杭州市統計局近日發(fā)布的《2010年2季度杭州市房地產(chǎn)業(yè)景氣指數》顯示，杭州市房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣指數在2010年2季度呈持續下滑態(tài)勢，在1季度已下降25點(diǎn)的基礎上繼續下降14.5點(diǎn)，跌入“微弱不景氣”區間，景氣指數創(chuàng )十年以來(lái)最低點(diǎn)。圖為杭州主城區建設中的商品房�！⌒氯A社記者　譚進(jìn)/攝

　　個(gè)別“微跌”非“普跌”好地段好樓盤(pán)仍“扛”高價(jià)

　　房地產(chǎn)新一輪調控政策下，南昌樓市成交出現“量縮價(jià)跌”。7月份，南昌商品住宅銷(xiāo)量環(huán)比上月降三成左右，房屋銷(xiāo)售價(jià)格則連續三個(gè)月保持環(huán)比負增長(cháng)。
　　南昌市房管局信息中心公布的數據顯示，7月份，南昌商品住宅銷(xiāo)售面積15.5萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售套數1428套，環(huán)比6月分別下降29%和32%；二手住宅銷(xiāo)售面積14萬(wàn)平方米，成交1593套，環(huán)比6月分別下降17%和15%。
　　4月中旬樓市調控政策出臺后，南昌房?jì)r(jià)漲勢放緩。國家統計局公布的70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數顯示，7月份南昌房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.5%，為年初以來(lái)最小漲幅，環(huán)比則自今年5月份首次出現負增長(cháng)后，連續3個(gè)月延續回落態(tài)勢。7月份，南昌房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.6%，其中新房下降0.8%，二手房下降0.3%。
　　記者了解到，7月份南昌市對外發(fā)售的樓盤(pán)中，部分開(kāi)發(fā)商像以往一樣推出置業(yè)可享受贈送契稅、裝修基金、免物業(yè)費等優(yōu)惠活動(dòng)，不過(guò)，這些促銷(xiāo)讓利活動(dòng)對購房者的“吸引力”減小，他們普遍希望價(jià)格真正降下來(lái)，看跌心理仍然較重。不少購房者表示，調控下房?jì)r(jià)不會(huì )“逆市上漲”，因此目前不急于買(mǎi)房，還想再等等看。
　　綠地南昌房地產(chǎn)事業(yè)部營(yíng)銷(xiāo)總監戴詠春表示，成交量下滑主要是供應量減少，由于開(kāi)發(fā)商適當調低了價(jià)格，市場(chǎng)上不少已推樓盤(pán)總體銷(xiāo)售情況還是比較好的。以該公司旗下樓盤(pán)綠地香頌為例，小區1400套房源，今年4月份開(kāi)始對外發(fā)售，到目前為止已經(jīng)售出700多套，其中6、7兩個(gè)月銷(xiāo)量接近400套。
　　南昌市房管局副調研員胡小林認為，目前南昌房地產(chǎn)形勢總體特點(diǎn)為“量縮價(jià)微跌”，但不是普跌，下跌的主要是位置較偏遠、配套設施較差的樓盤(pán)，比如紅角洲板塊樓盤(pán)每平方米下降了500元左右，降幅約為10%，但是中心城區、地段較好的樓盤(pán)價(jià)格幾乎沒(méi)有松動(dòng)。記者從紅谷灘板塊中心區域的聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)了解到，1月份樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)為每平方米8600元，5月份上漲到9100/平方米，目前仍為9200元。

