新“國十條”出臺已滿(mǎn)3個(gè)月，北京二手房市場(chǎng)價(jià)量齊跌，可謂一片慘綠。據“鏈家地產(chǎn)”統計分析，2010年4月15日-7月13日，去除“經(jīng)轉商”因素后，北京二手房成交量共計41405套，同比2009年下降38%，降幅接近四成。與此同時(shí)，3個(gè)月以來(lái)，北京13個(gè)區縣二手房成交均價(jià)已經(jīng)從20500元/平米跌至17930元/平米，跌幅達到12.5%，這相當于在短短3個(gè)月內，北京二手房成交每平米均價(jià)下降了2570元。
    “鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)分析師張月表示：“北京的二手房?jì)r(jià)格還沒(méi)到達谷底的臨界點(diǎn)，但是已經(jīng)可以明顯看到二手房降價(jià)幅度趨緩、議價(jià)空間縮小等信號。對于有購房需求的客戶(hù)群體來(lái)說(shuō)，當前已經(jīng)到了密切關(guān)注市場(chǎng)的時(shí)候�！�

　　降幅、議價(jià)空間雙收窄

　　新政出臺伊始（4月下半月-5月下半月），北京二手房市場(chǎng)價(jià)格曾經(jīng)出現了接近8%的巨大跌幅，但是隨著(zhù)市場(chǎng)的消化，投機性業(yè)主恐慌拋售，投機性需求擠出市場(chǎng)等因素的影響減弱，當前價(jià)格降幅已經(jīng)明顯收窄，7月上半月環(huán)比6月下半月，價(jià)格降幅僅為0.7%。
 　 與此同時(shí)，議價(jià)空間也經(jīng)歷了先增大后縮小的過(guò)程。張月認為，整體趨勢的形成主要是由掛牌價(jià)格先降后升的趨勢促成。她指出，業(yè)主的扛價(jià)能力又在增強。一方面低價(jià)拋售的房源基本被市場(chǎng)吸收；另一方面，業(yè)主對市場(chǎng)變化的趨勢逐漸明朗，面對弱勢的買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，有些業(yè)主由售轉租，有些業(yè)主堅挺掛牌價(jià)格。因此，近期掛牌價(jià)格有上升的趨勢。

　　剛需更要關(guān)注區域房?jì)r(jià)

　　很多人感覺(jué)周?chē)�的房子降價(jià)幅度不大，似乎還沒(méi)有到買(mǎi)房的時(shí)候。但業(yè)內專(zhuān)家普遍認為，由于市場(chǎng)走向已經(jīng)出現穩定的信號，對于購房者而言，已經(jīng)到了密切關(guān)注市場(chǎng)的時(shí)候，特別是密切關(guān)注區域房?jì)r(jià)。
　  中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)研究部研究總監張大偉指出：“價(jià)格肯定沒(méi)到谷底，下月均價(jià)肯定比現在低。但是對于買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，區域的價(jià)格變化更加有意義。買(mǎi)房者要先想清楚究竟在哪里買(mǎi)，買(mǎi)什么樣的，密切關(guān)注這一區域的價(jià)格走勢�！�
  　張月也指出，一些新的市場(chǎng)熱點(diǎn)往往也帶來(lái)區域機會(huì )，比如昌平線(xiàn)即將開(kāi)通，就使得沙河附近房源更加受關(guān)注，有望成為第二個(gè)昌平“重鎮”；而沙河由于以前交通不便，價(jià)格一直比回龍觀(guān)低25%左右。

