4月17日,國務(wù)院針對房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺新“國十條”,北京隨后出臺更嚴格的調控措施,如今新政執行已滿(mǎn)百日,本報記者多路探訪(fǎng)發(fā)現,政策調控效果已經(jīng)顯現,購房者普遍持觀(guān)望態(tài)度,新舊房交易量明顯下跌,部分開(kāi)發(fā)商推出優(yōu)惠打折措施變相降價(jià),整體房?jì)r(jià)已經(jīng)向下松動(dòng)。

    【新房市場(chǎng)】

　　成交量新政后跌近八成

　　2010年前7個(gè)月的新房交易量統計顯示,新政后新建商品住宅成交20081套,較新政前下跌了79%。同時(shí),1月至7月,新房每平米成交均價(jià)分別為25874元、25001元、34149元、36749元、34847元、34630元、32102元。1月至4月,價(jià)格呈遞增狀態(tài),在4月達到最高值36749元,而自4月新政實(shí)施后,這個(gè)數據明顯下探。經(jīng)過(guò)計算,上月新房均價(jià)與4月最高峰相比,均價(jià)每平米下跌4647元,跌幅達到了12.6%。
　　北京多家房屋經(jīng)紀公司跟蹤統計的數據顯示,新政前后均有成交的樓盤(pán)共有331個(gè),其中價(jià)格下跌樓盤(pán)為153個(gè),跌幅超過(guò)10%的樓盤(pán)達到87個(gè),占價(jià)格下降樓盤(pán)比重的56.9%,價(jià)格下跌樓盤(pán)多數為前期價(jià)格漲幅過(guò)快、透支嚴重的區域。另外仍有174個(gè)樓盤(pán)成交均價(jià)上漲,其中漲幅超過(guò)10%的樓盤(pán)為96個(gè),多數以中小戶(hù)型為主。
　　值得注意的是,價(jià)格高于4萬(wàn)元/平米的高價(jià)樓盤(pán),半數在新政后成交價(jià)上漲,如七星摩根廣場(chǎng)新政后成交均價(jià)為85304元/平米,漲幅為16.8%。
　　中國房地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)陳云峰表示,去年樓市紅火,不少開(kāi)發(fā)商在去年拿地建設,不少新盤(pán)將在今年下半年入市,隨著(zhù)這些新盤(pán)入市,市場(chǎng)供應將大大增加,會(huì )加劇開(kāi)發(fā)商間的競爭,價(jià)格再進(jìn)一步下探將成為必然,而高端樓盤(pán)的價(jià)格并不影響整體樓市的調整。

　　【二手房市場(chǎng)】

　　成交均價(jià)回歸年初水平

　　房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示,新政百日,全市二手房網(wǎng)簽量為45472套,比新政前下降23%。7月中下旬二手房成交均價(jià)為17852元/平米,相比新政前最高峰的4月初期,平均下降2200元/平米,降幅達12%,基本回歸到2010年年初的水平。
　　對此,北京多家中介機構監測反映,新政后全北京120個(gè)商圈的二手房房?jì)r(jià)幾乎全面下跌,與4月初相比,降幅超過(guò)10%的商圈達70個(gè),占比達58%;其中43個(gè)商圈價(jià)格回歸到2010年年初。目前,全市成交量出現下降或無(wú)成交的樓盤(pán)達3673個(gè),有96.7%的樓盤(pán)成交量均在新政后出現下降。成交量降幅超過(guò)50%的多達2535個(gè),占比66.7%。
　　二手房交易量的大跌,反而帶動(dòng)租賃市場(chǎng)的火爆。按照中介機構掌握的規律,春節后是出售房源與出租房源的高峰期,此后增速會(huì )逐漸回落。但新政后初期,出售房源迅速回落,租賃房源開(kāi)始明顯上漲,這其中業(yè)主從競相出售到轉售為租,開(kāi)始對租賃市場(chǎng)有所影響。

