冷清數日之后，一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)漸趨回溫。近十天的時(shí)間里，廣州、上海、武漢等地相繼傳出“地王”的消息。8日，卓光控股有限公司以48.48億元拍得上海黃浦江沿岸E18地塊(9-3)地塊，折合樓面價(jià)35490元/平方米，創(chuàng )下了上海住宅用地的樓面價(jià)新高。8月31日，廣州番禺中心南區4-2地塊重拍，7282元/平方米的樓面地價(jià)再次刷新了該區域的住宅用地價(jià)格。同一天，萬(wàn)科耗資76億元將武漢東湖中央商務(wù)區核心地段2幅商住用地收入囊中，創(chuàng )造了該區域新科總價(jià)“地王”。這在調控風(fēng)聲正緊的當下，頗有些惹眼。
　　業(yè)內人士認為，此輪“地王”并非是面粉貴過(guò)面包，溢價(jià)率不高也說(shuō)明開(kāi)發(fā)商拿地已相對理性，且不足以影響整個(gè)房地市場(chǎng)發(fā)展趨勢。但隨著(zhù)土地“大限”的相繼而至，土地市場(chǎng)的變數增加，不排除會(huì )有后續政策跟進(jìn)的可能。

新華社發(fā)(范筱明攝)

　　盡管不少城市底價(jià)成交甚至流拍、流標現象仍時(shí)有發(fā)生，但全國熱點(diǎn)城市尤其一線(xiàn)城市的土地交易較以前明顯活躍，成交均價(jià)上升幅度較大。中國指數研究院最新一期的報告稱(chēng)，9月第一周監測的20個(gè)主要城市整體成交樓面均價(jià)為2155元/平方米，環(huán)比上揚88%，住宅成交樓面均價(jià)較上周大幅上漲，達4832元/平方米，環(huán)比猛漲225%。
　　十天的時(shí)間里，廣州、上海、武漢等地相繼傳出“地王”的消息，無(wú)疑容易引發(fā)人們對土地市場(chǎng)重回火爆的擔憂(yōu)，不過(guò)，業(yè)內人士普遍認為，現在的土地市場(chǎng)很難重現調控前的活躍，但長(cháng)期來(lái)看一線(xiàn)城市尤其區域位置好的地塊仍會(huì )受追捧�！白屑毞治鲆幌�，這些地塊雖然樓面價(jià)較高但溢價(jià)率仍較低，說(shuō)明是物有所值的�！泵缆�(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓說(shuō)。
　　的確，上述黃浦江沿岸地塊溢價(jià)率僅為41.3%，即使是溢價(jià)率為131%的廣富林2-5號地塊，也大大低于調控前水平，今年2月出讓的廣富林2-4地塊溢價(jià)率已高達191%。有數據顯示，去年上海土地市場(chǎng)的溢價(jià)率一般為150%至200%。
　　徐楓認為，地塊所處區域位置在很大程度上決定了價(jià)格，一線(xiàn)城市地理位置好或發(fā)展空間大的地塊，具有較大的增值空間，價(jià)格自然會(huì )比較高，而開(kāi)發(fā)商也對地塊未來(lái)的投資回報持樂(lè )觀(guān)態(tài)度，“長(cháng)期來(lái)看，由于土地資源的稀缺性，一線(xiàn)城市的地價(jià)會(huì )保持上漲趨勢�！彼�預測，一線(xiàn)城市一旦有品質(zhì)好的地塊推出，仍會(huì )受到開(kāi)發(fā)商們的青睞和爭搶。佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟更是直言，目前一線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)土地甚至比同區域內豪宅還稀缺。
　　以位于陸家嘴黃金地段邊緣的黃浦江沿岸E18地塊(9-3)地塊為例，業(yè)內人士稱(chēng)，該地塊為陸家嘴5年來(lái)首次推出的住宅用地，既位于黃浦江沿岸，也在世博輻射區域之內，為難得的稀缺土地�！叭绻�按照周邊目前在售樓盤(pán)的價(jià)格作為參考的話(huà)，這塊土地價(jià)格還是不高的�！标戲T麟如是判斷。
　　中廣信地產(chǎn)服務(wù)機構事業(yè)一部總監卞明認為，與去年或今年“兩會(huì )”后出現的地王相比，這些“地王”對整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及買(mǎi)賣(mài)雙方心理的影響力還相差太遠，不足以影響市場(chǎng)發(fā)展趨勢。

