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近期，關(guān)于“二次調控”的聲音頻繁見(jiàn)諸報端。
從4月16日樓市調控5個(gè)月來(lái)，中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了觀(guān)望、回落和回暖三個(gè)階段。進(jìn)入9月，在“金九銀十”的造勢下，排隊買(mǎi)房的盛況重現江湖。
認為“二次調控”將出爐的理由是，目前房?jì)r(jià)還沒(méi)降到位，甚至根本沒(méi)怎么降價(jià)。當前的房?jì)r(jià)與4月16日新政出臺前后相比，到底相差多大？對此，近期記者對五個(gè)標桿城市具有代表性的樓盤(pán)進(jìn)行了調查。
北京:知名房企領(lǐng)漲 呈現“二八定律”
當下北京樓市最熱的話(huà)題就是“漲價(jià)”，萬(wàn)科、保利等名企成為其中的一員。
在接受記者采訪(fǎng)時(shí)，北京中原三級市場(chǎng)研究部總監張大偉警告說(shuō)，一旦目前的反彈趨勢得到各方的認可，市場(chǎng)可能會(huì )出現量?jì)r(jià)齊漲的“熟悉一幕”。
多個(gè)樓盤(pán)漲價(jià)
8月28日，北京萬(wàn)科旗下的長(cháng)陽(yáng)半島在前期熱銷(xiāo)的基礎上再次開(kāi)盤(pán)，推出377套房源。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據顯示，截至9月13日，該樓盤(pán)已成交369套，成交均價(jià)為15635元/平方米。
實(shí)際上，早在7月24日，該樓盤(pán)就推出了854套房源，截至13日，已成交835套，成交均價(jià)為13678元/平方米。
比較之下，僅一個(gè)月時(shí)間，長(cháng)陽(yáng)半島的兩批房源成交均價(jià)就上漲了近2000元/平方米。
記者在調查中發(fā)現，除長(cháng)陽(yáng)半島外，萬(wàn)科的另一個(gè)樓盤(pán)萬(wàn)科公園五號也在漲價(jià)。
搜房網(wǎng)數據顯示，目前萬(wàn)科公園五號的均價(jià)為5.3萬(wàn)元/平方米。然而據記者了解，7月份，該樓盤(pán)的均價(jià)為4.5萬(wàn)元/平方米，而4月中旬開(kāi)盤(pán)時(shí)，該樓盤(pán)的均價(jià)為4.65萬(wàn)元/平方米。
對于漲價(jià)一事，北京萬(wàn)科公關(guān)部經(jīng)理石南向記者解釋北京萬(wàn)科是根據市場(chǎng)反應作出相應定價(jià)。至于長(cháng)陽(yáng)半島提價(jià)一事，她表示：“長(cháng)陽(yáng)半島項目于8月28日再次開(kāi)盤(pán)，本次開(kāi)盤(pán)的377套房源比第一次開(kāi)盤(pán)的房源更靠近社區內部，較為安靜。實(shí)質(zhì)上，從產(chǎn)品結構特點(diǎn)來(lái)看，這個(gè)定價(jià)與第一次開(kāi)盤(pán)是持平的�！�
對此解釋?zhuān)晃徊辉竿嘎缎彰臉I(yè)內人士告訴記者，長(cháng)陽(yáng)半島二期的提價(jià)，除了產(chǎn)品本身的不同所致外，另外一個(gè)原因就是該樓盤(pán)一期項目的熱銷(xiāo)，導致該樓盤(pán)在調控背景下成為了稀缺資源。
至于萬(wàn)科公園五號的提價(jià)，石南表示，“沒(méi)有提價(jià)，價(jià)格還是4月開(kāi)盤(pán)時(shí)的價(jià)格�！�
除萬(wàn)科外，保利地產(chǎn)旗下的保利茉莉公館漲價(jià)也幾成定局。
