6日晚間，保利地產(chǎn)披露的最新銷(xiāo)售數據顯示，8月份保利地產(chǎn)實(shí)現簽約面積83.31萬(wàn)平方米，實(shí)現簽約金額68.42億元；環(huán)比7月分別增長(cháng)86.96%和86.43%。分析人士預計，其他上市房企8月的銷(xiāo)售數據也將環(huán)比大幅增長(cháng)。
　　進(jìn)入9月份以來(lái)，京滬深等一線(xiàn)城市樓市成交量繼續回升。業(yè)內人士認為，成交放量難解房企資金饑渴，當前部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逆勢提價(jià)很可能令樓市遭遇新一輪的調控。對于未來(lái)走勢，業(yè)內人士表示，后市開(kāi)發(fā)商能否讓利以及讓利的幅度將決定“金九銀十”能否再現以往的成交火爆景象。

資料照片

　　剛剛過(guò)去的8月份見(jiàn)證了成交量的大幅回升。第一創(chuàng )業(yè)證券研究所的數據顯示，8月份，在一線(xiàn)城市中，上海成交17119套，環(huán)比增長(cháng)15%；北京成交9211套，環(huán)比增長(cháng)32%；深圳成交3010套，環(huán)比增長(cháng)77%。在二線(xiàn)城市中，南京、杭州、天津、武漢和重慶8月份的成交量環(huán)比也上升了106%、42%、14%、35%和33%。
　　以萬(wàn)科為例，萬(wàn)科8月實(shí)現銷(xiāo)售面積91.5萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額119.9億元，同比大漲84.85%和148.76%，環(huán)比上漲20.71%和42.06%，單月銷(xiāo)售面積和金額雙雙創(chuàng )下了歷史新高。2010年1至8月份，萬(wàn)科累計實(shí)現銷(xiāo)售面積487.5萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額572.1億元。銷(xiāo)售均價(jià)方面，當月銷(xiāo)售均較為13103.83元/平方米，環(huán)比上漲17.69%，同比增長(cháng)34.57%。分析人士指出，成交量驟然放大，主要源于壓抑已久的剛性需求的爆發(fā)和各家地產(chǎn)公司的集體釋放庫存。
　　在銷(xiāo)售出現井噴的同時(shí)，房地產(chǎn)公司拿地的腳步也絲毫沒(méi)有放慢。以萬(wàn)科為例，8月份萬(wàn)科共獲得13個(gè)項目，新增權益建筑面積為302.33萬(wàn)平方米；1至8月份萬(wàn)科新增權益建筑面積達到了1792.10萬(wàn)平方米，已是2009年全年的1.44倍。不過(guò)，盡管成交量出現回升，但在剛剛公布的地產(chǎn)公司半年報中，開(kāi)發(fā)商資金鏈趨緊已經(jīng)十分明顯。
　　東興證券研究顯示，截止2010年月，按申萬(wàn)分類(lèi)的135家房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負債率為67.79%，同比上升了6.02%，相比2009年底的65.03%也上升了2.76個(gè)百分點(diǎn)。135家公司的借款達3317億元，同比2009年6月的2120億元增長(cháng)56.46%，同比2009年底增加了32.06%，其中長(cháng)期借款為2487億元，同比2009年6月的1411億元增長(cháng)76.26%，同比2009年底增加了34.86%；短期借款為830億元，同比2009年6月的710億元增長(cháng)16.90%，同比2009年底增加了24.35%。
　　上市地產(chǎn)公司在現金流的緊張程度上更為明顯。WIND統計顯示，按照申萬(wàn)一級行業(yè)分類(lèi)的135家上市房企中，2010年上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流量?jì)纛~為-837.56億元，而去年同期則為418.06億元。四大地產(chǎn)龍頭中，保利地產(chǎn)上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流量?jì)纛~為-233.48億元，萬(wàn)科A、金地集團和招商地產(chǎn)也分別達到了-95.14億元、-45.36億元和-19.98億元。而在去年上半年，這個(gè)數字則分別是54.52億元、98.22億元、26.43億元和31.46億元。
　　截至報告期末，135家上市地產(chǎn)公司現金及現金等價(jià)物凈增加額為-47.77億元，而去年同期則為548.30億元。此外，截至報告期末，上市地產(chǎn)公司的存貨整體高達7753.80億元。地產(chǎn)公司的資金饑渴程度可見(jiàn)一斑。東興證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師鄭閔鋼預計，四季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金將明顯趨緊，一方面將迫使企業(yè)加大促銷(xiāo)力度；另一方面也將大大減弱開(kāi)發(fā)企業(yè)提高商品房銷(xiāo)售價(jià)格的過(guò)高期望；接下來(lái)的四個(gè)月，商品房銷(xiāo)售活躍度加大，銷(xiāo)售價(jià)格波動(dòng)也將加大。

