目前，樓市調控加劇，房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛激增。筆者最近代理的一個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件具有典型意義。王某將房屋出售給葛某，簽訂合同后買(mǎi)方付款，但沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)手續。此后幾天房?jì)r(jià)上漲，王某表示房子不賣(mài)了，雙方協(xié)商未果，葛某起訴到法院，要求王某退還房款并賠償購買(mǎi)同等地段同等房屋的差價(jià)。
　　類(lèi)似糾紛究其原因，一方面是由于房屋價(jià)格波動(dòng)引起的誠信危機，另一方面是由于糾紛雙方對于可得利益損失的認定難以達成共識。任何房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后隨著(zhù)時(shí)間的推移，情境發(fā)生了變化，當事雙方的初衷也會(huì )有所變化，為了維護自己的經(jīng)濟利益，有人選擇違約，有人選擇尋找合同瑕疵主張合同無(wú)效或撤銷(xiāo)，無(wú)論怎樣，都與另一方意愿相悖，導致糾紛產(chǎn)生。在處理房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛的過(guò)程中，勢必要對損失的范圍進(jìn)行確定，對于是否要求可得利益損失，在司法實(shí)踐中，大致有以下幾種情況。
    一是房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，因一方當事人根本違約導致另一方訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的目的不能實(shí)現，守約方要求解除合同，守約方損失包括直接損失(即付出的房款、中介費、利息等)和房屋差價(jià)等可得利益損失，違約方應當予以賠償。在認定可得利益損失時(shí)應綜合考慮守約方的履約情況、違約方的過(guò)錯程度、違約方簽訂合同時(shí)能夠預見(jiàn)或應當預見(jiàn)到其違約可能給守約方造成的因房屋價(jià)值變動(dòng)而產(chǎn)生的損失以及守約方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。
　　可得利益損失主要是房屋差價(jià)損失，是指合同約定價(jià)格與房屋現在市場(chǎng)價(jià)之間的差額。實(shí)踐中可以委托具有評估資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行評估或者比照最相類(lèi)似的房屋(同幢相同樓層及房型、相鄰幢同樓層及房型、相同區域內房屋)市場(chǎng)交易價(jià)格，與買(mǎi)賣(mài)合同約定價(jià)格之差確定房屋差價(jià)損失，但合同另有約定或當事人事后能夠協(xié)商確定的除外。認定房屋差價(jià)損失的時(shí)間點(diǎn)應從保護守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿(mǎn)之日、違約方的違約行為確定之日、合同解除之日、評估之日以及審理中房屋的漲跌情況等予以合理確定。
　　二是出賣(mài)人的違約行為符合合同約定或法定解除條件，但合同不存在法律上或事實(shí)上履行不能的情形，雙方可以繼續履行，此時(shí)應根據雙方合同約定的違約條款處理，由違約方承擔違約責任，此種情況下，如果守約方提出解除合同的，其應按照合同約定的違約條款獲得賠償，守約方如果此時(shí)提出要求賠償房屋差價(jià)等可得利益損失的，超出了合同約定的范圍，不應得到法律的支持。
　　三是房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認無(wú)效或被撤銷(xiāo)，當事人有損失的，按當事人的過(guò)錯程度予以分擔。我國合同法第五十六條規定：無(wú)效的合同或者被撤銷(xiāo)的合同自始沒(méi)有法律約束力。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認無(wú)效或者撤銷(xiāo)的情況下，當事人一方主張賠償合同履行的房屋差價(jià)等可得利益損失的，筆者認為此時(shí)可得利益不存在，當事人沒(méi)有索賠的法律依據，不應得到法律的支持。如果一方當事人存在故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)、偽造授權書(shū)等惡意行為致使合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)的，另一方要求賠償房屋差價(jià)等實(shí)際損失的，應結合案件具體情況，根據房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否實(shí)際履行、買(mǎi)受人支付購房款的數額、出賣(mài)人是否已將房屋交付使用等因素，綜合判斷予以確定，但以合同實(shí)際履行時(shí)的可得利益額為限。