近日,北京公布了3個(gè)公租房項目的成本租金,每平米從22元/月至30元/月不等。新華社記者上周六發(fā)表時(shí)評,質(zhì)疑公租房成本租金偏高。市住建委昨天表示,此次公布的成本租金并非實(shí)際將收取的租金,北京目前尚未確定具體公租房項目的租金標準,將來(lái)的租金標準肯定會(huì )根據市場(chǎng)租金下浮計算,并且會(huì )綜合各方面意見(jiàn)。
    市住建委相關(guān)人士表示,目前公布的成本租金,僅僅是按照公租房成本測算出的租金,并非最終的租金標準。按照《北京市公共租賃住房管理辦法(試行)》的規定,將來(lái)在公租房項目配租時(shí),會(huì )結合承租家庭的負擔能力,并根據同類(lèi)地段類(lèi)似房屋市場(chǎng)租金一定比例下浮,確定公租房項目的租金。不同地段和區域的公租房將確定不同的租金標準。
　　目前,北京公租房均處于建設期間,未正式投入使用,還未確定具體每個(gè)項目的租金標準。據了解,首批公租房項目有望在今年年底配租。
　　這位負責人還表示,北京的公租房和所有保障房一樣,都堅持“陽(yáng)光工程”,在每一個(gè)階段都會(huì )聽(tīng)取各方面的意見(jiàn)。將來(lái)租金標準的確定,同樣也會(huì )綜合各方面意見(jiàn),由相關(guān)部門(mén)核定后公布。對于是否采取舉行聽(tīng)證會(huì )的方式,這位負責人說(shuō),目前尚未確定。

　　焦點(diǎn)1
　　高價(jià)公租房有違初衷？
　　相關(guān)人士稱(chēng)若定價(jià)過(guò)低,公租房退出將成難題

　　前日,相關(guān)人士稱(chēng)“北京公租房的成本租金計算是合理的�！庇芯W(wǎng)友指出,“高價(jià)”公租房違背了建設公租房的初衷,建議公租房租金應在市場(chǎng)價(jià)的1/3左右。
　　一位參與制訂北京公租房相關(guān)政策的人士認為,公租房與廉租房不一樣,廉租房面向的是低收入家庭,是城市中最困難的群體,政府有責任去保障這些人群。公租房面向的是夾心層人群,暫時(shí)買(mǎi)不起房,過(guò)渡性居住,這個(gè)范圍很寬,月收入七八千的家庭,也可以申請公租房。因此,公租房租金的定位應該是低于市場(chǎng)租金,但不能過(guò)低。如果太低,誰(shuí)都不愿搬走,將來(lái)退出就成為難題。對于公租房,政府已免去了土地溢價(jià),并有稅費的優(yōu)惠政策。如果過(guò)低就意味著(zhù)政府多補貼,而政府大量補貼夾心層,對納稅人也不公平。
　　數說(shuō):據報道,7月北京住房租賃均價(jià)為每套2797元/月。按照平均80平米的租房面積算,每平米每月租金超過(guò)34元。