　　糾結　開(kāi)發(fā)商是否讓利決定“金九銀十”走向

　　房企資金吃緊的現狀正在增加其讓利的壓力。在中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強看來(lái)，樓市“金九銀十”能否重現，開(kāi)發(fā)商是否讓利很關(guān)鍵。他告訴《經(jīng)濟參考報》記者，雖說(shuō)九、十月份是樓市的傳統銷(xiāo)售旺季，但在調控的大背景之下，仍應理性看待。
　　記者了解到，當前對于樓市未來(lái)的走勢存在一定的分歧。其中，有分析認為，在目前“低價(jià)熱銷(xiāo)、高價(jià)滯銷(xiāo)”的市場(chǎng)環(huán)境下，部分純新盤(pán)有望選擇低開(kāi)，以?xún)r(jià)格換銷(xiāo)量，屆時(shí)房?jì)r(jià)可能會(huì )出現一輪調整。也有分析認為，9月的市場(chǎng)可以說(shuō)是下調與反彈的壓力并存，而價(jià)格出現新政后首次上漲的可能性非常大。
　　這種擔憂(yōu)并非偶然，目前市場(chǎng)上部分消費者的心態(tài)正在發(fā)生變化�！肮烙嫹�?jì)r(jià)再往下降的可能性不大了，而且心里邊也害怕房?jì)r(jià)會(huì )再漲回去，所以與其保持觀(guān)望，繼續糾結，不如干脆出手�！痹诒本┠呈聵I(yè)單位上班的劉先生對《經(jīng)濟參考報》記者說(shuō)。
　　就在上個(gè)周末，為了以后小孩上學(xué)方便，劉先生把南三環(huán)83平米的兩居室以185萬(wàn)的價(jià)格賣(mài)了，然后再買(mǎi)了一套二環(huán)以里95平米總價(jià)330萬(wàn)的房子。他說(shuō)，房子的價(jià)格在他的可承受范圍之內。
　　進(jìn)入9月份，像劉先生這樣剛性需求和改善性需求集中釋放的人不在少數。據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統計信息顯示，8月29日至9月4日，全市新建商品房(不包括經(jīng)適房和限價(jià)房)網(wǎng)簽總量為2045套，雖然與去年同期相比，仍有33%的差距，但是環(huán)比上周的1412套，上漲了近45%，本周新房日均成交量292套，已基本恢復到了新政出臺前的水平。
　　住房需求似有回暖跡象�！督�(jīng)濟參考報》記者5日在北京東南三環(huán)萬(wàn)科一項目銷(xiāo)售中心現場(chǎng)看到，雖然頂著(zhù)大太陽(yáng)，且還不知道最終的開(kāi)盤(pán)價(jià)格，但前來(lái)看沙盤(pán)和咨詢(xún)的購買(mǎi)者絡(luò )繹不絕，現場(chǎng)的售樓人員明顯有點(diǎn)忙不過(guò)來(lái)。
　　不過(guò)，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認為，部分長(cháng)期觀(guān)望剛性需求首次爆發(fā)，是否能夠帶動(dòng)整體市場(chǎng)回暖仍有待觀(guān)察。因為此類(lèi)需求在一段時(shí)間的釋放后會(huì )逐漸冷靜和消逝，而是否有其他類(lèi)型剛需跟進(jìn)市場(chǎng)繼續帶動(dòng)成交，才是整體市場(chǎng)真正回暖的關(guān)鍵。
　　鏈家地產(chǎn)認為，“金九銀十”作為傳統房地產(chǎn)市場(chǎng)旺季，在消費者眼中其導向作用突出。尤其是九月上半月，其成交量對消費者的心理作用更加顯著(zhù)，如果成交放量，則消費者會(huì )跟進(jìn)市場(chǎng)引發(fā)大規模的成交回暖；但如果成交緊縮，則消費者觀(guān)望情緒有可能進(jìn)一步加重。
　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張大偉認為，新政實(shí)施數月，積壓了很多剛性需求，而當前正值金九銀十的交易旺季，市場(chǎng)一旦出現低價(jià)盤(pán)，搶購就很容易形成。但市場(chǎng)成交量如果持續上漲，住宅價(jià)格很可能面臨回升。