　　謹慎　一線(xiàn)城市成交量小幅回升

　　就在地價(jià)出現變動(dòng)的同時(shí)，記者了解到，土地市場(chǎng)的成交量、推地量等方面也發(fā)生著(zhù)變化。
　　雖然，9月第一周全國20個(gè)主要城市成交面積環(huán)比減少了2%，但一線(xiàn)城市卻表現出成交量小幅回升態(tài)勢。中國指數研究院的統計數據顯示，9月第一周，一線(xiàn)城市均有地塊成交，成交面積共計215萬(wàn)平方米，較上周增加66萬(wàn)平方米，環(huán)比增加44%。住宅用地市場(chǎng)土地成交方面，除深圳外一線(xiàn)城市均有住宅用地成交。
　　在徐楓看來(lái)，“這只是此前低位成交量基礎上的小幅回升�！睋�統計，在剛剛過(guò)去的8月，北京成交的住宅用地僅為4宗，更早的7月份，北京共公開(kāi)出讓3塊住宅用地，深圳則沒(méi)有住宅用地成交。
　　“從目前土地成交來(lái)看，總體趨勢還是呈現出下滑局面，與2009年底根本無(wú)法相比�！标戲T麟說(shuō)。在他看來(lái)，今年項目銷(xiāo)售量銳減，開(kāi)發(fā)商手頭資金相對不足，也使得拿地不再闊綽。
　　卞明也持類(lèi)似觀(guān)點(diǎn)，從慘淡的成交量來(lái)看，很多開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地比較謹慎，尤其對那些實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，本輪房地產(chǎn)調控加大了資金壓力，使其已沒(méi)有余力購地。而實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商，則可能出于公司戰略等方面的考慮將更多注意力放在了二三線(xiàn)城市�！皩λ麄儊�(lái)說(shuō)，很大程度上調控不會(huì )對其放開(kāi)手腳拿地產(chǎn)生多么嚴重的影響�！�
　　據國家統計局公布的數據：1月至7月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購置面積21747萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)33.3%，土地購置費5054億元，同比增長(cháng)88.2%。以萬(wàn)科為例，中報顯示，上半年萬(wàn)科共新增項目38個(gè)，按萬(wàn)科權益計算的建筑面積合計893萬(wàn)平方米。大多仍位于房?jì)r(jià)、地價(jià)上漲較少的二、三線(xiàn)城市，平均樓面地價(jià)約2300元/平方米。
　　成交量的小幅上揚，似乎并沒(méi)有刺激推地的幅度。數據顯示，過(guò)去一周，一線(xiàn)城市僅北京上海有住宅用地推出，共推出10宗土地，推出量仍然偏緊。其中，北京共入市2宗住宅地塊，上海供應8宗住宅用地，含6宗“動(dòng)遷安置房”用地。二線(xiàn)城市有7個(gè)城市有住宅用地供應，共推出住宅用地24宗，環(huán)比減少11%，推出總面積為162萬(wàn)平方米，環(huán)比減少33%。
　　wind數據顯示，今年上半年住房用地實(shí)際供應量5.6萬(wàn)公頃，與去年同期實(shí)際供應量(2.4萬(wàn)公頃)相比增加約135%，但與3月份國土資源部公布的供地計劃相比，僅實(shí)際完成全年計劃的31.11%，并未達到預期目標。
　　陸騎麟分析說(shuō)，土地供應方面，政府也是會(huì )選擇時(shí)機的，在市場(chǎng)不好、土地價(jià)格偏低的情況下，政府也會(huì )選擇減少供地面積，甚至停止供地�！坝媱澸s不上變化，政府不太可能看著(zhù)地價(jià)出現大幅下跌還繼續大量增加土地供應量�！�
　　卞明告訴記者，目前的出地速度與去年同期比肯定是下滑的，他預測未來(lái)一段時(shí)間土地市場(chǎng)的清淡仍會(huì )持續，多數開(kāi)發(fā)商拿地還會(huì )比較謹慎。

