近日，一起因“內部認購”不能兌現引起的糾紛在吉林省長(cháng)春市鬧得沸沸揚揚，目前開(kāi)發(fā)商和購房者仍在僵持之中。據記者了解，今年以來(lái)，長(cháng)春市與“內部認購”有關(guān)或者因“內部認購”而起的矛盾糾紛已經(jīng)發(fā)生多起。業(yè)內人士認為，“內部認購”亂象頻出折射房地產(chǎn)市場(chǎng)監管漏洞。

　　三年未交房，交房卻漲價(jià)

　　長(cháng)春市民王亞茹和長(cháng)春300多名購房者連日來(lái)已經(jīng)多次到吉林省政府和長(cháng)春市政府反映長(cháng)春豪苑翡翠城違反“內部認購協(xié)議”延期交工臨時(shí)漲價(jià)的問(wèn)題。據王亞茹反映，2006年，她通過(guò)“內部認購”的方式認購了豪苑翡翠城項目，并與開(kāi)發(fā)商簽署了《內部認購協(xié)議》，約定房?jì)r(jià)為2680元/平方米，分3期繳納房款。接著(zhù)就開(kāi)始了漫長(cháng)的等待，中間還交了一次房款。今年7月份，等了3年多的房子終于要交工了，開(kāi)發(fā)商突然提出要漲價(jià)，每平方米漲價(jià)900元。如果購房者不愿意繼續購房，開(kāi)發(fā)商愿意每平方米加價(jià)1280元回購房源。購房者如不同意上述方案，就不予簽訂正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。
　　王亞茹和300多名已經(jīng)交了“內部認購”款的購房者們非常氣憤�！艾F在房?jì)r(jià)漲得這么厲害，即使開(kāi)發(fā)商多加1280元/平方米回購，這個(gè)價(jià)格也不可能在市場(chǎng)上買(mǎi)到理想房子�！�
　　開(kāi)發(fā)商則表示，由于當地政府當初承諾的一些條件最后都沒(méi)有兌現，導致拿地成本和回遷安置成本增加1億多元。即使每平方米漲價(jià)900元，開(kāi)發(fā)商也只是保本甚至是虧本經(jīng)營(yíng)。
　　據了解，近年來(lái)長(cháng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)上因內部認購引發(fā)的糾紛不在少數，開(kāi)發(fā)商或延期交房，或坐地漲價(jià)，有的購房者“認購款”已經(jīng)交了三四年，到現在不僅沒(méi)有看到房子，連地都還沒(méi)有。

　　“內部認購”實(shí)為開(kāi)發(fā)商“圈錢(qián)”

　　內部認購有時(shí)又稱(chēng)“團購”或者集資建房，其最顯著(zhù)的兩大特點(diǎn)是：一，尚不具備銷(xiāo)售條件甚至連土地都沒(méi)有取得就開(kāi)始收錢(qián)賣(mài)房，二，價(jià)格較低，接近成本價(jià)甚至低于成本價(jià)。這也是很多購房者對“內部認購”趨之若鶩的主要原因。
　　“我們從來(lái)不搞團購或內部認購，因為利潤率太低”，長(cháng)春中海地產(chǎn)相關(guān)負責人對記者說(shuō)。
　　據一位地產(chǎn)圈資深人士透露，“內部認購”特別是一些黨政機關(guān)和大型企業(yè)組織的單位集資建房背后，利益鏈條十分復雜，涉及多個(gè)環(huán)節，但歸根結底，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)采取內部認購、忍痛割肉的目的只有一個(gè)——圈錢(qián)。
　　據了解，“內部認購”多發(fā)生在一些中小房地產(chǎn)企業(yè)身上。少數冒進(jìn)的房企本身實(shí)力不強，資金緊張，手里的錢(qián)僅夠支付土地競買(mǎi)保證金，甚至連保證金都不夠。為了籌集資金拿地或者進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)，只能提前賤賣(mài)部分房源，繳齊土地款或啟動(dòng)資金，然后再以土地抵押獲得銀行貸款資格。所以，在某種程度上，內部認購實(shí)際上是一種融資行為。內部認購的特點(diǎn)決定了其風(fēng)險性。一旦開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，購房者的利益很難得到保障。今年4月份，長(cháng)春龍創(chuàng )地產(chǎn)經(jīng)過(guò)241輪“血戰”，以總價(jià)7億元、溢價(jià)率286%的價(jià)格競得長(cháng)春凈月區櫻花地塊，成為當時(shí)的長(cháng)春?jiǎn)蝺r(jià)“地王”。但是拿下櫻花地塊沒(méi)幾天，因無(wú)法打平成本，龍創(chuàng )地產(chǎn)又上演了一出“退地”鬧劇，不僅要退地，還想要回保證金。據業(yè)內人士透露，龍創(chuàng )此前在長(cháng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)默默無(wú)聞，根本無(wú)力支付巨額的土地款。之所以在櫻花地塊爭奪中不惜代價(jià)“被地王”，是因為此前收取了一家機關(guān)單位的“內部認購”款，并用這筆錢(qián)交納了土地保證金�！褒垊�(chuàng )一退地，參與龍創(chuàng )‘內部認購’的購房者顯然購房無(wú)望，而且，什么時(shí)候能拿回自己的認購款也很難說(shuō)�！边@位業(yè)內人士說(shuō)。

