上周二，政府有關(guān)部門(mén)重申了第三套房信貸不放松的政策，地產(chǎn)股應聲下跌。從過(guò)往的市場(chǎng)經(jīng)驗看，房地產(chǎn)板塊向來(lái)是“黑馬”輩出的搖籃，但也常常受政策調控拖累，大起大落，讓人既愛(ài)又恨。那么在今后的行情中，能否再將地產(chǎn)板塊納入投資視野？如果未來(lái)地產(chǎn)股有可能收益大于風(fēng)險跑贏(yíng)大盤(pán)，又應如何尋找其中潛伏的黑馬？
　　從行業(yè)特征看，房地產(chǎn)業(yè)處于與之相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈最高端，具有相當的話(huà)語(yǔ)權。由于房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟及就業(yè)等宏觀(guān)經(jīng)濟指標的重要作用，因而也就決定了相關(guān)的房地產(chǎn)政策的制定具有一定難度與不確定性。從歷年來(lái)針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控看，基本上奉行的是一種實(shí)用主義原則。政策的出臺往往取決于兩個(gè)因素，一是市場(chǎng)的泡沫程度，二是民眾對此的容忍程度。由此，人們看到的一個(gè)現象是，政策調控的階段性時(shí)緊時(shí)松的特征。再從房地產(chǎn)泡沫形成的利益機制看，廣為民眾所詬病的地方政府熱衷于推高地價(jià)傳導至房?jì)r(jià)的痼疾，或許不是一時(shí)半會(huì )兒所能解決的問(wèn)題。
    之所以要不厭其煩地說(shuō)說(shuō)這些看上去與股票投資無(wú)關(guān)的話(huà)題，是希望股民朋友先了解一下有關(guān)影響股價(jià)的政策背景，這樣才能做到心中有數。說(shuō)完了“自上而下”的形勢判斷后，那么如何在這一板塊中尋找到具有潛力的“黑馬”股？
　　首先，房地產(chǎn)公司的財務(wù)制度與傳統行業(yè)的財務(wù)制度有很大不同，其盈利水平很大程度上取決于項目的竣工銷(xiāo)售結算，因而具有了很大的彈性。上市公司是否愿意往里裝利潤，有可能取決于公司的短期利益目標。當有的地產(chǎn)公司需要增發(fā)新股時(shí)，為了能獲得較高的溢價(jià)，可以人為地將財務(wù)報表做得十分漂亮。而當增發(fā)完成后，一切皆回歸正常。對于這類(lèi)公司要保持一份警惕，最好只關(guān)注一下增發(fā)前的左側交易機會(huì )，而不必為增發(fā)時(shí)公司所描繪的遠期愿景所迷惑。再有一種情況是，公司股權分置改革后，大部分公司股票仍處于待“解凍”狀態(tài)。如果這家公司還是民營(yíng)企業(yè)，那么從邏輯上講，公司有做市值的動(dòng)力，良好的業(yè)績(jì)支撐有助于公司股票解凍后獲得一個(gè)很好的溢價(jià)。第三種情況是，公司對高管人員實(shí)行股權激勵制度，其未來(lái)股票期權的行權價(jià)格還高于目前的市場(chǎng)價(jià)。如果是這種情況，理論上說(shuō)，公司管理層有做業(yè)績(jì)的動(dòng)力。
　　其次，房地產(chǎn)公司從某種程度上說(shuō)，與資源類(lèi)公司有相似之處。這幾年，鐵礦石價(jià)格暴漲，擁有自主礦山的鋼鐵企業(yè)頗受機構投資者的青睞。同理，對于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，其所擁有的土地儲備量是衡量它未來(lái)發(fā)展潛力的重要指標。那么，如何評估公司價(jià)值呢？建議投資者關(guān)注一下公司的每股權益土地面積的多寡。也就是說(shuō)，用公司總的土地面積儲備量除以總股本，得出的每股所含的土地面積后，再大致匡算一下公司的拿地成本。得出這兩個(gè)數據后， 再來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)板塊的股價(jià)橫向比較，就可找出價(jià)值相對被低估的股票了。以上的信息基本上都可從公司的公開(kāi)信息中查尋到。當然，這項工作比較繁瑣，如果股民朋友能夠找到證券公司的相關(guān)行業(yè)研究報告，也許是條捷徑。
　　第三，房地產(chǎn)公司所開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)方向以及拿地的時(shí)點(diǎn)也有些講究。一般來(lái)說(shuō)，主戰場(chǎng)著(zhù)力于布局二、三線(xiàn)城市的上市公司，未來(lái)的前景或比較確定。這是因為，一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)、地價(jià)較受主流媒體的關(guān)注，因而也就成為了中央政府調控樓市的重點(diǎn)，而二三線(xiàn)城市往往因為房?jì)r(jià)基數低而被忽略。另外，上市公司拿地的時(shí)間最好是在房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度下行時(shí)拿的地，這是因為土地價(jià)格在樓市價(jià)格上漲時(shí)往往要比房?jì)r(jià)漲得快，而房?jì)r(jià)下跌時(shí)卻又比房?jì)r(jià)跌得猛。