北京通州曾經(jīng)是過(guò)去一年房?jì)r(jià)飆升最快的區域,從均價(jià)8000多元/平方米到25000元/平方米,通州房?jì)r(jià)用一年多的時(shí)間漲了3倍。而如今,“漲價(jià)明星”正在遭遇嚴峻的考驗。
　　北京中原根據北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示:截至8月3日,通州區在4·15日新政后總預售項目為9個(gè),總提供房源數量為2552套,而其中簽約量?jì)H為264套,簽約率僅為10.3%,9成房源滯銷(xiāo)。新政以后單個(gè)項目銷(xiāo)售率最高僅為31.8%,更有4個(gè)項目接近零成交。
    從成交的房源看,大部分項目實(shí)際銷(xiāo)售均價(jià)全部低于開(kāi)發(fā)商預期,甚至低于 30%左右。
　　本報記者查閱房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示,海棠灣嘉園項目2010年3月14日取得銷(xiāo)售證,準許銷(xiāo)售面積42519.72平方米,但是截至8月4日,簽約面積僅為12377.14平方米,銷(xiāo)售率僅為29.1%。與此同時(shí),成交均價(jià)為21487/平方米,低于擬售價(jià)格22000元/平方米。6月30日拿到銷(xiāo)售許可證的金隅花石苑項目?jì)H僅簽約25套,而這一批有352套房源可售。
　　亞豪機構副總經(jīng)理高姍分析,新政出臺前,在新城規劃炒作之下,通州房?jì)r(jià)已達到歷史高位,將自住需求擠壓出市。新政后投資、投機需求快速撤離導致通州區成交量重挫,住宅銷(xiāo)量由調控前的月銷(xiāo)售1800余套驟降至兩三百套,通州區的住宅銷(xiāo)售額在4月達到28億元的高峰后,7月僅成交4億元。
　　在銷(xiāo)售額重挫至調控前的1/7的同時(shí),均價(jià)卻沒(méi)有大幅回落。7月住宅成交均價(jià)僅比調控前的4月下降了2%。高姍指出,降價(jià)有可能會(huì )引發(fā)區域樓盤(pán)競相降價(jià)的連鎖反應,不僅如此,目前市場(chǎng)主力購房需求以剛性自住為主,一旦房?jì)r(jià)降幅難以把控,很可能導致區域各項目間的惡性競爭。
　　而扛價(jià)不降則無(wú)法實(shí)現銷(xiāo)量上的突破,特別是近兩年通過(guò)“招拍掛”方式拿地的開(kāi)發(fā)商,當時(shí)拿地的樓面價(jià)普遍超過(guò)了6000元/平方米,占用了巨額資金,并且多于2009年末2010年初開(kāi)盤(pán),開(kāi)盤(pán)時(shí)間短,銷(xiāo)售回款量也不多,同時(shí)成本壓力也較高。
　　但高姍認為,通州房?jì)r(jià)僵局有望在今年底或明年初被打破,價(jià)格戰預計將由年內首次開(kāi)盤(pán)的純新盤(pán)率先打響,在資金壓力之下,年內推盤(pán)的純新盤(pán)銷(xiāo)售周期短、銷(xiāo)量少、銷(xiāo)售回款不足,在今年底明年初將面臨著(zhù)貸款利息、施工款的集中清償,屆時(shí),在巨大的資金壓力下,有可能不得不選擇降價(jià)方式回籠資金以補充缺口,降低企業(yè)運營(yíng)風(fēng)險。但從購房者角度,在“追漲殺跌”的消費心態(tài)下,只有價(jià)格降到位才有可能實(shí)現銷(xiāo)量的回升,預計通州商品房?jì)r(jià)格將回落至2009年底的水平,整體降幅將超過(guò)20%。
　　北京中原三級市場(chǎng)部研究總監張大偉指出,最近大興及房山的部分存新盤(pán)項目非常明顯的低價(jià)熱銷(xiāo),影響了整個(gè)北京樓市。而作為2010年4月前最火爆的通州市場(chǎng)卻沒(méi)有出現明顯的降價(jià)現象。這一現象在最近很可能被打破。特別是一些標桿企業(yè)的降價(jià)熱銷(xiāo)現象很可能影響其他企業(yè)的銷(xiāo)售策略。而相比標桿企業(yè)拿地的價(jià)格,部分中小企業(yè)的成本要低很多,這將使得區域很可能出現明顯的商品房?jì)r(jià)格戰。繼二手房在新政前三個(gè)月的明顯價(jià)格調整以后,很可能從南部幾區的商品房開(kāi)始率先開(kāi)始第二輪降價(jià),而降價(jià)的幅度很可能超過(guò)10%。而且將會(huì )傳導到全市。
　　一位不愿透露姓名的央企高層向本報記者表示,去年一些企業(yè)在通州拿地的樓面價(jià)已經(jīng)超過(guò)1萬(wàn)/平方米,客觀(guān)上對區域價(jià)格提供了支撐。他預測郊區房?jì)r(jià)會(huì )下降,但不會(huì )降幅太大。而由于五環(huán)以?xún)群苌儆行马椖抗��?即使有供應價(jià)格也會(huì )很高,降價(jià)戰將首先會(huì )在郊區打響。