長(cháng)達四個(gè)月的持續觀(guān)望后，從別墅市場(chǎng)中個(gè)別項目的熱銷(xiāo)，北京的地產(chǎn)商們似乎看到了市場(chǎng)回暖的可能與希望。然而，記者對此進(jìn)行調查后發(fā)現，別墅市場(chǎng)的回暖，僅是項目個(gè)案情況，而并非樓市的整體回暖，即便是在被看做是回暖信號的別墅市場(chǎng)內部，成交量與價(jià)格的上漲也僅僅維持在二至三個(gè)個(gè)案項目上，不是整體市場(chǎng)的統一回暖。中國房地產(chǎn)研究會(huì )會(huì )長(cháng)顧云昌認為，今年下半年的房?jì)r(jià)走勢，仍然會(huì )呈現出穩中有降的趨勢，這種整體走勢短期之內恐怕不會(huì )改變。

　　成交量開(kāi)始攀升

　　在這輪嚴厲新政導致的樓市持續“膠著(zhù)”狀態(tài)中，北京別墅市場(chǎng)似乎率先打破“僵局”，成為近期樓市成交的亮點(diǎn)。據搜房網(wǎng)數據監控中心統計數據顯示，8月第二周，北京別墅市場(chǎng)量?jì)r(jià)均出現大幅度反彈回升，成交金額為4.47億元，環(huán)比暴漲61.5%；成交面積16917平方米，環(huán)比上漲66.8%。這是繼7月底以來(lái)的再度反彈。實(shí)際上，7月的最后一周北京別墅市場(chǎng)已經(jīng)“小試牛刀”，經(jīng)歷了首輪回升，當時(shí)北京別墅市場(chǎng)成交金額4.67億元，環(huán)比漲2.16倍；成交面積17907平方米，環(huán)比上漲113.59%，無(wú)論是面積還是金額都達到了今年5月以來(lái)北京別墅周成交的最高點(diǎn)。
　　對于別墅市場(chǎng)的成交上升情況，記者對各大別墅區近期在售項目進(jìn)行了采訪(fǎng)調查。以金隅長(cháng)安山麓為例，該項目位于海淀區西長(cháng)安街玉泉路往北三公里，疊拼別墅已全面推出。目前可售房源僅70余套，戶(hù)型面積175平方米至220平方米，均價(jià)36000元/平方米。其項目負責人向記者表示，“確實(shí)近期銷(xiāo)售情況良好，從7月底到8月中旬，成交量達到了20余套，成交金額過(guò)億元�！绷硗�，八達嶺昌平別墅區的領(lǐng)秀新硅谷、西山別墅區的龍湖頤和原著(zhù)銷(xiāo)售情況也不錯。

