相比大部分上海人對承辦世博會(huì )榮耀感的沉醉,房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的視角更為務(wù)實(shí)。它們看到的是這場(chǎng)盛會(huì )征用了上海市中心最為黃金的大片地塊。根據中原地產(chǎn)的估算,按照20%的世博場(chǎng)館在閉幕后予以保留,世博園區可能有40%的土地推向市場(chǎng),不到2個(gè)月世博會(huì )就將閉幕,5.28平方公里的世博園區土地已成為眾多開(kāi)發(fā)商覬覦的“肥肉”。
    9月8日,地處世博園外圍的黃浦江沿岸E18地塊推出,港資房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)九龍倉旗下子公司卓光控股有限公司以48.28億元總價(jià)競得,折合樓板價(jià)35490元/平方米,刷新了由新江灣城C-6地塊創(chuàng )造的32000元/平方米的上海宅地出讓樓板價(jià)地王紀錄。
　　黃浦江沿岸E18地塊的成交價(jià)格對后續世博園區土地出讓前景具有借鑒意義,但是,業(yè)內人士認為,盡管刷新單價(jià)地王紀錄,黃浦江沿岸E18地塊受到當前政策調控氛圍的影響,地價(jià)已經(jīng)打折。事實(shí)上,世博園區內的黃金地塊前景更為優(yōu)越,這個(gè)區域或將成為上海中心城區一個(gè)密集的“地王帶”。
　　業(yè)內人士還指出,世博園區地塊的優(yōu)秀前景,并非得益于“后世博”概念,地處中心城區的稀缺性以及完善的基礎配套則是其被看好的得益點(diǎn),甚至有業(yè)內人士指出,世博概念將會(huì )隨著(zhù)世博會(huì )的結束而消失,同時(shí)傾向于高端商務(wù)路線(xiàn)的世博土地后期發(fā)展如何,將取決于政府的規劃。

　　黃金地塊打7折？

　　“怎么會(huì )那么多人!”一位遲來(lái)的徐姓觀(guān)摩開(kāi)發(fā)商驚訝地對記者表示。9月8日,地處世博園外圍的黃浦江沿岸E18地塊出讓,偌大的土地交易市場(chǎng)里人滿(mǎn)為患,上海各路媒體悉數到齊。這位徐先生不無(wú)感慨地補充道:“看來(lái)世博就是火!”
　　業(yè)內人士指出,黃浦江沿岸E18地塊世博準“地王”身份最受關(guān)注。該地塊在預申請階段,就博得了包括新鴻基、和記黃埔、瑞安集團、新世界集團、保利地產(chǎn)等20多家開(kāi)發(fā)商的高度關(guān)注。當日,來(lái)自香港的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商九龍倉子公司卓光控股有限公司擊敗新鴻基等2家對手,以48.28億元總價(jià)競得該地塊,折合樓板價(jià)35490元/平方米,溢價(jià)率41%,刷新了由新江灣城地塊創(chuàng )造的32000元/平方米的上海宅地出讓樓板價(jià)地王紀錄。
　　事實(shí)上,早在拍地之初,多位業(yè)內人士均表示,憑借該地塊世博園區特性、陸家嘴金融特性、濱江江景特性三重優(yōu)勢,總價(jià)及單價(jià)均具有創(chuàng )造“新地王”的潛質(zhì),同時(shí)也被業(yè)內視作后續政策調控走向及“后世博”地價(jià)走勢的標桿。甚至一位業(yè)內人士語(yǔ)氣肯定地表示,該地塊成交樓板價(jià)有望沖破50000萬(wàn)元/平方米。
　　“從結果看,既出乎意外又在意料之中�！鄙虾Ｖ性�研究咨詢(xún)部經(jīng)理龔敏對記者表示,出乎意外的是,在供應十分稀缺而又寸金寸土的中心城區土地溢價(jià)如此低,只有41%,低于今年居住用地平均76%的溢價(jià)率35個(gè)百分點(diǎn);意料之中的是,宏觀(guān)政策對房企影響正逐步顯現,拍出低于市場(chǎng)預期的價(jià)格也屬正常。
　　華燕資深分析師張宏偉認為,“后世博”供地悄然啟幕,世博板塊內高端休閑配套興建,黃浦江沿岸E18地塊的價(jià)值會(huì )更加突顯。從這個(gè)角度來(lái)講,這個(gè)地塊的升值潛力和開(kāi)發(fā)價(jià)值巨大,此番土地價(jià)格未達到預期,和當前的市場(chǎng)處在政策調控期有著(zhù)密切關(guān)系。龔敏也表示,不排除政府在出讓過(guò)程中有一定的施壓。
　　盡管世博“準地王”價(jià)格打了折扣,但是業(yè)內對于這宗世博“地王”的前景依然非常樂(lè )觀(guān)。中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部總監宋會(huì )雍認為,從當前市場(chǎng)走勢測算,預計該地塊住宅產(chǎn)品售價(jià)在60000元~80000元/平方米之間,如果市場(chǎng)走高,長(cháng)期有可能沖破100000元/平方米。
　　同時(shí),他還表示,黃浦江沿岸E18地塊處于世博園外圍,前景已然如此,世博園區內的土地前景“可想而知”。
　　事實(shí)上,記者走訪(fǎng)的十多位業(yè)內人士均表示十分看好世博園區內土地的發(fā)展前景,但是對于被熱炒的“后世博”概念對這些黃金地塊發(fā)展的帶動(dòng)作用卻說(shuō)法不一。