　　“內部認購”亂象折射監管漏洞

　　“我們反復提示，五證不全的房子千萬(wàn)不要買(mǎi)，不受法律保護，可是消費者就是不聽(tīng)”，長(cháng)春市住房保障和房地產(chǎn)管理局相關(guān)人士提起“內部認購”十分煩惱�！伴_(kāi)發(fā)商沒(méi)有預售許可賣(mài)房，顯然是違規的；但是購房者明知開(kāi)發(fā)商行為違規，還要參與，自己也負有責任，甚至涉嫌與開(kāi)發(fā)商串通共同違規�！�
　　不過(guò)，一些購房者很難認同這樣的說(shuō)法，“現在市場(chǎng)上的房子，有多少是五證全的？等五證全了房子早賣(mài)沒(méi)了。再說(shuō)，既然五證不全不允許賣(mài)，那么為什么不見(jiàn)監管部門(mén)出來(lái)禁止？”
　　房地產(chǎn)管理部門(mén)對此的解釋是，內部認購是開(kāi)發(fā)商與購房者的私下交易行為，監管部門(mén)很難發(fā)現。記者在采訪(fǎng)中了解到，即使內部認購行為被舉報到相關(guān)管理部門(mén)，也很難得到有效的處理。目前我國現有的法律法規，只是規定開(kāi)發(fā)商在未取得銷(xiāo)售許可證之前不得賣(mài)房，但對違反此規定如何處罰、由哪個(gè)部門(mén)來(lái)處罰并無(wú)明確規定。因此，行業(yè)監管實(shí)際仍是空白。
　　此外，關(guān)于內部認購的法律監管目前也不健全。據記者了解，對于“內部認購”合同或者協(xié)議是否有效，是否受法律保護，目前在實(shí)踐中有兩種完全不同的解釋。一種觀(guān)點(diǎn)認為，內部認購協(xié)議只是一種合同預約，并非正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同，因此不受法律保護。一些已判決的內部認購糾紛案中，法院只判定開(kāi)發(fā)商返還消費者已支付的購房款，不支持購房者其他請求；另一種觀(guān)點(diǎn)則認為，內部認購協(xié)議是雙方意愿的真實(shí)反映，而且構成合同要件，因此法律給予保護。國內目前也有內部認購者維權成功的案例。
　　長(cháng)春房地產(chǎn)界的一些業(yè)內人士表示，任由“內部認購”這種融資行為繼續下去，最終造成的可能不僅僅是簡(jiǎn)單的經(jīng)濟糾紛，很可能涉及社會(huì )穩定。因此，對房地產(chǎn)市場(chǎng)“內部認購”屢禁不止的亂象，不能僅僅停留在對消費者的警示上，有關(guān)部門(mén)必須真正擔負起監管責任。必要時(shí)可以制定地方性的法律法規，對于“內部認購”行為給予嚴厲制裁。同時(shí)，也建議相關(guān)法律機構對“內部認購”給予明確的司法解釋?zhuān)�避免司法�?shí)踐中出現理解上的偏差。