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杭州市統計局近日發(fā)布的《2010年2季度杭州市房地產(chǎn)業(yè)景氣指數》顯示,杭州市房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣指數在2010年2季度呈持續下滑態(tài)勢,在1季度已下降25點(diǎn)的基礎上繼續下降14.5點(diǎn),跌入“微弱不景氣”區間,景氣指數創(chuàng )十年以來(lái)最低點(diǎn)。圖為杭州主城區建設中的商品房!⌒氯A社記者 譚進(jìn)/攝 |
4月中旬開(kāi)始的新一輪房地產(chǎn)調控政策持續至今已四個(gè)多月,多地房?jì)r(jià)漲勢得到控制。記者近日在南昌市調研了解到,經(jīng)歷了2008年樓市變局的開(kāi)發(fā)商在此輪調控中“順市場(chǎng)風(fēng)向而動(dòng)”,紛紛通過(guò)下調樓盤(pán)定價(jià)、放慢推盤(pán)節奏來(lái)緩和供求關(guān)系,在拿地上也顯得更加謹慎。業(yè)內人士認為,在政策環(huán)境不變和買(mǎi)賣(mài)雙方更趨理性的背景下,伴隨上市供應量的回升,下半年南昌房?jì)r(jià)將在更加合理的區間運行。
個(gè)別“微跌”非“普跌”好地段好樓盤(pán)仍“扛”高價(jià)
房地產(chǎn)新一輪調控政策下,南昌樓市成交出現“量縮價(jià)跌”。7月份,南昌商品住宅銷(xiāo)量環(huán)比上月降三成左右,房屋銷(xiāo)售價(jià)格則連續三個(gè)月保持環(huán)比負增長(cháng)。 南昌市房管局信息中心公布的數據顯示,7月份,南昌商品住宅銷(xiāo)售面積15.5萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售套數1428套,環(huán)比6月分別下降29%和32%;二手住宅銷(xiāo)售面積14萬(wàn)平方米,成交1593套,環(huán)比6月分別下降17%和15%。 4月中旬樓市調控政策出臺后,南昌房?jì)r(jià)漲勢放緩。國家統計局公布的70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數顯示,7月份南昌房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.5%,為年初以來(lái)最小漲幅,環(huán)比則自今年5月份首次出現負增長(cháng)后,連續3個(gè)月延續回落態(tài)勢。7月份,南昌房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.6%,其中新房下降0.8%,二手房下降0.3%。 記者了解到,7月份南昌市對外發(fā)售的樓盤(pán)中,部分開(kāi)發(fā)商像以往一樣推出置業(yè)可享受贈送契稅、裝修基金、免物業(yè)費等優(yōu)惠活動(dòng),不過(guò),這些促銷(xiāo)讓利活動(dòng)對購房者的“吸引力”減小,他們普遍希望價(jià)格真正降下來(lái),看跌心理仍然較重。不少購房者表示,調控下房?jì)r(jià)不會(huì )“逆市上漲”,因此目前不急于買(mǎi)房,還想再等等看。 綠地南昌房地產(chǎn)事業(yè)部營(yíng)銷(xiāo)總監戴詠春表示,成交量下滑主要是供應量減少,由于開(kāi)發(fā)商適當調低了價(jià)格,市場(chǎng)上不少已推樓盤(pán)總體銷(xiāo)售情況還是比較好的。以該公司旗下樓盤(pán)綠地香頌為例,小區1400套房源,今年4月份開(kāi)始對外發(fā)售,到目前為止已經(jīng)售出700多套,其中6、7兩個(gè)月銷(xiāo)量接近400套。 南昌市房管局副調研員胡小林認為,目前南昌房地產(chǎn)形勢總體特點(diǎn)為“量縮價(jià)微跌”,但不是普跌,下跌的主要是位置較偏遠、配套設施較差的樓盤(pán),比如紅角洲板塊樓盤(pán)每平方米下降了500元左右,降幅約為10%,但是中心城區、地段較好的樓盤(pán)價(jià)格幾乎沒(méi)有松動(dòng)。記者從紅谷灘板塊中心區域的聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)了解到,1月份樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)為每平方米8600元,5月份上漲到9100/平方米,目前仍為9200元。
“調價(jià)格、緩推盤(pán)”開(kāi)發(fā)商兩大策略應對樓市調控
