記者日前從長(cháng)沙市建委獲悉，2010年上半年長(cháng)沙房地產(chǎn)成交面積同比增長(cháng)103%。據長(cháng)沙市房產(chǎn)研究中心最新統計數據顯示，上半年長(cháng)沙市(含郊縣)商品房施工面積5589萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積1322萬(wàn)平方米，竣工面積399萬(wàn)平方米。上半年長(cháng)沙市(含郊縣)實(shí)現商品房銷(xiāo)售面積1102萬(wàn)平方米(其中新建商品房累計簽約80972套)，銷(xiāo)售金額462億元。圖為長(cháng)沙市湘江沿岸新建的商品房小區。新華社記者　龍弘濤/攝

　　二期開(kāi)盤(pán)與第一次持平

　　“這一期推出的房源，總數應該是377套�！�8月26日上午，在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)，肖勁表示，就在不到一個(gè)月前，面對第一次開(kāi)盤(pán)的長(cháng)陽(yáng)半島項目當日售罄，肖勁還多少有些“意料之外”。
　　記者了解到，本次開(kāi)盤(pán)的377套房源，為2#、3#、4#三棟，相比于第一次開(kāi)盤(pán)的房源的所處位置，為更靠近社區內部，相比一期也更遠離城鐵，較為安靜。相比第一次開(kāi)盤(pán)，其產(chǎn)品戶(hù)型也更為豐富，共計有5種戶(hù)型。
　　在當前市場(chǎng)環(huán)境下，中糧萬(wàn)科的定價(jià)策略亦十分受到各方關(guān)注，中糧萬(wàn)科內部亦對此十分謹慎對待，記者綜合各方消息后確知，三居戶(hù)型均價(jià)16500元/平方米，首次開(kāi)盤(pán)的三居戶(hù)型均價(jià)為16300元/平方米，相比微調200元/平方米；而本次開(kāi)盤(pán)的2號樓二居戶(hù)型均價(jià)14100元/平方米，首次開(kāi)盤(pán)的1號樓二居戶(hù)型均價(jià)為13600元/平方米，相比微調500元/平方米。
　　“實(shí)質(zhì)上，從產(chǎn)品結構的特點(diǎn)上看，這樣的定價(jià)策略是與第一次開(kāi)盤(pán)定價(jià)是持平的�！毙�勁表示，他的邏輯在于，相比于一期開(kāi)盤(pán)時(shí)鄰近城鐵以及塔樓的產(chǎn)品，第二次開(kāi)盤(pán)的房源全部都位于社區內部，而且是板樓產(chǎn)品，按照業(yè)內的通行標準判斷，加權計算兩次開(kāi)盤(pán)時(shí)不同的位置與產(chǎn)品，萬(wàn)科長(cháng)陽(yáng)半島項目的第二次開(kāi)盤(pán)，實(shí)質(zhì)上是以持平的價(jià)格策略開(kāi)盤(pán)。
　　此前，在長(cháng)陽(yáng)半島項目第一次開(kāi)盤(pán)時(shí)，其幾乎逼近周邊限價(jià)房的定價(jià)策略，一度在北京樓市引發(fā)“樓市調整實(shí)質(zhì)開(kāi)始”的討論，而其當日售罄的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，也從側面佐證了這種定價(jià)策略的成功所在，而在更早時(shí)，業(yè)績(jì)一度預期該項目的開(kāi)盤(pán)價(jià)格，至少要達到16000元/平方米。