　　“后世博”概念被看淡

　　有業(yè)內人士表示,世博會(huì )后,下一波的房地產(chǎn)上漲行情將會(huì )出現在世博地區。但是對于此類(lèi)看中“后世博”概念的觀(guān)點(diǎn),在業(yè)內駁多贊少。
　　一位業(yè)內人士直白地表示,沒(méi)人會(huì )因為要在世博園區看世博或者看過(guò)世博,就要在這里買(mǎi)房子。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院高級分析師付琦認為,世博效應最大化是在申博成功之初。2002年年底申博成功之前,世博園旁邊的某樓盤(pán)售價(jià)為6000多元/平方米,而在2003年,它的售價(jià)已經(jīng)飆升至16000元/平方米。但隨后世博概念對房?jì)r(jià)的帶動(dòng)一年比一年弱化,從目前打世博概念的樓盤(pán)來(lái)看,購房者并不如開(kāi)發(fā)商想象的那樣,因看重世博概念而來(lái)買(mǎi)房。
　　來(lái)自中原地產(chǎn)的數據顯示,從2009年的二手房?jì)r(jià)來(lái)看,世博板塊的漲幅比全市漲幅高出25%,但現在已經(jīng)基本上與全市步調一致。從租金來(lái)看,在世博會(huì )開(kāi)幕時(shí)一個(gè)月大漲了30%,甚至有房源一個(gè)月漲了100%�！笆啦┬�應的釋放已經(jīng)接近尾聲,周邊的房?jì)r(jià)已經(jīng)是跟著(zhù)大勢在走�！彼螘�(huì )雍說(shuō),“目前已經(jīng)有短租客開(kāi)始撤離,在世博會(huì )閉幕之后,租金也會(huì )逐步回落�！�
　　宋會(huì )雍認為,世博會(huì )結束后,實(shí)際上世博概念“就已經(jīng)消失了”。他表示,其實(shí)世博會(huì )帶給房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好,不是世博的概念,而是由于興建世博園區,這個(gè)區域建設了完備的基礎設施配套,這包括交通、生活設施等,而且世博會(huì )結束后,部分展館拆掉,土地可以直接凈地出讓,不存在動(dòng)遷問(wèn)題。
　　他表示,以前政府對于世博片區的定位,經(jīng)常提到的字眼是“會(huì )展經(jīng)濟”、“城市的名片和窗口”,實(shí)際上這個(gè)定位對促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并無(wú)顯著(zhù)利好。
　　多位業(yè)內人士均表示,事實(shí)上,世博會(huì )對于上海房地產(chǎn)發(fā)展最大的意義在于,在寸土寸金的上海市中心騰出了一大片黃金地塊,而并非被熱炒的“世博”概念。世博會(huì )閉幕后,世博園區的土地如果推向市場(chǎng),定位和價(jià)格都將攀高。
　　顯然,房產(chǎn)界人士對于世博園區房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景的分析更加理性。張宏偉認為,從客戶(hù)需求的角度來(lái)講,上海處于未來(lái)世界級經(jīng)濟中心的長(cháng)三角都市圈中的核心地位,將有大量人才涌入;同時(shí),大浦東“7+1”戰略將導致浦東內部相關(guān)產(chǎn)業(yè)轉移,產(chǎn)業(yè)轉移又帶動(dòng)高檔住宅市場(chǎng)需求跟隨產(chǎn)業(yè)轉移,這樣的產(chǎn)業(yè)轉移,使得市場(chǎng)已經(jīng)飽和的陸家嘴區域高檔公寓潛在需求客戶(hù)部分轉移到世博園區板塊成為可能。
　　雖然眾多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)對世博園區的土地垂涎三尺,房產(chǎn)業(yè)界對這個(gè)片區的開(kāi)發(fā)前景也是頻繁熱議,但是此番討論并未得到政府的正面回應。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭認為,現在政府對世博園片區進(jìn)行區域定位的思路并未確定,在這個(gè)定位出臺之前,并不會(huì )大規模的推出土地。

