樓市調控100天后,樓市格局走向混亂狀態(tài):高價(jià)盤(pán)、老項目后期成交持續低迷,低價(jià)入市的純新盤(pán)卻逆市熱銷(xiāo);通州區商品房九成滯銷(xiāo),大興、房山等區域新盤(pán)卻遭“瘋搶”,甚至出現久違了的“日光盤(pán)”。
　　離“金九”不足一月,北京新房市場(chǎng)走勢卻變得愈加撲朔迷離。近期,保利、綠地、萬(wàn)科位于大興、房山區域的項目均低價(jià)熱銷(xiāo),一定程度上引發(fā)了業(yè)界對價(jià)格戰的猜想。
    在業(yè)內人士看來(lái),從限制信貸規模,到進(jìn)一步禁止銀信業(yè)務(wù),地產(chǎn)商各種來(lái)錢(qián)渠道基本被封堵。對于現金流和業(yè)績(jì)的需求,會(huì )是地產(chǎn)公司下半年的最大課題,因此在某些區域很可能會(huì )出現明顯的商品房?jì)r(jià)格戰。
　　“低價(jià)入市的新盤(pán)肯定會(huì )影響周邊項目,甚至掀起新一輪降價(jià)潮,而房地產(chǎn)市場(chǎng)的最佳狀態(tài)就是快速推盤(pán),薄利多銷(xiāo)�！北本┤f(wàn)科營(yíng)銷(xiāo)總監肖勁說(shuō),在樓市調控政策頻出的當下,開(kāi)發(fā)商暴利的時(shí)代已一去不復返。

　　新盤(pán)低開(kāi)拉動(dòng)成交量

　　樓市成交量連續下挫3個(gè)月后上月迎來(lái)首次反彈。
　　據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據統計,7月份,北京共成交期房住宅4950套,成交面積51.9萬(wàn)平方米,環(huán)比分別增長(cháng)16.7%和25.1%。除去保障性住房,實(shí)際成交的期房商品住宅為4035套,成交面積為44.5萬(wàn)平方米,環(huán)比分別增長(cháng)39.2%和39.6%。
　　這與標桿房企大規模促銷(xiāo)不無(wú)關(guān)系。
　　亞豪機構副總經(jīng)理高姍指出,7月份北京樓市成交量明顯增長(cháng)的主要原因是多個(gè)優(yōu)質(zhì)項目低價(jià)入市銷(xiāo)售,性?xún)r(jià)比突出。其中,位于大興的保利茉莉公館、新里西斯萊公館,位于房山的萬(wàn)科長(cháng)陽(yáng)半島等項目均采用低價(jià)入市策略,取得不俗業(yè)績(jì)。
　　7月24日,中糧萬(wàn)科長(cháng)陽(yáng)半島火爆開(kāi)盤(pán)引爆了北京樓市。根據后來(lái)公布的數據,項目一期854套房源引來(lái)約7000名購房者,全部房源在2天內售罄。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示,截至8月5日,該項目已簽約767套。
　　相比熱銷(xiāo),更為人們所關(guān)注的是:萬(wàn)科降價(jià)了。此前,萬(wàn)科方面對外宣傳稱(chēng),中糧萬(wàn)科長(cháng)陽(yáng)半島原本打算賣(mài)1.5萬(wàn)元/平方米,后來(lái)下調至均價(jià)1.34萬(wàn)元/平方米。這個(gè)價(jià)格僅比相鄰的6號地限價(jià)房項目1.25萬(wàn)元/平方米的均價(jià)高出不到1000元/平方米,并且長(cháng)陽(yáng)半島為精裝修產(chǎn)品,為萬(wàn)科賺足了眼球。
　　事實(shí)上,這并非真正意義上的降價(jià),只是調低了開(kāi)盤(pán)預期�，F階段,如此“積極定價(jià)策略”已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商的普遍做法,并且屢試不爽。早于萬(wàn)科開(kāi)盤(pán)的大興黃村保利茉莉公館與綠地新里西斯萊公館均采用了此策略。
　　這些樓盤(pán)之所以能在調控下取得開(kāi)門(mén)紅,價(jià)格低開(kāi)是最關(guān)鍵的因素。中原地產(chǎn)華北區域總經(jīng)理李文杰認為,這些新開(kāi)項目都位于去年拿地競爭最為激烈的熱點(diǎn)區域,然而現在卻以低于市場(chǎng)均價(jià)的方式推出,引燃了剛需人群的購買(mǎi)愿望。經(jīng)過(guò)三個(gè)多月觀(guān)望,新盤(pán)的大規模低價(jià)入市有可能引發(fā)連鎖反應,打破市場(chǎng)僵局。