　　主動(dòng)順應市場(chǎng)調整價(jià)格策略

　　在業(yè)內，通常把開(kāi)盤(pán)當日銷(xiāo)售告罄的樓盤(pán)，冠以“日光盤(pán)”的稱(chēng)謂，這一舶來(lái)于南國樓市的稱(chēng)謂，在2010年進(jìn)入調整期的中國樓市，已經(jīng)十分罕見(jiàn)。
　　肖勁告訴記者，從長(cháng)陽(yáng)半島項目目前的辦卡客戶(hù)來(lái)看，辦卡客戶(hù)已達到4500多組，其中近60%的客戶(hù)更多關(guān)注兩居產(chǎn)品。對比377套的可售房源，再現首次開(kāi)盤(pán)時(shí)日光盤(pán)的可能性極大，不過(guò)對此，肖勁表示不便預測開(kāi)盤(pán)時(shí)的銷(xiāo)售情況。
　　萬(wàn)科內部一位不愿具名的人士告訴記者，萬(wàn)科總體對客戶(hù)積累情況較為樂(lè )觀(guān)，但是，萬(wàn)科也考慮到，這4500多組的認購客戶(hù)當中，有一定比例的重復認購，不過(guò)，這一情況與1期情況類(lèi)似，不會(huì )造成太大影響。
　　自4月樓市進(jìn)入宏觀(guān)調控周期以來(lái)，北京樓市成交量一直環(huán)比走低，房?jì)r(jià)漲幅亦跟隨下降，其間，僅有個(gè)別項目能夠熱銷(xiāo)，基本屬于以區域平均價(jià)格開(kāi)盤(pán)或低于區域平均價(jià)格開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的項目，如綠地的西斯萊公館項目、萬(wàn)科中糧紫苑項目以及第一次開(kāi)盤(pán)的中糧萬(wàn)科長(cháng)陽(yáng)半島項目。
　　“從我們目前代理的客戶(hù)情況來(lái)看，市場(chǎng)仍然是觀(guān)望的氣氛很?chē)乐�，成交量不容�?lè )觀(guān)�！币晃徊辉妇呙�的經(jīng)紀公司負責人告訴記者，他表示，目前北京樓市新盤(pán)的供應高峰還沒(méi)有出現，因此很大一部分市場(chǎng)需求還在等待更為寬泛的選擇余地，所以，市場(chǎng)總體的趨勢，仍然是持幣待購。
　　在這樣的背景下，中糧萬(wàn)科長(cháng)陽(yáng)半島項目的“日光盤(pán)”可能性，就顯得十分寶貴。對此，萬(wàn)科集團副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶只是表示，“按照集團的統一部署，萬(wàn)科在北京施行的也是順勢而為的定價(jià)策略，不會(huì )逆市漲價(jià)，也不會(huì )對價(jià)格‘硬扛’，依照市場(chǎng)定價(jià)，是萬(wàn)科一貫堅持的原則。

　　房?jì)r(jià)反彈時(shí)機遠遠未到

　　8月21日，王石在杭州放言，10%-15%是中國樓市調整的“幅度底線(xiàn)”，不過(guò)他仍然承認，中國的房地產(chǎn)價(jià)格，遠遠超過(guò)中國消費者的承受力，而萬(wàn)科自4月開(kāi)始，就主動(dòng)跟隨市場(chǎng)，調整價(jià)格策略，順應市場(chǎng)變化。
　　在此之前，國務(wù)院副總理李克強兩次表示，樓市調控決不放松，并兩次強調要繼續打擊和遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機和投資資本，這讓一度被認定可能因調控放松而有望復蘇的房地產(chǎn)市場(chǎng)，再度預期利空。
　　在不確定的預期下，開(kāi)發(fā)商正將原定的開(kāi)盤(pán)計劃一推再推。搜房網(wǎng)統計數據顯示，6月北京計劃開(kāi)盤(pán)31個(gè)項目，但實(shí)際開(kāi)盤(pán)僅為19個(gè)。7月北京計劃開(kāi)盤(pán)28個(gè)項目，但實(shí)際開(kāi)盤(pán)也只是19個(gè)。至8月，北京計劃開(kāi)盤(pán)36個(gè)項目，但至目前，僅開(kāi)盤(pán)5個(gè)項目。
　　記者了解到，北京目前嚴格執行一房一價(jià)的預售審批制度，如果建委認為項目定價(jià)過(guò)高，則不發(fā)放預售許可證，另一方面，由于市場(chǎng)成交量不高，而開(kāi)發(fā)商在資金鏈并不太緊張的情況下，又不愿意以低價(jià)入市，便暫緩取得預售許可證，或一再推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間。
　　而除萬(wàn)科之外的大多數上市公司，今年下半年，銷(xiāo)售壓力巨大。主要房企今年上半年均未完成計劃銷(xiāo)售任務(wù)一半。另一方面，在信貸不斷收緊的情況下，房企資金鏈也不斷收緊——目前，農業(yè)銀行已經(jīng)停發(fā)房地產(chǎn)信貸直到本月月底，而民生銀行等也提出要求，新增房地產(chǎn)貸款不得超過(guò)上個(gè)月的額度。
　　這一切，顯然讓人看到，樓市價(jià)格盡管下跌調整的空間仍然難以判斷，但有一條是明確的，即中小戶(hù)型且價(jià)格平抑的首次置業(yè)和首次改善型需求產(chǎn)品，仍然深受主流消費群體的青睞。然而對于房?jì)r(jià)反彈的時(shí)機，卻還遠遠未到。