　　世博園區未來(lái)如何規劃

　　上海市長(cháng)韓正在今年全國兩會(huì )期間表示,不希望有新的地王出現,世博會(huì )的后續利用現在還在討論之中,相信世博會(huì )大部分土地將是用于公益性的,可能會(huì )有少部分進(jìn)入市場(chǎng),在各個(gè)國家館撤掉以后,土地首先不應該先去賣(mài),應該先做規劃,規劃做完以后向全社會(huì )征求意見(jiàn)。
　　但是具體世博園土地進(jìn)入市場(chǎng)的比例是多少？對世博園如何規劃？從目前來(lái)看,上海市政府并沒(méi)有給出明確的說(shuō)法。根據中原地產(chǎn)的估算,按照20%的世博場(chǎng)館在閉幕后將予以保留的比例,去掉其他用地,世博園區有40%的土地可能推向市場(chǎng)。
　　宋會(huì )雍對記者表示,世博會(huì )結束后,政府會(huì )有統一的規劃,“例如浦西世博園區的土地,我們看來(lái)實(shí)際上不適合做商務(wù)類(lèi)項目,該項目距離中心城區太遠,而且不存在這樣的氛圍,適合做商業(yè)中心連帶住宅中心,不排除會(huì )成為一個(gè)'人民廣場(chǎng)’類(lèi)商業(yè)圈;浦東世博園區則是可以和陸家嘴商務(wù)中心聯(lián)動(dòng),可以定位為高端商務(wù)區域”。
　　付琦也表達了類(lèi)似的觀(guān)點(diǎn),他認為,繼陸家嘴之后,世博園區可能成為一個(gè)新的CBD。目前陸家嘴的辦公樓已經(jīng)飽和,再發(fā)展需要金融類(lèi)的辦公物業(yè),但陸家嘴的再擴張受到限制,因此世博園區可以承擔一部分陸家嘴金融區的功能。
　　記者走訪(fǎng)的其他業(yè)內人士分析,浦西片區若規劃為住宅用地,無(wú)疑會(huì )受到開(kāi)發(fā)商青睞,但浦東片區尚未達到成熟的商務(wù)項目運作條件,世博效應能否成功激發(fā)浦東貿易中心的功能,還是未知數。
　　但是不難發(fā)現,隨著(zhù)上海建設國際金融中心戰略的推進(jìn),占地面積2.6平方公里的“外灘金融集聚帶”將被重新激活,納入規劃,而浦西、浦東兩處均處于這條前景無(wú)限的“黃金腰帶”的邊緣。
　　業(yè)內人士指出,世博園區未來(lái)如何發(fā)展,最主要還是看政府規劃,以及是否有相應的傾斜政策扶持。付琦指出,對于世博園區來(lái)說(shuō),規劃以外更重要的是金融政策的扶持�！瓣懠易鞛槭裁礇](méi)有出現在虹橋或者其他地方？就是因為政府對陸家嘴有特別的金融政策扶持�！