樓市調控初顯成效,調控政策不會(huì )松動(dòng)

　　“以新國十條為代表的新一輪房地產(chǎn)調控,正在試圖推動(dòng)房地產(chǎn)從投資品特性主導,逐步恢復到消費品特性主導�！眹鴦�(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(cháng)巴曙松接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示,此前一段時(shí)期房地產(chǎn)的投資品特性過(guò)于濃厚,使得房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿(mǎn)投機氣氛,不僅導致房?jì)r(jià)在短期內過(guò)快上漲,也帶來(lái)許多結構性問(wèn)題,如房屋空置造成的土地資源無(wú)效利用、資產(chǎn)與財富保有的兩極分化、家庭收入可承受能力惡化等。
    巴曙松說(shuō):“大量居民需要改善住房條件,更需要房地產(chǎn)體現消費品特性。因此,調控的方向符合當前我國實(shí)際情況�！彪S著(zhù)調控政策的落實(shí),當前市場(chǎng)土地供應大幅增加、樓市供不應求的情況有所緩解甚至有所逆轉,房?jì)r(jià)上漲預期得到遏制,投機性需求被有效抑制甚至離場(chǎng)的情況下,實(shí)現上述轉變的條件已經(jīng)初步顯現。
　　當前市場(chǎng)量跌價(jià)滯,正處于調整的第一階段。巴曙松表示,這一階段,從開(kāi)發(fā)商的角度看,在資金流的緊縮達到臨界狀態(tài)之前,沒(méi)有降價(jià)銷(xiāo)售的動(dòng)力。而從購房者的角度看,由于房?jì)r(jià)下跌趨勢沒(méi)有形成,或者下跌預期不明朗,需求釋放緩慢。
　　隨著(zhù)調控政策的落實(shí)引向深入,開(kāi)發(fā)商的資金流壓力將不斷加大,降價(jià)銷(xiāo)售的動(dòng)力逐漸強化。同時(shí),樓市存量將不斷增加,從目前的情況看,今年第三、四季度將是新增庫存大量形成的時(shí)期,這可能是房?jì)r(jià)出現大幅度下調的時(shí)期。這一時(shí)期,需求也將有效釋放,成交量上升,樓市去庫存的速度會(huì )加快。巴曙松說(shuō):“以自住型需求推動(dòng)的消費主導型需求進(jìn)場(chǎng),將成為新一輪房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的動(dòng)力�！�
　　“由于房?jì)r(jià)具有一定的粘性,一般在成交量持續下降5個(gè)月左右,房?jì)r(jià)的下跌就會(huì )比較明顯�！北本�師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認為,隨著(zhù)部分多套房擁有者擔心資產(chǎn)縮水而拋售,部分開(kāi)發(fā)商降價(jià)出貨,以及去年的新開(kāi)工項目陸續竣工,調控半年以后市場(chǎng)供應將明顯增加,部分城市房?jì)r(jià)會(huì )出現明顯的震蕩回落。但就全國、全年情況綜合看,可能仍處于上漲狀態(tài)。

　　樓市調控不會(huì )引發(fā)經(jīng)濟“二次探底”,保障房建設將對沖商品房投資缺口

　　“樓市調控—供給減少—需求爆發(fā)—更大的調控壓力”,近年來(lái)的數次房地產(chǎn)調控,似乎都在這樣的怪圈里運行。此外,由于房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),產(chǎn)業(yè)鏈涉及的上下游行業(yè)眾多,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又與金融、稅收、地方財政等息息相關(guān),每一次調控都會(huì )引發(fā)人們對經(jīng)濟有可能下滑的擔憂(yōu)。
　　“今年的這一輪樓市調控必將面臨比以往更多、更大的挑戰�！卑褪锼烧f(shuō), 基于國內外經(jīng)濟環(huán)境,本輪地產(chǎn)調控所面臨的一個(gè)問(wèn)題就是調控是否會(huì )引發(fā)中國經(jīng)濟的“二次探底”。
　　從現實(shí)的情況看,這種擔憂(yōu)并非沒(méi)有理由�！白》亢推胀ㄉ唐凡煌�,一般商品會(huì )隨著(zhù)價(jià)格下降而成交量上升,唯獨住房存在明顯的'買(mǎi)漲不買(mǎi)跌’的情況,必須高度重視由此產(chǎn)生的對經(jīng)濟發(fā)展的影響�！睋�董藩介紹,由于市場(chǎng)成交低迷,現在開(kāi)發(fā)商大多開(kāi)始縮小開(kāi)發(fā)規模,拉長(cháng)開(kāi)發(fā)周期,壓低竣工量。在交易量萎縮、價(jià)格向下震蕩的情況下,盡管目前的投資、新開(kāi)工量和在建規模都保持較高水平,但下半年的開(kāi)發(fā)投資有可能下行,未來(lái)一段時(shí)間供應壓力仍有可能出現。調控對上下游產(chǎn)業(yè)的影響也有所顯現,如4月中旬以來(lái)建筑鋼材價(jià)格持續下跌,累計跌幅已達1000元/噸。建筑、鋼鐵、水泥等行業(yè)的就業(yè)有可能受到影響。如果房?jì)r(jià)跌幅超過(guò)30%,個(gè)人按揭貸款違約的情況就會(huì )明顯上升,給金融系統造成壞賬壓力。
　　樓市調控使經(jīng)濟陷入“二次探底”的可能性并不存在。巴曙松說(shuō),首先,我國房地產(chǎn)市場(chǎng)并不存在全國性的泡沫。去年以來(lái)房?jì)r(jià)上漲過(guò)快矛盾最突出、泡沫最明顯的,主要是一些一線(xiàn)城市,本輪房地產(chǎn)調控也主要是指向一線(xiàn)城市,而不是一刀切的打壓整個(gè)行業(yè)。其次,我國處于城市化加快發(fā)展階段,房地產(chǎn)業(yè)中長(cháng)期前景仍然良好,調控不會(huì )改變整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)持續發(fā)展的趨勢。相反,擠出部分城市的局部泡沫,對整個(gè)行業(yè)來(lái)講是一次良性調整。再次,加快保障性住房建設將是避免“二次探底”的重要前提。保障性住房的大規模開(kāi)工將對沖商品房投資的減少,總體上房地產(chǎn)新增固定資產(chǎn)投資增速不會(huì )減慢,對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻將至少和2009年持平。從建設計劃看,2010年全國共將新增各類(lèi)保障性住房700余萬(wàn)套,如果按平均每套60平方米匡算,今年新開(kāi)工面積總計將達到4.2億平方米。據此估算,今年新增房地產(chǎn)投資將達到2.3萬(wàn)億元,超過(guò)2009年的1.9萬(wàn)億元。