　　后果　開(kāi)發(fā)商逆勢提價(jià)或引后續調控

　　記者發(fā)現，本輪樓市調控施行至今，一度絕跡的排隊買(mǎi)房的場(chǎng)景重新出現，而在政策的重壓之下，資金鏈吃緊的部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始利用成交回暖的勢頭逆勢提價(jià)，令北京、上海等地樓市逆市出現了“量?jì)r(jià)齊升”的現象。業(yè)內人士認為，這很可能引后續調控政策出臺。
　　中原地產(chǎn)認為，“金九銀十”期間商品房及二手房的成交量有可能因為供應量的上漲而上漲，但漲幅不會(huì )過(guò)大，而一旦市場(chǎng)在此期間出現明顯的逆勢反彈，將很有可能促成力度更大的第二輪調控，包括征收房產(chǎn)稅、預售資金監管、全面限購等在內的一系列舉措都有可能隨之而來(lái)。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭表示，當前的房?jì)r(jià)水平，在中央看來(lái)，依然偏高，距離調控目標存在明顯距離。如果此時(shí)投資投機者蜂擁入市，那更嚴厲的調控政策也就不遠了。
　　“對于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，只要是自住需求，不管釋放量有多大，也很難大幅推高房?jì)r(jià)，可一旦投資者，尤其是專(zhuān)業(yè)炒房客入市，則很容易形成羊群效應，會(huì )有越來(lái)越多的人加入抄底的行列，從而拉動(dòng)房?jì)r(jià)快速上漲。所以，只要投資投機者大量入市，必然招致新的調控政策�！睏罴t旭說(shuō)。
　　比如，近期重新被媒體關(guān)注的房產(chǎn)稅，就是一個(gè)重要的“備用政策”，極有可能在少數城市試點(diǎn)推出，如上海和重慶。再比如，限制外地人購房可能會(huì )在全國大范圍推廣，目前只有少數城市從嚴執行。還有，營(yíng)業(yè)稅方面也有提高稅負的空間。
　　不過(guò)，與機構樓市調控加碼的觀(guān)點(diǎn)相比，專(zhuān)家們的觀(guān)點(diǎn)更傾向于政策維穩。
　　中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員牛鳳瑞告訴《經(jīng)濟參考報》記者，樓市調控政策應該保持相對穩定，因為房地產(chǎn)永遠都在變化，政策不可能保持同樣的調整頻率，穩定的調控政策，有助于穩定市場(chǎng)預期，對供需雙方都有好處。
　　對此，住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林表示，今年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，調控政策取得了階段性效果，但調控的任務(wù)還很艱巨，與國家的要求還有很大差距。因此，相關(guān)部門(mén)、地方政府將會(huì )加大調控政策的執行力度。
　　但他同時(shí)指出，下半年，開(kāi)發(fā)商和消費者對政策的預期會(huì )逐步減少，因為無(wú)論是從市場(chǎng)反映還是相關(guān)領(lǐng)導人的態(tài)度，都能發(fā)現政策需要持續和連貫，而且政策的執行離我們的目標還有很長(cháng)的距離，所以談不上變化或結束。