　　【土地市場(chǎng)】

　　開(kāi)發(fā)商信心受挫理智拿地

　　土地市場(chǎng)可謂是房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標,新政出臺后,北京雖然沒(méi)有出現流標,但每塊土地的競買(mǎi)者最多的只有6家,相比去年十幾家房企爭奪一塊土地,競價(jià)往往上百輪的場(chǎng)面,顯得格外冷清。7月16日,昌平小湯山鎮地塊開(kāi)標,以最高投標價(jià)計算,地塊的樓面價(jià)為6997.28元/平方米,相比于新政前相同區域地塊最高樓面價(jià)下降53.6%。
　　業(yè)內人士認為,購房者大面積的觀(guān)望態(tài)度開(kāi)始影響開(kāi)發(fā)商的信心,使得開(kāi)發(fā)商對于拿地的態(tài)度“理智”了很多,或者說(shuō),開(kāi)發(fā)商現在對于土地價(jià)值的估計前景并沒(méi)有以前那么明確。

    【調查樣本】

　　地鐵沿線(xiàn)新開(kāi)樓盤(pán)打折促銷(xiāo)

　　豐臺區在售項目“7克拉”位于馬家堡,臨近4號線(xiàn)和2012年通車(chē)的10號線(xiàn)二期。7月25日,“7克拉”的售樓處工作人員告訴記者,該項目首期于今年6月中旬開(kāi)盤(pán),共有3幢樓600余套房子出售,主力戶(hù)型為28平米至60平米。
    工作人員表示,受目前整體市場(chǎng)情況影響,該項目開(kāi)盤(pán)時(shí)便推出優(yōu)惠措施,全款9.5折,貸款9.8折,如果客戶(hù)預交5萬(wàn)元定金后在5天內簽約,還可在以上折扣基礎上,額外享受9.7折的優(yōu)惠。按照這樣計算,售價(jià)為2.3萬(wàn)元/平米的30平米一居戶(hù)型,原來(lái)的總價(jià)是69萬(wàn)元,全款購買(mǎi)的折后單價(jià)約為2.1萬(wàn)元/平米,總價(jià)為63萬(wàn)元,可以省下6萬(wàn)元。
　　工作人員介紹,盡管市場(chǎng)對房?jì)r(jià)仍處觀(guān)望情緒,但客戶(hù)對有折扣、總價(jià)低的房產(chǎn)還是較為接受的,該項目開(kāi)盤(pán)至今已售出200余套。至于折扣持續到何時(shí),近期是否有其他優(yōu)惠等問(wèn)題,工作人員稱(chēng),需等待開(kāi)發(fā)商通知。

　　地王周邊悠著(zhù)賣(mài)房“吃”地王

　　亦莊東區,靠近南五環(huán)的小羊坊地區是地王扎堆的地方。地王周邊市場(chǎng)受到地王很大影響。
　　金色漫香林屬于亦莊地區較高檔的住宅,周末本是看房的黃金時(shí)間,但售樓處內的看房者并不多。工作人員稱(chēng),在銷(xiāo)的住宅6月下旬剛開(kāi)盤(pán),目前價(jià)格大約在2.8萬(wàn)元/平米。銷(xiāo)售人員明確表示,開(kāi)盤(pán)以后該樓盤(pán)價(jià)格“一分沒(méi)降”。銷(xiāo)售人員指著(zhù)附近一塊尚未開(kāi)發(fā)的地塊告訴記者,這是遠洋地產(chǎn)以1.8萬(wàn)元/平米的樓面價(jià)拍下的2009年地王。一旦開(kāi)發(fā),將帶動(dòng)周邊房產(chǎn)價(jià)格上漲,成為金色漫香林升值的籌碼�！爸�前一天賣(mài)兩套,現在大不了兩天賣(mài)一套�！惫ぷ魅藛T稱(chēng),政策出臺后,購房者大多進(jìn)入觀(guān)望狀態(tài),銷(xiāo)售的速度、業(yè)績(jì)受了一些影響。但“悠”著(zhù)賣(mài)正好可以等待地王開(kāi)發(fā)。工作人員認為只要公司有實(shí)力,就能“扛住”,房?jì)r(jià)反彈“只是早晚的事”。
　　附近的國際E莊售樓處工作人員說(shuō),樓盤(pán)去年10月開(kāi)盤(pán),當時(shí)均價(jià)每平米在八九千元,隨著(zhù)地王的出現,在4月初漲到1.2萬(wàn)元。新政出臺后價(jià)格沒(méi)變,只是銷(xiāo)售量驟減。賣(mài)家并不著(zhù)急,項目宣傳資料上,第一條便列著(zhù):“緊鄰地王,升值無(wú)限�！�

　　通州新城樓盤(pán)多推優(yōu)惠政策

　　通州此前房?jì)r(jià)飆升,記者昨天走訪(fǎng)了通州多家樓盤(pán),原本以為會(huì )冷清的售樓處卻坐滿(mǎn)了看房人。不少人向售樓員了解房屋詳細情況。售樓員告訴記者,近期看房的人越來(lái)越多,特別是周末,晚上都有人來(lái)看房。
　　“年輕人居多,都是準備結婚的�！盞2海棠灣的一位售樓員說(shuō),新政前有一次買(mǎi)多套房的客戶(hù),但現在幾乎沒(méi)有。不過(guò)記者在走訪(fǎng)中發(fā)現,不少樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員會(huì )有意無(wú)意地暗示看房者,現在是最好的購房時(shí)段,政策結束了,房?jì)r(jià)還會(huì )上漲。華業(yè)東方玫瑰銷(xiāo)售人員說(shuō),通州要建國際新城,小區配置了超市、幼兒園及商業(yè)街,適宜居住。明年建好了房?jì)r(jià)是一個(gè)跳點(diǎn),二期開(kāi)盤(pán)又會(huì )是一個(gè)跳點(diǎn),所以現在買(mǎi)很值。
　　記者采訪(fǎng)中了解到,通州大部分樓盤(pán)推出了優(yōu)惠政策,像K2海棠灣不僅無(wú)理由退房,還會(huì )贈送4000元/平米的精裝修,全款買(mǎi)房還有折扣,這些優(yōu)惠可同時(shí)享受。華業(yè)東方玫瑰雖然沒(méi)開(kāi)盤(pán),但只要現在登記了,開(kāi)盤(pán)就有機會(huì )獲得優(yōu)惠。
　　記者隨機采訪(fǎng)了一些看房人,他們表示,現在房?jì)r(jià)確實(shí)平穩下來(lái)了,所以想先看看房子,但并不著(zhù)急買(mǎi)房。如果下半年再降價(jià),他們就有可能出手,現在只是做準備。對于開(kāi)發(fā)商現在推出的優(yōu)惠政策,多數人認為不如降低房?jì)r(jià)更實(shí)在。

　　順義地區生意寥寥中介關(guān)門(mén)

　　目前,順義即將開(kāi)盤(pán)和在售的新盤(pán)大約33個(gè),有一些售價(jià)待定,已經(jīng)公布的價(jià)格中,最便宜的9800元/平米,最高的5.5萬(wàn)元/平米。價(jià)格相對便宜的樓盤(pán)折扣較小,一般一次性付清9.9折。
　　從二手房市場(chǎng)觀(guān)察,今年3月至5月是房?jì)r(jià)上漲最快的月份,每平米最少也漲了2000多元,進(jìn)入6月后溫和下降,目前平均下降1000元/平米左右。
　　與之相對應的是二手房成交量的慘淡。順義區多個(gè)中介公司介紹,3月、4月和5月至少還有人看房,但成交量已經(jīng)開(kāi)始減少,進(jìn)入6月后,媒體上不斷報道國家對房?jì)r(jià)的調控,二手房不僅成交量大跌,連看房的人都快沒(méi)了,大家都在持觀(guān)望態(tài)度。很多小中介早已因沒(méi)有生意關(guān)門(mén),開(kāi)著(zhù)的也在艱難維持。