“樓市回暖了嗎？”成為當前令購房人糾結的問(wèn)題。據報道，溫州炒房團沉寂4個(gè)月后已再度出手，因為“炒家們預期房?jì)r(jià)近期能有10%左右的上漲”。而北京樓市近期不僅成交數據接連上漲，“日光盤(pán)”、排號搶房等現象再次出現。不過(guò)多家機構認為，政策調控并未松懈，樓市處于“個(gè)別熱銷(xiāo)、普遍低迷”的狀態(tài)，現在稱(chēng)“回暖”言之過(guò)早。
 
    二手房成交套均減少近4平方米

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示，8月全月北京成交二手房為13957套，雖然相比7月份的12160套有明顯上漲，但是相比去年同期的24748套，依然下調了43.6%。
　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉留意到成交面積發(fā)生的變化�！�8月，單套面積超過(guò)140平方米的大戶(hù)型掛牌量明顯增加，與7月相比上升了20%，同時(shí)預售套總價(jià)超過(guò)300萬(wàn)的房源掛牌量環(huán)比也增加了18%。盡管待售的大戶(hù)型二手房套數大幅增加，但購房者需求仍然以中小面積為主�！�
　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)5日公布數據顯示，8月份全月成交二手房合計為13957套，套均面積為93.6平方米，與上月相比減少了3.9平方米。其中超過(guò)140平方米以上的二手房總成交為1942套，占比為13.9%。創(chuàng )造了新政以后的新低。而100平方米以下的中小戶(hù)型占比則明顯上漲，8月全月占比接近7成。8月總成交為9367套，占比高達67.1%。相比占比最低的5月份上漲了8個(gè)百分點(diǎn)。
　　張大偉認為，大戶(hù)型住宅對政策敏感度較高，可以看做市場(chǎng)行情的一個(gè)指標。如果大戶(hù)型占比下降，證明投資者并不看好市場(chǎng)，而這樣未來(lái)下行的趨勢比較大，所以目前的市場(chǎng)很難說(shuō)已經(jīng)開(kāi)始反彈。

　　二手住宅銷(xiāo)售情況

　　6月 7月 8月

　　簽約套數 10369 10367 12813

　　平均面積(m2) 98.6 97.5 93.6

　　均價(jià)(元) 18350 18130 18120

　　日均(套) 346 334 413

　　新政后簽約率僅為44.7%
　　據機構統計，截至9月6日，北京新政后取得預售證的項目合計為84個(gè)，供應房源合計為29662套，而簽約僅為13251套，簽約率僅為44.7%。相比較8月底簽約的11956套，9月首周中新政后開(kāi)盤(pán)項目?jì)H簽約1295套。8成項目依然簽約率不足5成，銷(xiāo)售壓力大漲。
　　與新政前開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、動(dòng)輒提價(jià)相比，開(kāi)發(fā)商的境遇普遍慘淡。除了8個(gè)依然為0簽約的項目外。實(shí)際售價(jià)高于開(kāi)發(fā)商預期的僅有3個(gè)項目占比僅為3.6%。而高達近9成的項目都有不同的低于預期現象。特別是新政以后的一些項目甚至低于預期近4成。房山一個(gè)在4月份預售的項目，預期價(jià)格高達23800元每平方米，而到目前的銷(xiāo)售均價(jià)僅為14665元，低于預期價(jià)格近四成。 “成交數據的確是逐月上升，但很明顯是因為郊區中低價(jià)項目集中入市導致，不能就此推斷市場(chǎng)普遍回暖�！眮喓罊C構副總經(jīng)理高姍表示。
　　2010年8月，北京新建住宅期房網(wǎng)簽總成交量達到了9211套，其中住宅為5565套，環(huán)比7月上漲了12.4%。而除去經(jīng)限外的期房住宅總成交為4488套，上漲了11.2%，合計期房及現房的住宅除經(jīng)限合計成交為5511套。環(huán)比7月上漲了14.5%。但是相比去年同期的13331套依然下調幅度達到了58.7%。
　　亞豪機構監測表明，萬(wàn)科長(cháng)陽(yáng)半島、保利茉莉公館等8月成交量前10位的項目總成交套數為2541套，是市場(chǎng)總量的56.6%，超過(guò)五成，而其他同期在售的400余個(gè)項目中僅有256個(gè)項目有所成交，瓜分了剩余的1947套市場(chǎng)份額，平均每個(gè)項目?jì)H售出了7.6套，競爭之慘烈、銷(xiāo)售之艱澀可見(jiàn)一斑。由此可以看出，8月樓市大環(huán)境仍以樓盤(pán)滯銷(xiāo)為主，僅有少數房企迅速下調價(jià)格，迅速搶占市場(chǎng)。