　　適時(shí)把握政策方向和力度,加快推進(jìn)長(cháng)期制度改革

　　上半年,全國商品房銷(xiāo)售面積3.94億平方米,比去年同期增長(cháng)15.4%,增幅比1—5月回落7.1個(gè)百分點(diǎn),已經(jīng)連續3個(gè)月出現明顯回落。在近期舉行的全國公共租賃住房工作會(huì )議上,有關(guān)部門(mén)負責人提出:“當前市場(chǎng)觀(guān)望情緒仍然比較嚴重,要繼續跟蹤市場(chǎng)下一步走勢,適時(shí)把握好政策方向和力度�！�
　　“過(guò)去我們強調短期政策調控,往往忽視了長(cháng)期制度改革。應當借這一次市場(chǎng)調整的契機,完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期平穩健康發(fā)展的相關(guān)制度�！倍�藩認為,當前要防止由于調控政策過(guò)于嚴厲導致樓市出現量?jì)r(jià)在短時(shí)間內暴跌的“硬著(zhù)陸”,關(guān)鍵是要在保持市場(chǎng)交易穩定的情況下,努力增加供應,并采取相對較“軟”的措施適度調控需求。
　　供應方面,董藩建議改變過(guò)去土地供應以每年8%—10%增加的機械性增長(cháng)狀態(tài),實(shí)行動(dòng)態(tài)控制。在現階段需求集中爆發(fā)期,大幅增加土地供應,并隨著(zhù)需求變動(dòng)進(jìn)行相應的調整。同時(shí),將土地分割成更小的單位出讓,不要動(dòng)輒兩三千畝。這樣既有利于降低開(kāi)發(fā)商拿地成本,完成土地供應節奏,保持房地產(chǎn)新項目開(kāi)工。也有利于在一定區域內形成多個(gè)樓盤(pán)競爭的局面,從而平抑價(jià)格。此外,應加快城中村、棚戶(hù)區改造,并考慮新批項目適當提高容積率,在土地供應量有限的情況下,努力增加供應面積。
　　需求方面,則可以將現有的差別化信貸政策常態(tài)化。本著(zhù)節能、省地、環(huán)保的原則,降低首套房、小戶(hù)型房的首付比例和利率,延長(cháng)貸款年限,減免有關(guān)稅費。大幅提高多套房、大戶(hù)型的首付比例和利率,縮短貸款年限等。通過(guò)經(jīng)濟杠桿引導人們的住房消費觀(guān)念和企業(yè)的生產(chǎn)方式。
　　中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一表示,為了鼓勵開(kāi)發(fā)商始終保持一定的投資規模及開(kāi)工量,銀行既要嚴格執行差別化住房信貸政策,又要繼續支持住房建設貸款。信貸規模保持季度、年度發(fā)放的穩定。同時(shí),政府應創(chuàng )造條件開(kāi)辟多融資渠道,改變企業(yè)過(guò)度依賴(lài)銀行信貸的現狀,盡快研究開(kāi)放金融市場(chǎng),包括投資基金、房地產(chǎn)信托、企業(yè)債券、股權融資等,并完善相關(guān)制度,修訂和制定相關(guān)法律。
　　“從長(cháng)期來(lái)看,政府應該持續推進(jìn)保障性住房建設,從土地、資金、政策方面給予支持,使之成為房地產(chǎn)行業(yè)抵抗周期性波動(dòng)的緩沖器�！卑褪锼烧f(shuō),“任何形式的房地產(chǎn)調控政策都以抑制地產(chǎn)泡沫、防止對經(jīng)濟波動(dòng)帶來(lái)過(guò)大沖擊為目標,從而避免泡沫崩潰引發(fā)的經(jīng)濟震蕩,至少以不傷害經(jīng)濟為底線(xiàn)。地產(chǎn)調控本身是要減少而不是增加經(jīng)濟波動(dòng)�！�
　　樓市調控,有可能影響一點(diǎn)經(jīng)濟增長(cháng)速度,但為了樓市長(cháng)遠健康發(fā)展,這是調控的必要代價(jià)。中國社會(huì )科學(xué)院經(jīng)濟研究所宏觀(guān)經(jīng)濟研究室主任張曉晶表示,經(jīng)濟在繼續保持回升向好態(tài)勢的同時(shí),要抓住宏觀(guān)調控的有利時(shí)機,堅持樓市調控不動(dòng)搖。從長(cháng)期制度上看,土地供應現有招拍掛制度應該進(jìn)一步改革,要通過(guò)制度安排,逐步建立面對不同房屋消費群體的差別化土地供應制度。另外,房屋的供給結構要面對不同消費群體設計,滿(mǎn)足不同收入人群差別化需求,要持續不斷地推進(jìn)廉租房、經(jīng)濟適用房建設。