“買(mǎi)得起的人不符合條件，符合條件的人買(mǎi)不起”，在剛剛公布經(jīng)適房購買(mǎi)標準時(shí)一些專(zhuān)家預言的情況，如今正成為現實(shí)。
　　上海經(jīng)適房申購已過(guò)去一個(gè)多月，然而據知情人士介紹，目前其總體簽約率不到3成，主要原因在于大部分經(jīng)適房的購買(mǎi)者無(wú)法支付首付款，另外，由于大部分購房者的年紀較大，已經(jīng)停止繳納住房公積金，建設銀行在貸款上也顯得較為謹慎，致使經(jīng)適房遭遇尷尬。
    8月底，上海市住房保障和房屋管理局（下稱(chēng)上海市房管局）在自己的官方網(wǎng)站掛出“本市經(jīng)濟適用住房試點(diǎn)工作進(jìn)入簽約購房階段”的解釋性文本。
　　該文本被看作是上海市房管局針對目前媒體報道的經(jīng)適房簽約率問(wèn)題的官方回應。但是，上海市房管局的官方回應不但沒(méi)有打消公眾對于經(jīng)適房目前存在困境的疑慮，還引起了有關(guān)專(zhuān)家對上海整體保障房發(fā)展的討論，以及對整個(gè)保障房制度的反思。

　　買(mǎi)房者的困惑

　　經(jīng)過(guò)嚴格的資格審查，一對年邁的夫妻取得了經(jīng)適房的申購資格，在完成幾輪篩選和搖號后，擠入經(jīng)適房申購名單，他們選中了一套30多萬(wàn)元的經(jīng)適房。
　　夫妻倆的想法很簡(jiǎn)單，首付20%，剩下的可以向銀行貸款，于是他們湊齊了6萬(wàn)元，準備支付自己選中的那套房，但卻被拒之門(mén)外。根據辦理貸款的建設銀行規定，家庭每個(gè)月可以貸款的金額必須小于等于家庭月收入減去家庭的開(kāi)支。依據他們當初申報的收入，銀行表示頂多只能貸給她6萬(wàn)~8萬(wàn)元。資金缺口該如何補上，困擾著(zhù)這對夫妻。
　　而類(lèi)似的情況并不是少數，據記者了解，在上海，第一批購買(mǎi)經(jīng)適房的基本是一些經(jīng)濟條件比較差的群體。大多是下崗工人、返滬老知青、回滬支內職工，因病、因殘和長(cháng)期沒(méi)有穩定職業(yè)的一些人，基本是矮中取矮，才取得購買(mǎi)經(jīng)適房的資格。
　　如何解決首付問(wèn)題，成為經(jīng)適房申請者面臨的一道檻。為此，上海市公積金管理中心專(zhuān)門(mén)出臺了《上海市住房公積金個(gè)人購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房貸款實(shí)施細則（試行）》。除規定購房家庭申請公積金貸款，首付款比例最低為2成，貸款年限最長(cháng)為30年以外，重點(diǎn)在貸款額度計算和還款渠道兩方面有所突破。
　　上述細則將通過(guò)增加“共同借款人”，使家庭的公積金貸款額度可采用更寬泛的基數計算；當購房家庭在還款過(guò)程中發(fā)生困難，可以通過(guò)“補充還款人”的公積金繳存余額進(jìn)行還款。
　　但是，目前惟一一家受理此項業(yè)務(wù)的中國建設銀行，作為一個(gè)商業(yè)化運作的獨立市場(chǎng)主體，有它自己的風(fēng)險評估體系。據了解，目前建行在貸款業(yè)務(wù)上多數承擔的是任務(wù)，它們也很為難，畢竟這些申請經(jīng)適房的人群還款能力確實(shí)有限。作為政府，正如上海市住房保障與房屋管理局住房保障處處長(cháng)李東之前所言：“政府的角色是把關(guān)和分配，而貸款問(wèn)題涉及到商業(yè)銀行這一市場(chǎng)主體，它們有自己的風(fēng)險控制，我們只能從中協(xié)調�！�
　　隨即，針對門(mén)檻過(guò)高，上海市房管局于8月中旬又出臺了一條規定，將試點(diǎn)期間2300元的人均月可支配收入限額和7萬(wàn)元的人均財產(chǎn)限額條件，分別放寬至2900元和9萬(wàn)元，并對不同人口結構家庭適當設置調節系數，比如對兩人及以下的申請家庭，收入和財產(chǎn)限額標準分別上浮10%。但這一舉措收效甚微。
　　復旦大學(xué)住房政策研究中心執行主任陳杰表示，一個(gè)解決辦法是，申請經(jīng)適房的這些人群中，大部分人有自己的老房子，如果把自己的老房子變現，就能解決首付的問(wèn)題�！暗�是問(wèn)題在于這些老房子短期內變現存在較大難度，在價(jià)格上很難與市場(chǎng)接軌�！�

　　經(jīng)適房制度設計先天缺陷

　　按照上海市規劃，到2012年的3年時(shí)間里要開(kāi)工30萬(wàn)套經(jīng)濟適用房，動(dòng)拆遷配套住房要完工30萬(wàn)套，廉租房要供應10萬(wàn)套，即“30+30+10”�！斑@說(shuō)明，經(jīng)適房無(wú)疑是其中最重要的主體，市政府是希望解決低收入者住房的居住問(wèn)題，而不是產(chǎn)權問(wèn)題�！鄙虾�復旦大學(xué)一位不愿具名的房產(chǎn)研究專(zhuān)家對記者表示，“經(jīng)適房制度設計先天缺陷首先表現在其混淆了居住保障功能和財產(chǎn)增長(cháng)功能的關(guān)系�！�
　　的確，從上海目前推出的經(jīng)適房來(lái)看，其在定價(jià)上雖與周邊高價(jià)商品房存在明顯差距，目前這種差價(jià)的幅度超過(guò)50%，但經(jīng)適房的交易鎖定年限是5年，也就是說(shuō)，一過(guò)5年大限即可通過(guò)交易獲得兌現，成為實(shí)實(shí)在在的財產(chǎn)增長(cháng)。這種增長(cháng)將使這些申購者得到實(shí)實(shí)在在的好處。
　　到底經(jīng)適房的命運如何，現在誰(shuí)也說(shuō)不準。最近國務(wù)院副總理李克強在江蘇常州市主持召開(kāi)的加快保障性安居工程建設工作座談會(huì )上強調，實(shí)施保障性安居工程，要從各地實(shí)際出發(fā)，突出重點(diǎn)，分類(lèi)指導。在人口較多的城市，要大力發(fā)展公共租賃住房，緩解中等偏下收入家庭以及新就業(yè)職工、外來(lái)務(wù)工人員的住房困難，在制度設計上考慮老百姓的承受能力，逐步形成梯度消費的住房模式，實(shí)現可持續發(fā)展。另有接近上海市政府的知情人士也向記者透露，經(jīng)適房在進(jìn)入試點(diǎn)運行前，上海市政府已開(kāi)啟了將經(jīng)適房改售為租的政策研究。
　　該人士告訴記者，經(jīng)適房從開(kāi)始出現，地位就顯得很尷尬。按照政府的本意，經(jīng)適房是提供給城市低收入者的一種“惠民”型住房，但實(shí)際上，對于經(jīng)適房購買(mǎi)者，政府需要設置一定的條件，并不是每一個(gè)低收入者都有購買(mǎi)的資格，而是需要購買(mǎi)者具有一定的經(jīng)濟實(shí)力。它所能解決的只是漫長(cháng)的民眾收入梯級中的一級，不可能真正起到緩解城市低收入者住房困難的作用。
　　“因此，經(jīng)適房逐步退出政府保障性安居住房的發(fā)展范疇，應是大勢所趨。公租房、廉租房、棚戶(hù)區改造等安居性住房的建設應大力推進(jìn)，與此同時(shí)也不應偏廢商品房的開(kāi)發(fā)建設�！痹撊耸空f(shuō)。