    上市房企高負債 降價(jià)壓力大

　　9月2日，地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科、H股房企世茂房地產(chǎn)及碧桂園發(fā)布今年8月份的銷(xiāo)售數據，其中顯示，萬(wàn)科8月實(shí)現銷(xiāo)售金額119.9億，較去年同期上升149%；世茂8月單月銷(xiāo)售額約為27億元，較7月環(huán)比增長(cháng)35%；碧桂園8月單月實(shí)現合同銷(xiāo)售金額約為31億元，較去年同期增長(cháng)近兩倍，為197%。
    至此，萬(wàn)科今年已累計實(shí)現銷(xiāo)售金額572.1億元，同比增長(cháng)40.6%，完成全年銷(xiāo)售目標的72%。而萬(wàn)科下半年供應量要大于上半年，下半年單月銷(xiāo)售有可能超過(guò)百億元。
　　不過(guò)同時(shí)也有數據顯示：135家房地產(chǎn)上市公司，總體資產(chǎn)負債率水平已達67.79%，較上年同期的63.94%上升了近4個(gè)百分點(diǎn)，較2009年年底的65.03%也上升了2.76個(gè)百分點(diǎn)。
　　從“萬(wàn)保招金”四大上市房企的情況來(lái)看，其資產(chǎn)負債率水平也均處于較高水平。其中招商地產(chǎn)相對較低，也達61.30%，而保利地產(chǎn)則高達76.77%，萬(wàn)科A和金地集團的資產(chǎn)負債率也均接近了70%的水平。
　　張大偉認為，金九銀十是市場(chǎng)的關(guān)鍵期，也是調控政策和效果的關(guān)鍵期，“近期北京住宅庫存量都在10萬(wàn)套左右高位，今年4季度將迎來(lái)大量新增供應，以目前的銷(xiāo)售速度，年底庫存很可能達到20萬(wàn)套�！贝罅繋齑�、現金流緊縮以及樓盤(pán)供應量增大，都將逼迫開(kāi)發(fā)商降價(jià)換銷(xiāo)量，“這方面，上市房企可能會(huì )成為降價(jià)先鋒�！�
　　協(xié)成機構房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總裁王裕仁表示，隨著(zhù)樓市成交量的放大，市場(chǎng)呈現出回升的跡象，然而，8月末中央政府頻頻釋放調控的信號，部分地方政府也在著(zhù)手出臺進(jìn)一步的調控措施，都表明政策性的拐點(diǎn)并沒(méi)有到來(lái)。開(kāi)發(fā)商一些“不合時(shí)宜”的表現，只能堅定政府進(jìn)一步調控的決心，增大使用“核措施”的可能性，屆時(shí)開(kāi)發(fā)商的處境將更為艱難。

    三個(gè)家庭買(mǎi)一套房

　　樓市新政實(shí)施4個(gè)多月，多數市民的感受是“量低價(jià)不變”，事實(shí)上一二手房?jì)r(jià)同比去年還都漲了不少。四環(huán)五環(huán)的房子單價(jià)都在兩三萬(wàn)元，工薪族的收入與之相比“簡(jiǎn)直像個(gè)笑話(huà)”。但房?jì)r(jià)始終相當堅挺，到底什么人在支撐北京的高房?jì)r(jià)呢？
　　記者從某經(jīng)紀機構獲悉，前幾日，38歲的王女士，在昆玉河邊有一套150平方米，價(jià)值530多萬(wàn)元的房子要出售。最終接手的買(mǎi)房人竟是一位只有28歲的小伙子，小伙子父母拿出了80萬(wàn)元的積蓄，并把原來(lái)的大三居賣(mài)掉，換成一套小兩居，套現200萬(wàn)，女友的父母拿出50萬(wàn)元積蓄，工作沒(méi)幾年的小兩口又湊出30萬(wàn)元，也就有了360萬(wàn)的首付款，余下170萬(wàn)元向銀行申請貸款，日后1萬(wàn)多元的月供將由三個(gè)家庭6口人共同還款。
　　日前，多家媒體披露北京首套房貸者的平均年齡只有27歲，比發(fā)達國家要快一代人的時(shí)間。我愛(ài)我家進(jìn)一步的深入調查顯示，80后購買(mǎi)婚房的人群中，男方家庭提供資金資助的占83%，女方家庭提供資金資助的占67%。購房低齡化，其實(shí)很多是小兩口及雙方父母三個(gè)家庭6口人在共同買(mǎi)一套房。對此，業(yè)內人士提醒年輕購房人，買(mǎi)房前最好量力而行，不要為購房透支父輩晚年的生活質(zhì)量。