　　“調價(jià)格、緩推盤(pán)”開(kāi)發(fā)商兩大策略應對樓市調控

　　記者了解到，為應對政策調控下購房者持幣觀(guān)望、延緩入市引發(fā)的市場(chǎng)成交下滑，開(kāi)發(fā)商從兩方面采取措施：一是推出折扣讓利活動(dòng)，在價(jià)格上小幅“讓步”吸引市場(chǎng)關(guān)注，積聚“人氣”。從5月份開(kāi)始，南昌各大在售樓盤(pán)均打出了程度不同的折扣促銷(xiāo)活動(dòng)，辦VIP卡返現金、送家電、裝修和等值折扣等；二是通過(guò)有意控制供應規模，放緩推盤(pán)節奏，營(yíng)造市場(chǎng)供求活躍現象，以此吸引購房者盡早“出手”。南昌多個(gè)樓盤(pán)通過(guò)“少量多次”開(kāi)盤(pán)成功實(shí)現了“開(kāi)盤(pán)即售罄”的熱銷(xiāo)場(chǎng)景。
　　南昌聯(lián)發(fā)置業(yè)有限公司銷(xiāo)售主管朱敏告訴記者，7月份公司旗下聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)·克拉公寓共推出了100多套高層房源，售出90套，主要是40-50平方米小戶(hù)型，價(jià)格最低每平方米7800元，最高每平方米10600元，若辦理VIP卡可享受1萬(wàn)元抵2萬(wàn)元房款，另外，一次性付款可打96折，按揭98折優(yōu)惠。他坦言，開(kāi)發(fā)商折扣力度加大，房?jì)r(jià)相比調控前確實(shí)已經(jīng)“略減”，達到了部分客戶(hù)的心理價(jià)位，目前入市購房人群中，包括認同當前房?jì)r(jià)水平的剛性需求者。
　　據他介紹，聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)1月17日首次發(fā)售推出200套房源后，在3月、4月、5月、7月又陸續四次開(kāi)盤(pán)，每次推出的房源數量幾十套至一兩百套不等，8月份還將推出10套特價(jià)房。剩下的樓盤(pán)還將延續推一批賣(mài)一批的方式。
　　綠地南昌旗下綠地香頌也采取了類(lèi)似“價(jià)格優(yōu)惠+頻繁加推”的銷(xiāo)售策略。記者在南昌搜房網(wǎng)上查閱該樓盤(pán)的銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)發(fā)現，自今年4月17號首次開(kāi)盤(pán)推出150余套房源后，綠地香頌每月至少開(kāi)盤(pán)一次，期間還會(huì )不定期加推少量房源。比如，4月27日加推6號樓96套房源，5月30日加推1號樓近100套房源，6月下旬再度推出150套，7月24日推出8號樓高層房源118套……不僅如此，綠地在價(jià)格上打出了88折優(yōu)惠，雙措并舉下該樓盤(pán)銷(xiāo)售情況大幅改善。中國指數院發(fā)布的7月南昌樓市銷(xiāo)售排行榜上，綠地香頌以銷(xiāo)售金額、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售套數三項第一穩居榜首。
　　南昌市房管局信息中心主任沈學(xué)農認為，經(jīng)過(guò)2008年樓市低迷的考驗后，開(kāi)發(fā)商在此輪調控中顯得理性了許多，定價(jià)時(shí)結合市場(chǎng)的有效需求和實(shí)際承受能力，價(jià)格更加適中。從南昌市場(chǎng)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商基本上“上市多少，銷(xiāo)售多少”，量入為出，庫存量沒(méi)有增加，“輕裝上陣”也使得開(kāi)發(fā)商在一定程度上掌握了市場(chǎng)主動(dòng)權。

　　開(kāi)發(fā)商謹慎拿地監管仍需抓好“兩頭”

　　今年下半年以來(lái)，南昌土地市場(chǎng)交易清淡，多宗地塊以底價(jià)成交。特別是7月份，南昌土地出讓市場(chǎng)僅有的兩宗土地最終以底價(jià)成交，其中住宅用地和工業(yè)用地各一宗，總出讓面積約125畝，環(huán)比6月大幅減少90%以上，土地掛牌出讓量也創(chuàng )下去年10月份以來(lái)新低。8月2日，南昌土地交易中心公開(kāi)拍賣(mài)的5宗地塊再次全部以底價(jià)成交，整個(gè)拍賣(mài)過(guò)程僅僅持續20分鐘左右，被外界戲稱(chēng)為南昌“史上最快土地拍賣(mài)會(huì )”。
　　專(zhuān)家指出，土地市場(chǎng)的平靜反映出開(kāi)發(fā)商這一市場(chǎng)投資主體的理性回歸。特別是二三線(xiàn)城市的本土開(kāi)發(fā)商，并沒(méi)有采取激進(jìn)的方式大規模擴張拿地，而是量力而行。一方面在銷(xiāo)售上用壓縮利潤空間換取成交量的回升，另一方面理性拿地節約拿地支出，保持現金流的充裕，這種“休養生息”式的做法能夠讓開(kāi)發(fā)商“扛”得更久些。
　　不過(guò)，對于樓市下一步走向，胡小林認為樓市僵局短期內難以打破，價(jià)格還是會(huì )進(jìn)一步下跌，否則市場(chǎng)“沒(méi)有出路”。戴詠春也認為，隨著(zhù)去年下半年以來(lái)出讓的土地陸續開(kāi)工入市并形成有效供給，后期市場(chǎng)供應量還會(huì )加大，價(jià)格還有下探的空間。
　　沈學(xué)農指出，庫存持平背后對應的是開(kāi)發(fā)投資增速回落，施工和竣工放緩，這對明年的市場(chǎng)供應會(huì )有所沖擊�！暗�是只要調控不放松，投機性需求不攪局，加上保障性住房加碼，總體市場(chǎng)供求是可以保持均衡的，房?jì)r(jià)將在更加合理的區間內運行”。
　　沈學(xué)農認為，房?jì)r(jià)上漲勢頭已經(jīng)基本控制，個(gè)別月份的價(jià)格波動(dòng)并不影響大的趨勢，他建議下一步監管層要抓好“兩頭”，一是繼續采取嚴格信貸、加強監管等措施抑制投機性需求，堵住炒作推高房?jì)r(jià)非理性上揚的渠道；二是切實(shí)加大保障性住房建設，解決普通購房者的住房問(wèn)題，有效分流市場(chǎng)需求。