上海本地一個(gè)以保障房開(kāi)發(fā)為主業(yè)的上市房企利潤率達到23.42%,但政府要求保障房的利潤率最高為3%,即使扣掉占總開(kāi)發(fā)比例不到3成的商品房貢獻利潤,其保障房開(kāi)發(fā)利潤依然令人驚訝。
　　保障房的實(shí)際利潤率難道大大高于政府規定的3%的利潤指標？近期,萬(wàn)科、保利、中建、綠地、富力、遠洋等一批一線(xiàn)房企先后高調進(jìn)軍保障房領(lǐng)域,開(kāi)發(fā)商對這個(gè)領(lǐng)域的熱情,使得人們對于一向被稱(chēng)作“雞肋”的保障房利潤不得不重新評估。
    多位業(yè)內人士認為,保障房的利潤“一定”高于3%的政府指標,其帶來(lái)的不僅僅是浮于賬面的“微利”,開(kāi)發(fā)商高調進(jìn)軍保障房是“圖謀”其賬面以下的附加利潤。雖然保障房開(kāi)發(fā)的賬面利潤有限,但資金周轉速度快,在資金緊張時(shí)還可以利用保障房土地進(jìn)行融資。實(shí)際上,承建保障房之后,開(kāi)發(fā)商還可以從政府獲得信貸、土地、稅收等多種優(yōu)惠條件。

　　“薄利”存疑

　　何以近段時(shí)間眾多一線(xiàn)房企高調進(jìn)軍保障房市場(chǎng),一個(gè)以保障房開(kāi)發(fā)為主業(yè)的上海本地上市房企的財報,回答了記者的疑問(wèn)。記者發(fā)現,該企業(yè)保障房開(kāi)發(fā)比重達到70%~80%,而2009年度的利潤率為23.42%,即使扣掉占總開(kāi)發(fā)比例不到3成的商品房項目貢獻的利潤,其開(kāi)發(fā)利潤仍然大大高于政府的限定。
　　對于上述矛盾現象,業(yè)內人士卻認為很“正�！�。
　　佑威房地產(chǎn)研究所副主任陸麒麟告訴記者,保障房的利潤率“肯定會(huì )超過(guò)政府公開(kāi)的3%”。他表示,上海區域的保障房項目,一般涉及的資金超過(guò)10億元,開(kāi)發(fā)商需要繳納25%的準備金,如果利潤率只有3%,開(kāi)發(fā)商不會(huì )投入“幾個(gè)億”來(lái)做保障房。
　　近日,萬(wàn)科集團一高管也曾向媒體透露,萬(wàn)科近幾年參與的保障房項目?jì)衾麧櫬士蛇_6%。業(yè)內人士認為,上述萬(wàn)科高管所述的保障房項目利潤率是保守數字。
　　復旦大學(xué)住房政策研究中心執行主任陳杰表示,雖然保障房中的經(jīng)適房是按照成本定價(jià),但是建設成本實(shí)際上是由承建保障房的開(kāi)發(fā)商自己申報,政府很難精準核查,例如人工成本、建筑成本等,實(shí)際上這個(gè)數字的彈性很大。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭也表達了相似的觀(guān)點(diǎn),他認為,一般的保障房利潤“肯定超過(guò)3%”,大概能達到5%~10%,如果企業(yè)的操作能力較強,利潤率將會(huì )更高。

　　開(kāi)發(fā)商另有圖謀

　　業(yè)內人士表示,雖然賬面利潤遜于商品房開(kāi)發(fā)的“暴利”,但是保障房項目帶給開(kāi)發(fā)商的附加利潤卻相當可觀(guān)。
　　中國房地產(chǎn)信息集團分析師薛建雄認為,雖然保障房的利潤不高,但資金周轉速度快,而且,在資金緊張時(shí)還可利用保障房土地進(jìn)行融資。實(shí)際上,進(jìn)入保障房建設行列,還意味著(zhù)增加了一項拿地的籌碼,開(kāi)發(fā)商可以藉此從政府獲得信貸、土地、稅收等多種附加優(yōu)惠條件。
　　業(yè)內人士分析,事實(shí)上,即便不主動(dòng)參與,保障房建設也是大部分房企的必由之路。今年3月,國土資源部出臺的19條土地調控新政中,明確指出:保障性住房、自住性中小套型商品房用地供地比例不得低于供地總量的70%,開(kāi)發(fā)商“只要拿地開(kāi)發(fā),就繞不開(kāi)保障房的建設”。
　　一位接近上海市政府土地部門(mén)的人士透露,過(guò)去兩年,上海市已啟動(dòng)了幾十個(gè)大型居住社區,并以邀請招標的方式確定了開(kāi)發(fā)商,但這些居住社區的定位尚不明朗,其中到底多少比例是保障性住房,多少比例是普通商品房,均未有定論。
　　同時(shí),本輪調控下,商品房滯銷(xiāo)已成為現實(shí),而且調控時(shí)間預期長(cháng)達一年或者更久。這樣的背景下,保障房的諸多優(yōu)點(diǎn)開(kāi)始凸顯出來(lái)。這些因素,都促使開(kāi)發(fā)企業(yè)愿意通過(guò)保障房渠道走近政府,在承建保障房之后,覬覦獲取更多的附加利潤。
　　薛建雄認為,保障性住房不僅有政策優(yōu)勢,建成后由政府回購也避免了銷(xiāo)售風(fēng)險。同時(shí),銀行在貸款方面給予的支持很大,部分項目甚至可以通過(guò)流動(dòng)性貸款來(lái)啟動(dòng),對于企業(yè)來(lái)說(shuō),其實(shí)際投入的資金已接近于零。在融資門(mén)檻高度提高的今天,對于銷(xiāo)售回款乏力下現金流趨向吃緊的開(kāi)發(fā)企業(yè),這筆買(mǎi)賣(mài)可謂十分劃算。
　　房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃專(zhuān)家謝逸楓曾對此算了一筆賬,他認為,保障房建安成本較低,同時(shí)宣傳和銷(xiāo)售費用不高;需求穩定、資金周轉速度快;另外保障房更容易獲得銀行貸款,自有資金比例甚至可以低到20%以下,“如果成本控制得好,以自有資金來(lái)算回報率,保障房利潤率可以放大到30%~50%”。