記者了解到,為應對政策調控下購房者持幣觀(guān)望、延緩入市引發(fā)的市場(chǎng)成交下滑,開(kāi)發(fā)商從兩方面采取措施:一是推出折扣讓利活動(dòng),在價(jià)格上小幅“讓步”吸引市場(chǎng)關(guān)注,積聚“人氣”。從5月份開(kāi)始,南昌各大在售樓盤(pán)均打出了程度不同的折扣促銷(xiāo)活動(dòng),辦VIP卡返現金、送家電、裝修和等值折扣等;二是通過(guò)有意控制供應規模,放緩推盤(pán)節奏,營(yíng)造市場(chǎng)供求活躍現象,以此吸引購房者盡早“出手”。南昌多個(gè)樓盤(pán)通過(guò)“少量多次”開(kāi)盤(pán)成功實(shí)現了“開(kāi)盤(pán)即售罄”的熱銷(xiāo)場(chǎng)景。 南昌聯(lián)發(fā)置業(yè)有限公司銷(xiāo)售主管朱敏告訴記者,7月份公司旗下聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)·克拉公寓共推出了100多套高層房源,售出90套,主要是40-50平方米小戶(hù)型,價(jià)格最低每平方米7800元,最高每平方米10600元,若辦理VIP卡可享受1萬(wàn)元抵2萬(wàn)元房款,另外,一次性付款可打96折,按揭98折優(yōu)惠。他坦言,開(kāi)發(fā)商折扣力度加大,房?jì)r(jià)相比調控前確實(shí)已經(jīng)“略減”,達到了部分客戶(hù)的心理價(jià)位,目前入市購房人群中,包括認同當前房?jì)r(jià)水平的剛性需求者。 據他介紹,聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)1月17日首次發(fā)售推出200套房源后,在3月、4月、5月、7月又陸續四次開(kāi)盤(pán),每次推出的房源數量幾十套至一兩百套不等,8月份還將推出10套特價(jià)房。剩下的樓盤(pán)還將延續推一批賣(mài)一批的方式。 綠地南昌旗下綠地香頌也采取了類(lèi)似“價(jià)格優(yōu)惠+頻繁加推”的銷(xiāo)售策略。記者在南昌搜房網(wǎng)上查閱該樓盤(pán)的銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)發(fā)現,自今年4月17號首次開(kāi)盤(pán)推出150余套房源后,綠地香頌每月至少開(kāi)盤(pán)一次,期間還會(huì )不定期加推少量房源。比如,4月27日加推6號樓96套房源,5月30日加推1號樓近100套房源,6月下旬再度推出150套,7月24日推出8號樓高層房源118套……不僅如此,綠地在價(jià)格上打出了88折優(yōu)惠,雙措并舉下該樓盤(pán)銷(xiāo)售情況大幅改善。中國指數院發(fā)布的7月南昌樓市銷(xiāo)售排行榜上,綠地香頌以銷(xiāo)售金額、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售套數三項第一穩居榜首。 南昌市房管局信息中心主任沈學(xué)農認為,經(jīng)過(guò)2008年樓市低迷的考驗后,開(kāi)發(fā)商在此輪調控中顯得理性了許多,定價(jià)時(shí)結合市場(chǎng)的有效需求和實(shí)際承受能力,價(jià)格更加適中。從南昌市場(chǎng)來(lái)看,開(kāi)發(fā)商基本上“上市多少,銷(xiāo)售多少”,量入為出,庫存量沒(méi)有增加,“輕裝上陣”也使得開(kāi)發(fā)商在一定程度上掌握了市場(chǎng)主動(dòng)權。
開(kāi)發(fā)商謹慎拿地監管仍需抓好“兩頭”
今年下半年以來(lái),南昌土地市場(chǎng)交易清淡,多宗地塊以底價(jià)成交。特別是7月份,南昌土地出讓市場(chǎng)僅有的兩宗土地最終以底價(jià)成交,其中住宅用地和工業(yè)用地各一宗,總出讓面積約125畝,環(huán)比6月大幅減少90%以上,土地掛牌出讓量也創(chuàng )下去年10月份以來(lái)新低。8月2日,南昌土地交易中心公開(kāi)拍賣(mài)的5宗地塊再次全部以底價(jià)成交,整個(gè)拍賣(mài)過(guò)程僅僅持續20分鐘左右,被外界戲稱(chēng)為南昌“史上最快土地拍賣(mài)會(huì )”。 專(zhuān)家指出,土地市場(chǎng)的平靜反映出開(kāi)發(fā)商這一市場(chǎng)投資主體的理性回歸。特別是二三線(xiàn)城市的本土開(kāi)發(fā)商,并沒(méi)有采取激進(jìn)的方式大規模擴張拿地,而是量力而行。一方面在銷(xiāo)售上用壓縮利潤空間換取成交量的回升,另一方面理性拿地節約拿地支出,保持現金流的充裕,這種“休養生息”式的做法能夠讓開(kāi)發(fā)商“扛”得更久些。 不過(guò),對于樓市下一步走向,胡小林認為樓市僵局短期內難以打破,價(jià)格還是會(huì )進(jìn)一步下跌,否則市場(chǎng)“沒(méi)有出路”。戴詠春也認為,隨著(zhù)去年下半年以來(lái)出讓的土地陸續開(kāi)工入市并形成有效供給,后期市場(chǎng)供應量還會(huì )加大,價(jià)格還有下探的空間。 沈學(xué)農指出,庫存持平背后對應的是開(kāi)發(fā)投資增速回落,施工和竣工放緩,這對明年的市場(chǎng)供應會(huì )有所沖擊!暗侵灰{控不放松,投機性需求不攪局,加上保障性住房加碼,總體市場(chǎng)供求是可以保持均衡的,房?jì)r(jià)將在更加合理的區間內運行”。 沈學(xué)農認為,房?jì)r(jià)上漲勢頭已經(jīng)基本控制,個(gè)別月份的價(jià)格波動(dòng)并不影響大的趨勢,他建議下一步監管層要抓好“兩頭”,一是繼續采取嚴格信貸、加強監管等措施抑制投機性需求,堵住炒作推高房?jì)r(jià)非理性上揚的渠道;二是切實(shí)加大保障性住房建設,解決普通購房者的住房問(wèn)題,有效分流市場(chǎng)需求。
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