一則“銀監會(huì )建議京滬杭深四地暫停第三套房貸”的傳聞讓原本已經(jīng)高度緊張的房地產(chǎn)市場(chǎng)再次繃緊神經(jīng)。市場(chǎng)儼然將銀行第三套房貸政策視為試探房地產(chǎn)新政策走向的“風(fēng)向標”。而部分城市重啟房貸壓力測試、預設下跌幅度提升至50％的傳聞，更令人揣測，樓市調控的時(shí)間跨度和深度是否可能趨于嚴格？

    京滬杭深叫停第三套房貸？

　　對于“京滬杭深四地暫停第三套房貸”的傳聞，銀監會(huì )并未直接正面回應，只是公開(kāi)重申了此前對于第三套房貸的政策，即部分房?jì)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應緊張的地區，銀行可根據風(fēng)險狀況暫停發(fā)放第三套房貸；對貸款購買(mǎi)第三套及以上住房的，貸款首付比例及利率應大幅提高，具體由銀行自主確定。
　　“其實(shí)這更多的是在強化政策，影響心理預期�！蹦硣�有大銀行上海分行人士表示。由于購買(mǎi)第三套房成本大幅增加，第三套房貸業(yè)務(wù)量目前實(shí)在少得可憐，從銀行業(yè)務(wù)的角度而言，第三套房貸停不停差別都不大。據了解，該行自房地產(chǎn)新政策實(shí)施以來(lái)，第三套房貸的業(yè)務(wù)量只能以個(gè)位數來(lái)計算。
　　另一位銀行業(yè)內人士表示：“購買(mǎi)第三套房的成本太高，即使按照利率上浮20％計算，和以前的七折相比，成本前后相比已經(jīng)相差了50％。再加上認定標準這么嚴格，哪里還有什么業(yè)務(wù)？現在不是銀行停了第三套房貸，而是客戶(hù)停止了第三套房貸�！�
　　記者調查發(fā)現，目前上海銀行業(yè)第三套房貸業(yè)務(wù)基本處于“停滯”狀態(tài)。多家銀行表示，已經(jīng)接到總行層面通知，開(kāi)始停貸第三套房。農業(yè)銀行上海分行明確表示，近日已經(jīng)接到農總行關(guān)于暫停辦理第三套房貸業(yè)務(wù)的通知，目前已經(jīng)暫停辦理第三套房貸。招行上海分行人士也表示，該行第三套房貸此前就已經(jīng)停止申請。
　　另一家股份制銀行上海分行負責個(gè)人金融業(yè)務(wù)的副行長(cháng)則表示，該行此前雖未完全停止第三套房貸，但房貸新政策實(shí)施以來(lái)的審批異常嚴格謹慎，“幾乎已經(jīng)相當于停掉”。

　　房貸壓力測試加碼

　　在“第三套房貸暫�！憋L(fēng)聲中，監管層還重啟部分城市房地產(chǎn)貸款壓力測試，壓力預設條件更大大加碼。
　　一位股份制商業(yè)銀行上海分行個(gè)貸部門(mén)負責人告訴記者，從上月開(kāi)始，監管層已經(jīng)要求各銀行開(kāi)展新一輪壓力測試，而測試假定條件在原來(lái)“房?jì)r(jià)下跌30％”的基礎上更為嚴格，對一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的地區，預設“房?jì)r(jià)下跌50％”的條件下進(jìn)行壓力測試。
　　此前，各商業(yè)銀行按照房?jì)r(jià)下跌30％的情況進(jìn)行壓力測試，結果較為樂(lè )觀(guān)。銀監會(huì )7月底公布的壓力測試匯總結果顯示，在房?jì)r(jià)下降30％、利率上升108個(gè)基點(diǎn)的重度壓力下，樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率會(huì )上升2.2個(gè)百分點(diǎn)，稅前利潤下降20％；46家農村商業(yè)銀行不良率將上升3.5個(gè)百分點(diǎn)，貸款損失率增加30％。
　　而據銀行業(yè)內人士透露，此次測試除個(gè)人按揭貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款等房貸業(yè)務(wù)外，還將針對房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度大的行業(yè)信貸，如鋼鐵、水泥、建材等行業(yè)的信貸進(jìn)行測試。
　　業(yè)內人士表示，其實(shí)各家銀行對于房地產(chǎn)信貸風(fēng)險承受能力有所不同。那些近年來(lái)較為激進(jìn)介入房貸的銀行面臨的風(fēng)險較大，而國有大行普遍承受能力較強。民生銀行行長(cháng)洪崎7月底在接受記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)則透露，如果房?jì)r(jià)下降40％，對信貸質(zhì)量“會(huì )產(chǎn)生一些影響”，但總體完全能夠承受。

　　“三高”考驗房地產(chǎn)信貸

　　“加大風(fēng)險預期，適當提高壓力測試要求，或許更能反映近兩年房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)的真實(shí)情況�！鄙鲜錾虡I(yè)銀行個(gè)貸部負責人說(shuō)。
　　他認為，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)在2009年以后迅猛上漲，而有相當部分銀行貸款是在房?jì)r(jià)迅速上升期發(fā)放的，因此客戶(hù)對房?jì)r(jià)下跌的承受能力較弱，房地產(chǎn)信貸質(zhì)量壓力較大。
　　記者調查亦證實(shí)了這位人士的判斷，在部分重點(diǎn)地區和城市，房地產(chǎn)貸款對銀行信貸的依賴(lài)度更高，呈現高價(jià)位下的高增速、高集中度這“三高”趨勢。
　　一是高價(jià)位，國土資源部下屬中國土地勘測規劃院全國城市地價(jià)監測組發(fā)布的研究報告顯示，2009年全國住宅平均價(jià)格為每平方米4474元，漲幅達25.1％，為2001年以來(lái)最高水平。而國家統計局發(fā)布的《2010年上半年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況》顯示，房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比繼續上漲，雖然漲幅開(kāi)始回落，但5月份、6月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格依然分別同比上漲了12.4％、11.4％。
　　二是高增速，尤其是個(gè)人房貸增長(cháng)創(chuàng )歷史最高水平。2009年12月末，全國房地產(chǎn)貸款同比增速達到38.1％，其中北京、江蘇、浙江和廣東等地區增速分別達到41.4％、49.4％、40.6％、31.4％。
　　三是高集中度，在部分城市房地產(chǎn)新增貸款占比超過(guò)50％。如數據顯示，去年下半年上海房地產(chǎn)貸款增量占下半年各項貸款增量的65％，截至2009年12月末，上海房地產(chǎn)貸款規模占全國房地產(chǎn)信貸總量超過(guò)10.4％，居全國之首。
　　一位業(yè)內人士對記者表示：“房地產(chǎn)信貸規模大、占比高，這還不包括建筑業(yè)貸款，如果再加上以房地產(chǎn)為抵押物的其他貸款，涉及房地產(chǎn)行業(yè)的貸款總量將非常龐大，貸款及風(fēng)險集中度必須引起高度重視�！�
　　但業(yè)內專(zhuān)家同時(shí)指出，壓力測試是商業(yè)銀行經(jīng)常使用的前瞻性風(fēng)險管理手段之一，“房?jì)r(jià)下跌50％”只是極端情景假設，并不代表監管層對房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢的判斷。從我國目前經(jīng)濟基本面判斷，我國房?jì)r(jià)不可能出現下跌50％的極端情況。