    次新房?jì)r(jià)降16.7% 買(mǎi)方可爭取議價(jià)空間

 　 樓市調控，整體市場(chǎng)量?jì)r(jià)齊跌，但是不同年限的二手房抗跌幅度卻是大不相同的。根據市場(chǎng)觀(guān)察，3-5年次新房，在此輪調控中降幅最大，達到16.7%。張月指出：“這主要是由于3-5年的次新房既不具備2年以?xún)却涡路康男露�，又不具備其他年次普通住房免征營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)勢，在買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)上面臨尷尬，加上政策的調控、樓市的低迷，雙重打擊加重了業(yè)主的心理壓力�！�
 　 據了解，3-5年次新房是受營(yíng)業(yè)稅“二轉五”影響最大的房源，這使得3-5年的次新房購房成本直接提升5.5%。在同樣稅負下，購房者會(huì )更加愿意選擇3年以?xún)鹊姆吭�，或�?年以上的房源，次新房面臨兩面尷尬。
    張月表示，3-5年房產(chǎn)的出售成功率已經(jīng)迅速下降，由原來(lái)的26%左右下降到8%以?xún)�，出售難度增加近三倍。業(yè)主的出售心理壓力驟增，使得買(mǎi)方在價(jià)格和議價(jià)上有可能獲得更大的空間。

　　昌平線(xiàn)年底開(kāi)通 沙河均價(jià)1萬(wàn)4

　　7月9日，軌道交通昌平線(xiàn)首次發(fā)電成功，正式轉入設備調試階段。預計7月底，將實(shí)現全線(xiàn)貫通；有望今年年底實(shí)現全線(xiàn)開(kāi)通，在西二旗站與13號線(xiàn)銜接。
 　 據了解，當前沙河二手房?jì)r(jià)格基本在13000-14000元/平米左右，比回龍觀(guān)區域普通二手商品房低25%。對于支付能力偏弱的購房人群，可以考慮在這一區域實(shí)現置業(yè)夢(mèng)想。
　  但是需要提醒購房者注意的是，沙河地區房?jì)r(jià)相對低廉的主要原因依然是位置偏遠，而不是價(jià)格低估。對于剛性需求者特別是在北城工作的人來(lái)說(shuō)，不失為一個(gè)好選擇，但是從房產(chǎn)升值的角度來(lái)考慮，可能還存在一定的回調風(fēng)險。
 　 張大偉表示：“這個(gè)地區的利好已經(jīng)提前釋放了，價(jià)格繼續上漲的空間不大，不過(guò)交通改善了，居住更加方便了而已�！�
　　此外，昌平線(xiàn)開(kāi)通帶來(lái)的另一個(gè)變化在于，回龍觀(guān)地區不再是“一枝獨秀”，房產(chǎn)升值保值都受到了挑戰。據“鏈家地產(chǎn)”觀(guān)察，新政實(shí)施三個(gè)月，昌平區滿(mǎn)五年經(jīng)濟適用房當前價(jià)格降幅已普遍達到20%以上。昌平線(xiàn)通車(chē)后，沙河地區會(huì )分散房產(chǎn)需求，回龍觀(guān)地區房產(chǎn)再出售難度將加大，業(yè)主心理預期改變，近期價(jià)格回落明顯。
 
    部分商圈跌幅超10% 新華聯(lián)仨月降25萬(wàn)

　　樓市成交陷入冰點(diǎn)，前期猛漲的地段必然要猛跌。進(jìn)入7月，部分商圈的房源價(jià)格繼續下降，通州、上地、朝青、勁松等地區降幅甚至超過(guò)10%。
　　 “掛牌價(jià)降得不太明顯，不過(guò)能砍價(jià)。如果您能全款，砍掉十幾萬(wàn)很有可能�！鄙系氐貐^鑫尊地產(chǎn)經(jīng)紀人趙先生告訴記者。
 　 而在通州，記者觀(guān)察到的是，價(jià)格一路直降。鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀人告訴記者：“這套房業(yè)主急著(zhù)賣(mài)，4月低于175萬(wàn)不賣(mài)，現在150萬(wàn)就能買(mǎi)�！睋�記者進(jìn)一步了解，新華聯(lián)家園的這套房子，在調控的3個(gè)月內，已經(jīng)經(jīng)歷了175萬(wàn)、170萬(wàn)、160萬(wàn)、150萬(wàn)四個(gè)報價(jià)。
　　張大偉分析：“很多地區房?jì)r(jià)還是偏高，不過(guò)由于部分業(yè)主隨著(zhù)調控進(jìn)一步深入，心理壓力較大，個(gè)別房源已經(jīng)具有較高性?xún)r(jià)比，值得關(guān)注�！