“4·15”樓市新政出臺后,廣東新房?jì)r(jià)格在二季度正式下降。昨日,廣東省房協(xié)市場(chǎng)研究部、華南理工大學(xué)建筑學(xué)院建設經(jīng)濟管理與房地產(chǎn)研究所和廣東省統計局固定資產(chǎn)投資統計處聯(lián)合發(fā)布《2010年上半年廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告》,顯示二季度一手住宅均價(jià)比一季度下調2.4%,跌破7000元/平方米關(guān)口,這也是廣東一手住宅均價(jià)自2009年的18個(gè)月以來(lái)首次出現季度性下滑。

    銷(xiāo)售分析：銷(xiāo)售面積下降6.6%宏觀(guān)調控效果顯現

　　《報告》顯示,廣東一手住宅均價(jià)2009年一季度時(shí)為5812元/平方米,2009年第四季度升至6477元/平方米,到今年一季度達到高點(diǎn)7004元/平方米,二季度則回落至6835元/平方米。今年上半年廣東一手住宅均價(jià)6913元/平方米,同比增長(cháng)15.3%。事實(shí)上,隨著(zhù)樓市新政的出臺,深圳、廣州兩大一線(xiàn)城市樓價(jià)在二季度開(kāi)始下調,樓盤(pán)促銷(xiāo)大增;但二、三線(xiàn)城市降幅相對小,個(gè)別城市樓價(jià)仍然堅挺。
　　樓價(jià)下降的同時(shí),廣東商品房銷(xiāo)售量也大減。上半年全省商品房銷(xiāo)售面積2851.49萬(wàn)平方米,同比下降3.2%,這是今年以來(lái)銷(xiāo)售面積首次出現同比下降;銷(xiāo)售額2059.93億元,同比增長(cháng)13.7%。其中一手住宅銷(xiāo)售面積2591.46萬(wàn)平方米,同比下降6.6%;銷(xiāo)售額1791.39億元,同比增長(cháng)7.7%。
　　廣東省房協(xié)相關(guān)負責人表示,上半年全省樓市成交數據說(shuō)明國家和省對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策的效果已經(jīng)顯現,對銷(xiāo)售量的影響尤為明顯,對于銷(xiāo)售價(jià)格的影響也開(kāi)始體現,市場(chǎng)趨于理性和穩定。

　　資金情況：到位資金占比逐月下滑 房企資金鏈開(kāi)始緊繃

　　據悉,今年以來(lái)廣東開(kāi)發(fā)商賣(mài)樓業(yè)績(jì)并不如去年,銷(xiāo)售回籠資金大幅度下降,加上銀行貸款緊縮,下半年開(kāi)發(fā)商們資金鏈越來(lái)越緊張。今年上半年,廣東房地產(chǎn)資金來(lái)源中,定金及預收款585.05億元,同比下降了5.5%,個(gè)人按揭貸款469.91億元,同比增長(cháng)24.9%,但比上年同期增幅低66.4個(gè)百分點(diǎn)。
　　相比之下,今年上半年開(kāi)發(fā)商自籌資金達749.99億元,增長(cháng)29.3%。國內貸款資金來(lái)源在二季度的占比明顯低于一季度,一季度國內貸款資金占比達27.5%,而二季度僅為23.2%,銀根的收縮導致開(kāi)發(fā)商資金鏈開(kāi)始緊張。
　　從資金投資比看,上半年房地產(chǎn)到位資金占完成投資的181%,與近年同期相比僅低于去年的194%,仍屬高位。但今年上半年以來(lái),開(kāi)發(fā)商到位資金占開(kāi)發(fā)資金的比重逐月下降,1-2月占比275%,而1-6月占比降至181%,顯示企業(yè)資金壓力逐漸顯現。業(yè)內人士表示,目前不少開(kāi)發(fā)商資金鏈已經(jīng)開(kāi)始緊繃,因此在下半年部分開(kāi)發(fā)商可能會(huì )頂不住壓力而降價(jià)賣(mài)樓。

　　土地市場(chǎng)：地價(jià)達2409元/平方米 房企拿地成本大幅增加

　　在4月份國家嚴厲的調控政策出臺之前,開(kāi)發(fā)商對市場(chǎng)預期偏向樂(lè )觀(guān),拿地熱情也較高,土地市場(chǎng)火熱。二季度受調控政策影響,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地市場(chǎng)上更加謹慎和理性。上半年購置土地面積694.42萬(wàn)平方米,同比下降28.4%,比一季度增幅回落82.3個(gè)百分點(diǎn)。另一方面,土地成交價(jià)款大幅增加,同比增長(cháng)167.2%,比一季度回落31.3個(gè)百分點(diǎn)。
　　從近年同期房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積情況來(lái)看,今年上半年最少,僅694.42萬(wàn)平方米,同比下降28.4%;與之相比,土地的購置單價(jià)達到最高,為2409元/平方米,同比上升273.5%,開(kāi)發(fā)商拿地成本大幅度增加。

　　省房協(xié):開(kāi)發(fā)商應加速賣(mài)樓

　　據悉,隨著(zhù)樓市在二季度的轉向,廣東省房協(xié)呼吁開(kāi)發(fā)商要注重回籠資金,加速賣(mài)樓。省房協(xié)表示,國家新一輪房地產(chǎn)調控政策作用明顯,成效逐步顯現,因此開(kāi)發(fā)商要審時(shí)度勢,順應政策要求,調整贏(yíng)利預期,轉變營(yíng)銷(xiāo)策略,注重資金回籠,保持穩健的發(fā)展態(tài)勢。另外,省房協(xié)也建議政府保持政策的延續性和穩定性,穩定市場(chǎng)預期,避免市場(chǎng)大幅波動(dòng),切實(shí)維護調控成果。