　　變數　“大限”將至　土地市場(chǎng)變數增加

　　伴隨著(zhù)部分熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)小幅回溫，一條國土資源部9月將通報清理閑置土地工作最新進(jìn)展的消息迅速彌漫，尤其是與“問(wèn)責”“大限”等字眼聯(lián)系之后，更是引來(lái)諸多議論和猜想。
　　事實(shí)上，有知情人士稱(chēng)，國土資源部9月份的問(wèn)責大限并非針對閑置土地行為，而是針對新增建設用地占用耕地現象。6月中旬，國土資源部有關(guān)負責人曾表示，7月初將組織若干督察組開(kāi)展實(shí)地督查，重點(diǎn)核查各地自查結果的真實(shí)性和準確性。8月，召開(kāi)集體約談會(huì )，約談違法用地嚴重城市政府主要負責人，提出預警，促其整改。9月，組織開(kāi)展評估驗收工作，并根據檢查結果，適時(shí)啟動(dòng)問(wèn)責工作。這便是所謂“7月督察，8月約談，9月問(wèn)責”。
　　至于有關(guān)閑置的“大限”，相對準確的表述應該是“清查大限”。上個(gè)月19日，國土資源部公布房地產(chǎn)用地整治工作的情況時(shí)要求，各級國土資源管理部門(mén)加快清理查處各類(lèi)房地產(chǎn)違法違規用地工作，務(wù)必于10月底前基本完成查處任務(wù)。而在各類(lèi)房地產(chǎn)違法違規用地中，閑置土地成為房地產(chǎn)用地違法違規的主要問(wèn)題，各地上報的閑置土地達2815宗。
　　隨著(zhù)各種傳聞的不斷出現，土地市場(chǎng)調控走向的不確定性似乎都在逐漸增加。有關(guān)部門(mén)和國家領(lǐng)導人此前均已明確重申，房地產(chǎn)調控政策仍將繼續。國土資源部曾明確提出，下半年國土資源工作的重要內容之一是積極參與房地產(chǎn)調控。那么，土地市場(chǎng)是否正醞釀更嚴厲的調控措施呢？業(yè)內人士普遍認為，土地市場(chǎng)的變數在增加，但更嚴厲的調控政策會(huì )否出臺尚有待觀(guān)察，不排除后續政策跟進(jìn)的可能。
　　卞明認為，政府清理閑置土地等行為是新一輪調控的重要表現，且具有很強的震懾作用，會(huì )對人們心理預期產(chǎn)生重要影響�！艾F在持幣待購的購房者不在少數，但更多人在觀(guān)望，國土部的行為可能會(huì )在一定程度上影響購房者對未來(lái)房?jì)r(jià)的預期�！�
　　不過(guò)，“很多閑置的土地都是由于政府的原因而導致的，所以政府必須先查明自身的原因，然后再對開(kāi)發(fā)商相應處理�！标戲T麟說(shuō)。他認為，既是裁判員，又是運動(dòng)員的政府有關(guān)部門(mén)，在清查土地時(shí)可能會(huì )有所松懈，而開(kāi)發(fā)商也心知肚明，歷年來(lái)多次清查土地，沒(méi)有哪次對其造成了真正的打擊，最多就是收回土地出讓時(shí)的保證金。因此，需要確認這次是否動(dòng)了真格，才能說(shuō)是否加緊調控。
　　對于未來(lái)的調控走向，陸騎麟認為，針對目前土地市場(chǎng)，主要的調控目標還是盤(pán)活存量土地，最主要的還是政府對既定政策的執行。徐楓則表示，在市場(chǎng)成熟度、客戶(hù)偏好和政府態(tài)度等方面，我國都與成熟市場(chǎng)國家有一定差距，因此不排除有相關(guān)干預措施出臺的可能。