　　焦點(diǎn)2
　　拆遷成本為何入建設成本？
　　政策房開(kāi)發(fā)商稱(chēng)一級開(kāi)發(fā)“成本錢(qián)”必須要支付

　　針對相關(guān)人士“公租房的建設成本在每平米6000元到8000元”的說(shuō)法,有網(wǎng)友稱(chēng),拆遷成本不應計入公租房的建設成本中,就算有拆遷成本,也不能算到公租房承租人頭上。
　　上述參與制訂公租房政策的人士稱(chēng),不同區域的一級開(kāi)發(fā)成本不同,公租房大多位于軌道交通沿線(xiàn),大約每平米在三四千元。公租房的工程建筑安裝成本約每平米三四千元左右。兩者相加,建設成本在每平米6000元到8000元。
　　一位政策房的開(kāi)發(fā)商表示,土地必須先經(jīng)過(guò)拆遷、場(chǎng)地平整等一級開(kāi)發(fā),成為能蓋房子的“熟地”后才能供應。一級開(kāi)發(fā)就相當于土地的成本。以四、五環(huán)一帶地鐵沿線(xiàn)土地為例,最高的一級開(kāi)發(fā)成本接近每平米1萬(wàn)元,較少的也在每平米5000元左右。無(wú)論是劃撥的土地,還是招拍掛出讓的土地,一級開(kāi)發(fā)這個(gè)“成本錢(qián)”都是需要支付的。政府提供給公租房的土地是成本價(jià),無(wú)償放棄土地收益。如果一級開(kāi)發(fā)成本也不計算在內的話(huà),政府就要倒貼。
　　說(shuō)法:據《國際金融報》報道,中國房地產(chǎn)信息集團分析師薛建雄稱(chēng),資金問(wèn)題是公租房能否推廣的關(guān)鍵。如果不把地價(jià)計入,先從建安成本考慮,租金回報率還是會(huì )比較高。如果用租金回報作為抵押來(lái)發(fā)REITs(房地產(chǎn)投資信托基金),就可以解決資金的問(wèn)題。

    焦點(diǎn)3
　　公租房為何不“因人定價(jià)”？
　　相關(guān)人士稱(chēng)解決貸款壓力后可按收入確定租金

　　鑒于外地公租房政策多為“因人定價(jià)”,有網(wǎng)友表示,北京公租房?jì)r(jià)格不應該統一定價(jià),因為不同的地段和房子租金不應該一樣。目前,各地的公租房方案多是“因人定價(jià)”,北京也應該進(jìn)行嘗試。
    上述參與制訂北京公租房相關(guān)政策的人士認為,與經(jīng)適房、限價(jià)房等出售型政策房不同,公租房是租賃型的,這使得資金的回籠速度很慢。政府沒(méi)有能力投入巨大的資金建設公租房。目前公租房的成本投入主要依靠貸款。而貸款是要支付利息的,在公租房運行的初期,如果租金收入連利息都支付不了的話(huà),貸款就會(huì )“利滾利”、越來(lái)越多。公租房也無(wú)法持續循環(huán)下去�！氨窘疬�清后,公租房就完全屬于政府了,就幾乎沒(méi)有了成本租金,公租房的租金就可以靈活掌握了。政府可以根據不同收入的家庭收取不同租金的方式,來(lái)確定公租房的租金標準。收入越低的家庭可以收取越低的租金,收入較高的家庭則可以收取較高一些的租金�！�
　　說(shuō)法:參與制訂的這位人士稱(chēng),在公租房使用租金償還利息的同時(shí),政府可以每年從財政中拿出一部分錢(qián)來(lái),逐步償還公租房的貸款本金。計算顯示,如果每年償還1%的話(huà),需要39年就可以將本金還清。如果每年償還2%的話(huà),需要27年�！�

　　- 前世今生

　　公租房“排外”曾遭媒體質(zhì)疑
　　擴大房源籌集方式后向非京籍人士開(kāi)放,具體細則正在制訂

　　一場(chǎng)圍繞租金展開(kāi)的質(zhì)疑,把公租房這個(gè)北京最“年輕”的住房保障品種,推到了風(fēng)口浪尖上�；厮荼本┕�租房的歷史,雖然時(shí)間并不長(cháng),但從它“出生”開(kāi)始就備受社會(huì )關(guān)注。

　　出生 讓保障房變“租售并舉”