　　反彈背后的動(dòng)因

　　分析人士認為，別墅市場(chǎng)之所以出現的這一小波上升行情主要還是顯現了別墅的稀缺價(jià)值和性?xún)r(jià)比優(yōu)勢。新政后，樓市降價(jià)的多為郊區新盤(pán)，而城區項目尤其是高端樓盤(pán)價(jià)格依然堅挺。根據DTZ戴德梁行發(fā)布的報告顯示：今年第二季度，北京高檔住宅的平均售價(jià)達到每平方米4.0133萬(wàn)元，較一季度上漲了12.37%，預計高端住宅價(jià)格將繼續保持上漲趨勢。
　　7月下旬北京迎來(lái)了調控后高檔樓盤(pán)的首次小放量，紅璽臺、首創(chuàng )禧瑞都獲批預售，但是均價(jià)均超6萬(wàn)元/平方米。而在售高端樓盤(pán)的價(jià)格也并無(wú)松動(dòng)之意，太陽(yáng)公元售價(jià)45000元/平方米；遠洋萬(wàn)和城目前均價(jià)50000元/平方米；合生.霄云路8號已從新政前的68000元/平方米扶搖直上至82000元/平方米。這意味著(zhù)購買(mǎi)這些公寓產(chǎn)品動(dòng)輒需要支付上千萬(wàn)元，如紅璽臺均價(jià)64000元/平方米，戶(hù)型面積為220平方米至300平方米，總價(jià)1400萬(wàn)元至2000萬(wàn)元/套。
　　與這些高端的公寓相比，別墅目前依然具有明顯的價(jià)值優(yōu)勢。如金隅長(cháng)安山麓在售的疊拼別墅總價(jià)范圍基本在600萬(wàn)元至800萬(wàn)元/套之間。另外，記者從金隅長(cháng)安山麓還了解到，目前該項目成交客戶(hù)以中關(guān)村、金融街等地緣性客戶(hù)為主，基本都屬于改善型購房目的�！敖鹩玳L(cháng)安山麓是整個(gè)西長(cháng)安街在售住宅中唯一低密度的城市別墅項目，容積率僅為1.1，未來(lái)經(jīng)濟形勢變化因素依然很多，股市又動(dòng)蕩不定，與其資產(chǎn)無(wú)形蒸發(fā)，不如抄底別墅�！痹陧椖楷F場(chǎng)，金隅長(cháng)安山麓的一位準業(yè)主對記者表示。
　　顯而易見(jiàn)，經(jīng)過(guò)宏觀(guān)調控洗禮，投資客目前已遠離市場(chǎng)，改善型客戶(hù)正成為主力。目前北京以家庭為單位只能限購一套房，優(yōu)質(zhì)的改善型產(chǎn)品就特別具有競爭力。并且此類(lèi)物業(yè)主要面向高端置業(yè)人群，這些人經(jīng)濟實(shí)力較為雄厚，一次性付款客群往往能達到40%-60%，甚至更高。而且長(cháng)期來(lái)看，在政策愈發(fā)收緊的趨勢中，別墅供不應求的局面將加劇。未來(lái)隨著(zhù)存量土地的日益消耗，已停止土地供應的北京別墅市場(chǎng)放量將日益趨緩，購買(mǎi)別墅成為奢侈品投資，因此對于富豪們中意的別墅項目，他們會(huì )及時(shí)出手，不會(huì )等待。以上幾方面因素成為目前冷清樓市，別墅市場(chǎng)率先出現成交上升行情的動(dòng)因。

　　回暖尚屬個(gè)案

　　那么目前部分別墅銷(xiāo)量回升是否意味著(zhù)別墅市場(chǎng)乃至樓市整體將回暖？房?jì)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始觸底反彈？在諸多業(yè)內人士看來(lái)并非如此。中國房地產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌明確表示，今年下半年房?jì)r(jià)將穩中有降。8月份，房地產(chǎn)商王石再談房?jì)r(jià)時(shí)也認為，熱點(diǎn)城市的房?jì)r(jià)肯定有回調空間。很多房地產(chǎn)企業(yè)2009年大量進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設，推盤(pán)時(shí)間集中在今年9、10、11月份，房源大量增加使得熱點(diǎn)城市的房?jì)r(jià)還一直堅挺下去是“不現實(shí)”的。
　　業(yè)內人士普遍認為，下半年樓市調控依然是主基調，目前回暖尚屬個(gè)案情況，并非主流。記者也了解到，雖然金隅長(cháng)安山麓等別墅項目成交量出現上升，但是8月份以來(lái)，東部泛CBD別墅區、懷密別墅區等別墅區項目基本都還是零成交。
　　DTZ戴德梁行研究部華北區主管魏東認為，新政使炒房者退出市場(chǎng)，但是一般的炒房者不會(huì )選擇高端住宅投資。真正高端住宅的客戶(hù)更看重的是它們的保值增值功能。因此，從成交回暖的這些樓盤(pán)來(lái)看，普遍都具備地段優(yōu)越、高價(jià)值、高性?xún)r(jià)比的特點(diǎn)。對于買(mǎi)房置業(yè)來(lái)說(shuō)，目前部分區域的部分樓盤(pán)，存在局部的購買(mǎi)好時(shí)機。但從整體上來(lái)看，樓市回暖可能還需再觀(guān)察一段時(shí)日。