　　價(jià)格壓力凸顯

　　值得注意的是,與房山、大興等區域形成鮮明對比的是,房?jì)r(jià)一度暴漲的通州區目前已經(jīng)陷入冰點(diǎn)狀態(tài)。
　　據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示,截至8月3日,通州區在新政后總預售項目為9個(gè),總提供房源數量為2552套,但其中簽約量264套,簽約率僅為10.3%,9成房源滯銷(xiāo)。新政以后通州單個(gè)項目銷(xiāo)售率最高僅為31.8%,更有4個(gè)項目接近零成交。從成交的房源看,大部分項目實(shí)際銷(xiāo)售均價(jià)全部低于開(kāi)發(fā)商預期,甚至低30%左右。
　　同樣慘淡的還有二手房市場(chǎng)。據熒燦地產(chǎn)監測數據表明,7月份,在通州有過(guò)成交記錄的29家中介公司中有24家中介成交量不足10套,其中13家公司僅達成交兩套的“生存底線(xiàn)”。同時(shí),通州二手房均價(jià)也跌到了13200元/平方米,比新政前暴跌了3成。
　　熒燦地產(chǎn)認為,通州區目前還處于泡沫回落階段,二手房?jì)r(jià)格仍將被壓制一段時(shí)間,預計8月銀行貸款政策的縮緊以及進(jìn)入到實(shí)操階段會(huì )繼續排擠部分購房需求,所以直到年底前,通州房?jì)r(jià)依然會(huì )在低位徘徊。
　　盡管陷入冰點(diǎn),但目前通州樓盤(pán)的大部分開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有明顯的降價(jià)意愿,只是慣常地選擇了加大促銷(xiāo)力度。但業(yè)界推測,當商品房滯銷(xiāo)越來(lái)越嚴重時(shí),房?jì)r(jià)極有可能醞釀大幅下調。
　　有統計數據顯示,除朝陽(yáng)和海淀兩個(gè)大區外,樓市存量最高的區域——通州區已經(jīng)占到了北京全市存量的20.4%,但實(shí)際成交量?jì)H占全市成交量的不足5%。
　　北京中原三級市場(chǎng)研究部總監張大偉指出,通州的單個(gè)項目平均庫存量也最高,預示著(zhù)該區域銷(xiāo)售壓力將越來(lái)越大,房?jì)r(jià)下調壓力亦巨大。
　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認為,最近一些標桿企業(yè)的低價(jià)熱銷(xiāo),很可能影響諸多房企的銷(xiāo)售策略。由于相比標桿企業(yè),部分中小企業(yè)拿地成本要低很多,這將使得區域很可能出現明顯的商品房?jì)r(jià)格戰,降價(jià)的幅度很可能超過(guò)10%,而且將會(huì )傳導到全市。
　　不過(guò),也有業(yè)內人士指出,目前對開(kāi)發(fā)商影響最大的還是政策的執行力度,其中最重要的還是信貸政策,如果下半年銀行放開(kāi)現有的信貸政策,價(jià)格戰就可能不會(huì )出現。
　　“在新政推出迫使房?jì)r(jià)上漲趨勢得到初步遏制之后,當前政府主要通過(guò)落實(shí)執行細則、規范政策口徑等方式維持前期調控效果。但總體而言,還是難以確定下一步具體政策走勢�！敝性�集團研究中心高級經(jīng)理劉淵表示,另一方面,由于市場(chǎng)普遍供應不足,故難以出現大規模降價(jià)促銷(xiāo)形勢,導致各地市場(chǎng)成交在低位起伏波動(dòng),最終制約市場(chǎng)持續回暖。