　　公租房的“前世”,要追溯到2008年。2008年年初,北京表示將推出一個(gè)新的政策性住房———政策性租賃房,供一些暫時(shí)買(mǎi)不起房的人過(guò)渡性居住。對于它的覆蓋人群,副市長(cháng)陳剛當時(shí)表示,它的使用范圍較寬,包括畢業(yè)大學(xué)生、外來(lái)人口等。此后,相關(guān)政策的研究和制定隨之開(kāi)始。
　　2009年5月,按照住建部的統一要求,北京將“政策性租賃房”改名為“公共租賃住房”�！肮�租房”這個(gè)新名詞首次見(jiàn)諸媒體。當年8月,《北京市公共租賃住房管理辦法(試行)》出臺,北京也成為了全國首個(gè)推出公租房的城市。
　　相關(guān)負責人當時(shí)解讀認為,“公租房政策的出臺,標志著(zhù)北京的住房保障由'以售為主’,開(kāi)始向'租售并舉’轉化。至此,北京的住房保障品種,從原來(lái)的廉租房和經(jīng)適房?jì)深?lèi),增加到廉租房、經(jīng)適房、限價(jià)房和公租房四大類(lèi)。對沒(méi)有購房支付能力的低收入家庭實(shí)行廉租政策;對有一定支付能力的低收入住房困難家庭配售經(jīng)適房;針對中等收入家庭的自住需求提供限價(jià)房;針對夾心層和過(guò)渡期住房需求提供公租房�！�

    成長(cháng) 集體土地建房供“蟻族”住

　　不過(guò),在這次出臺的管理辦法中,外來(lái)人口并沒(méi)有覆蓋到公租房的范圍內。試行辦法明確,公租房的供應對象是已通過(guò)政策房審核的家庭,限定為本市戶(hù)籍。這隨之引起了媒體的質(zhì)疑。
    市住保辦相關(guān)人士說(shuō),并非沒(méi)有考慮到非京籍人士的需求。當時(shí),廉租房、經(jīng)適房、限價(jià)房申請家庭的審核數量已達10多萬(wàn)戶(hù)�！斑@10多萬(wàn)戶(hù)中,有一大部分人還是處于輪候狀態(tài),或無(wú)力購買(mǎi)。比如年齡偏大、申請貸款時(shí)有問(wèn)題。他們愿意租政府提供的房屋�？紤]到輪候家庭的量比較大,剛開(kāi)始建設的公租房可能還滿(mǎn)足不了他們的需要。所以在辦法的試行階段,優(yōu)先考慮了這部分家庭�！�
　　公租房推出的第一年,北京計劃新建和收購房源50萬(wàn)平米。此時(shí),公租房的模式還僅限于政府組織建設和收購這兩種方式。
　　隨著(zhù)時(shí)間的推移,政策也發(fā)生了變化。2009年年底到2010年年初,市住建委和市規劃委均表示,除了政府組織建設和收購的公租房外,還鼓勵國有企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區和社會(huì )單位利用自有土地建設公租房,解決本單位職工和引進(jìn)人才住房需求;鼓勵集體經(jīng)濟組織盤(pán)活集體建設用地,按照規劃建設公租房,提供給“蟻族”等外來(lái)人口居住。這意味著(zhù)公租房的房源籌集方式擴大,非京籍人士將重新納入到公租房的保障范圍內。
　　雖然公租房已確定將向非京籍人士開(kāi)放,但哪些非京籍人士可以申請到公租房？需要哪些準入條件？這些均尚未確定。據了解,北京公租房的管理細則正在制定中,細則出臺后會(huì )對上述內容進(jìn)行明確。屆時(shí),非京籍人士就可以開(kāi)始申請公租房。

　　現狀 已超過(guò)1萬(wàn)戶(hù)登記公租房

　　今年年初,北京確定的新開(kāi)工政策房計劃中,公租房是8000套。今年3月,這個(gè)目標被提高到1萬(wàn)套,上個(gè)月更是提高到2萬(wàn)套。至此,公租房成為今年北京臨時(shí)增加供應計劃的唯一政策房品種。市住建委主任隋振江還表示,截至上月底,今年已落實(shí)公租房建設項目19個(gè),全市建設收購房源數量將達到26067套。截至目前,已經(jīng)開(kāi)工11750套。
　　“目前,北京公租房的重心還主要是在建設這一塊,要加大建設力度,提高供應量,讓老百姓看到希望�！笔凶”＾k相關(guān)負責人昨天說(shuō)。根據統計,目前北京已經(jīng)進(jìn)行公租房需求登記的家庭超過(guò)1萬(wàn)戶(hù)。