第三季度已過(guò),房地產(chǎn)調控的步伐正走向三大時(shí)間窗口的疊加之處。種種跡象顯示,政策力量與市場(chǎng)力量交互作用并深度發(fā)酵,房?jì)r(jià)正面臨重大的結構性調整。

　　一是量?jì)r(jià)相關(guān)性瀕臨“時(shí)間窗口”。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)滯量跌已有時(shí)日。尤其是在一線(xiàn)城市,成交量偶有反彈,但幅度很小,并且從時(shí)間來(lái)看往往“曇花一現”。成交價(jià)亦有局部性下降,但多是萬(wàn)科、恒大等企業(yè)的個(gè)體性行為,未能形成規模效應。
    一般來(lái)說(shuō),房?jì)r(jià)相對于成交量的變動(dòng)有一定的滯后性,這個(gè)時(shí)間差大約為半年左右。換言之,當成交量持續下降半年左右,房?jì)r(jià)將開(kāi)始出現明顯下降。
　　此輪樓市調控新政于4月中旬出臺,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正出于這種發(fā)展階段的臨界點(diǎn)上。
　　再換一個(gè)視角。自“房改”以來(lái),國內房地產(chǎn)市場(chǎng)在一種“野蠻式”的市場(chǎng)力量推動(dòng)下超常規生長(cháng),同時(shí)這種“野蠻式”的市場(chǎng)力量又與各地方政府的政策運用密切關(guān)聯(lián)。這使得國內房地產(chǎn)市場(chǎng)既有“市場(chǎng)化”的基因,又有“政策市”的影子。在這種情況下,統一各方預期、乃至形成“降價(jià)統一戰線(xiàn)”,尤為不易。
　　國家統計局8月12日發(fā)布報告顯示,二季度我國城市消費者預期房?jì)r(jià)下降的比重“明顯增加”,一線(xiàn)城市預期房?jì)r(jià)下降的比重首次超過(guò)了預期上漲的比重。再加上開(kāi)發(fā)商大腕們繼續“看空”或轉向“看空”,政策效應終將兌現,“降價(jià)統一戰線(xiàn)”有望形成。

　　二是政策預期的“時(shí)間窗口”也已打開(kāi)。

　　7月4日,國土資源部的部長(cháng)徐紹史曾明確說(shuō),“再過(guò)一個(gè)季度左右,房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨全面調整,房?jì)r(jià)會(huì )有所下降�！�
　　盡管我們不能機械地理解為從7月4日起數滿(mǎn)3個(gè)月就是房?jì)r(jià)下調的時(shí)間點(diǎn),但我們還是可以從這句話(huà)中看出政策預期。
　　國家發(fā)改委主任張平8月26日說(shuō),針對“部分城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快、漲幅較高”的問(wèn)題,已出臺的一系列政策措施取得了初步成效,住房?jì)r(jià)格過(guò)快上漲勢頭得到初步遏制。他同時(shí)對過(guò)高的房?jì)r(jià)表示憂(yōu)慮:“目前,部分大中城市住房?jì)r(jià)格仍然過(guò)高,調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的工作依然繁重�！�
　　有分析認為,既然中央政府不滿(mǎn)房?jì)r(jià)過(guò)高的現實(shí),就會(huì )再推更嚴厲調控措施。我們認為,這是一種誤解。只要繼續抓好落實(shí),從結構調整的角度來(lái)落實(shí)既定的調控政策,就一定能夠見(jiàn)到實(shí)效。當前,尤為緊要的就是大力度切實(shí)推進(jìn)保障房建設。

　　三是“金九銀十”的季節窗口已經(jīng)打開(kāi)。

　　今天是9月份的第一天。在“金九銀十”的傳統旺季,各方對三四季度之交的兩個(gè)月份多寄予厚望。率先降價(jià)的萬(wàn)科和恒大等少數先行者已經(jīng)嘗到甜頭擴大市場(chǎng)份額,金地等慢一拍的開(kāi)發(fā)商為了保銷(xiāo)量保份額將不得不舉起降價(jià)的大旗。
　　三大“窗口”漸次開(kāi)啟,房地產(chǎn)市場(chǎng)結構性調整的步伐正在悄然提速。筆者以為,供給的結構性調整引發(fā)價(jià)格的結構性調整,將是這個(gè)函數的定量部分;而不定量部分,則取決于國內外經(jīng)濟形勢的驟然變化。