)同比上漲37％,環(huán)比上漲近7％;上市量創(chuàng )歷史新高,達160萬(wàn)平方米,交易面積同比增長(cháng)29％。恒大地產(chǎn)在全國多個(gè)城市統一降價(jià)之際,在沈陽(yáng)樓盤(pán)卻每平方米漲了100多元。
“概念板塊增溫和投資性購房增加,是量增價(jià)漲的重要推手�！鄙蜿�(yáng)建筑大學(xué)教授范翰章說(shuō),沈陽(yáng)地鐵周邊、全運村附近是近期房?jì)r(jià)上漲較快的區域。
此外,據測算,目前沈陽(yáng)投資性購房比例接近30％,而一年前僅為10％左右。同時(shí),沈陽(yáng)也成為開(kāi)發(fā)商的投資熱土,全國房地產(chǎn)綜合實(shí)力排名前30名開(kāi)發(fā)企業(yè),七成以上已在沈陽(yáng)投資。
調控政策實(shí)施以來(lái),呼和浩特樓市呈現量?jì)r(jià)齊升的態(tài)勢。5月,市區新建商品房銷(xiāo)售平均價(jià)格為4713元／平方米,同比增長(cháng)20.17％,環(huán)比增長(cháng)4.99％。例如,錦繡城小高層住宅,4月初起價(jià)為4800元／平方米,如今起價(jià)即為5300元／平方米,戶(hù)型好的漲至5600元／平方米。
“呼和浩特市區住房,10％到20％被外地人購買(mǎi),這也刺激了當地的房?jì)r(jià)上漲�！眱让晒咆斀�(jīng)學(xué)院教授梁榮認為,投資、投機等因素對二線(xiàn)城市樓市的拉動(dòng)不可小視。
“從沈陽(yáng)、呼和浩特等二線(xiàn)城市看,房?jì)r(jià)漲速明顯超過(guò)當地居民收入增速,房?jì)r(jià)收入比在擴大,表明投資需求增長(cháng)迅速�！笔澜缛A人不動(dòng)產(chǎn)學(xué)會(huì )會(huì )長(cháng)李明說(shuō),遏制投資、投機需求是本輪房地產(chǎn)調控的核心目標。要達到此目標,地方政府還需出臺細則,落實(shí)調控政策,嚴格控制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。
長(cháng)沙重慶:“價(jià)格洼地”有隱情
一直準備買(mǎi)房的湖南長(cháng)沙市民范青發(fā)現,調控近3個(gè)月,很多新老樓盤(pán)價(jià)格基本上“濤聲依舊”:宣傳起價(jià)每平方米5000多元送1000元裝修,到實(shí)地一看,“裸房?jì)r(jià)”基本還在調控前的位置。
7月初,新華社記者走訪(fǎng)長(cháng)沙一些房產(chǎn)中介了解到,目前主城區房?jì)r(jià)約為5000元／平方米,與4月初相差無(wú)幾。長(cháng)沙樓市對調控的反應似乎并不敏感,顯示出異乎尋常的平靜,“房?jì)r(jià)洼地”成為外界對當地房?jì)r(jià)的基本判斷。
新華社記者調查發(fā)現,所謂“房?jì)r(jià)洼地”,與“回報地”“定向房”有很大關(guān)系。大約2007年以前一個(gè)時(shí)期,長(cháng)沙市大量采用土地回報方式,刺激民間資金進(jìn)行基礎設施建設,“回報地”開(kāi)發(fā)使長(cháng)沙住宅供應量長(cháng)期居高不下。2008年起,長(cháng)沙又在全國率先推行了經(jīng)適房貨幣補貼,一年解決了1.2萬(wàn)戶(hù)低收入家庭住房問(wèn)題。此外,還有相當一部分公職單位與開(kāi)發(fā)商合作,進(jìn)行“定向房”開(kāi)發(fā),向本單位人員提供大量低于市場(chǎng)價(jià)格的“定向房”。
與長(cháng)沙類(lèi)似的還有重慶、長(cháng)春等城市�！胺鞘袌�(chǎng)化住房供應多,是這些城市的共同點(diǎn)�！敝袊≌芯繒�(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌說(shuō),重慶年內啟動(dòng)的公租面積高達1000萬(wàn)平米,重慶今年保障性住房、棚戶(hù)區改造、中小套型商品房三類(lèi)用地占今年全市城市住房供地總量的76％。
調查顯示,本輪樓市調控以來(lái),有相當規模的資金開(kāi)始流向二、三線(xiàn)城市的樓市,這將成為未來(lái)房?jì)r(jià)上漲的重要推手。而同時(shí),部分二線(xiàn)城市認為,與北京、上海等一線(xiàn)城市比,當地房?jì)r(jià)不高,調控應該因地制宜,不要一刀切,也為將來(lái)房?jì)r(jià)走高預留了政策空間。
專(zhuān)家認為,盡管二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)仍未到“發(fā)燒”地步,但不能忽視投資投機需求增加、房?jì)r(jià)上漲較快等問(wèn)題。二線(xiàn)城市對樓市調控不能置身事外。
馬光遠指出,樓市調控是要抑制投機,保障居民基本住房需求,在這一基本點(diǎn)上沒(méi)有一、二線(xiàn)城市之分�！爱斍�,應傳遞一個(gè)明確的信號,樓市調控是長(cháng)期政策,各地要切實(shí)落實(shí)好中央調控措施,預防和遏制樓市泡沫產(chǎn)生或增大�！�
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