保利茉莉公館售樓處一位銷(xiāo)售人員告訴記者，保利茉莉公館三期將于本月中旬開(kāi)盤(pán)，目前定價(jià)仍未最終確定，但可以肯定的是，價(jià)格一定會(huì )在二期開(kāi)盤(pán)價(jià)17000元/平方米的基礎上向上提。
此外，據記者了解，目前遠洋地產(chǎn)旗下的遠洋山水、高端樓盤(pán)釣魚(yú)臺七號院、保利地產(chǎn)旗下的保利壟上、富力地產(chǎn)旗下的富力十號、萊圳家園、億城西山華府、御香山等樓盤(pán)，皆在提價(jià)樓盤(pán)名單中。
樓市已現“二八定律”
對于北京樓市的“漲”字當頭現象，張大偉指出，地產(chǎn)調控對房?jì)r(jià)的政策邊際效應在8月基本停滯，主要原因在于最近北京樓市的數據反彈，導致部分需求恐慌性入市。
實(shí)際上，目前北京樓市已出現了明顯的二元化現象：少數低價(jià)開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)支撐成交量，大量中高端樓盤(pán)價(jià)格僵持支撐房?jì)r(jià)。
中原地產(chǎn)的數據也證明了這種分化：“金九”的前12天，即9月1日~9月12日，北京樓市總共有85個(gè)樓盤(pán)在售，簽約量超過(guò)30套的項目，除了萊圳家園成交均價(jià)在20695元/平方米，其他7個(gè)項目成交均價(jià)均屬于低于2萬(wàn)元/平方米的低價(jià)格樓盤(pán)，分別為領(lǐng)秀慧谷的490套、原葉美苑的182套、仰山嘉園兩期的113套及49套、新里苑的75套、香悅四季的47套、半島家園的46套。8個(gè)樓盤(pán)的簽約量占總體的76.50%，而另一方面，31個(gè)項目零簽約。
上海:部分房源報價(jià)接近4月高點(diǎn)
“我們正在研究周邊樓盤(pán)的定價(jià)，如果賣(mài)14000元/平方米，房子可以很快賣(mài)完。但如果賣(mài)16000元/平方米，就很難說(shuō)了�！�
今年剛成為一家房地產(chǎn)代理公司銷(xiāo)售員的張軍（化名）說(shuō)，他們即將開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)，正在為何時(shí)開(kāi)盤(pán)，怎樣定價(jià)猶豫不決。開(kāi)發(fā)商既不愿意把價(jià)格定得過(guò)高導致滯銷(xiāo)，又不愿看到樓盤(pán)因定價(jià)過(guò)低而成為“日光盤(pán)”。
從張軍的介紹可以看出當前上海開(kāi)發(fā)商的尷尬處境。
記者根據中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)集團、搜房網(wǎng)等提供的部分上海樓盤(pán)成交價(jià)格統計發(fā)現，上海房地產(chǎn)業(yè)目前正出現房?jì)r(jià)漲跌互現的格局，在一些開(kāi)發(fā)商繼續降價(jià)促銷(xiāo)的同時(shí)，也有一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始回調售價(jià)。不過(guò)，截至目前，上述上調售價(jià)的樓盤(pán)最新報價(jià)依然要比4月份低。
新政后兩個(gè)月開(kāi)始下跌
6月份，綠地打出的降價(jià)第一槍?zhuān)蚱屏诵抡笊虾鞘械慕┚帧?BR> 根據搜房網(wǎng)的統計，雖然早在5月份就有樓盤(pán)報出88折的優(yōu)惠，但當時(shí)上述樓盤(pán)的售價(jià)高達19800元/平方米，而周邊樓盤(pán)售價(jià)不過(guò)16000~17000元/平方米。當時(shí)綠地集團薔薇九里也給出了93折的優(yōu)惠，但14880元/平方米的房?jì)r(jià)吸引力仍然有限。整個(gè)5月份，薔薇九里只賣(mài)了12套房共989平方米，與4月份48套4000多平方米的銷(xiāo)售相比銳減超過(guò)3/4。
到了6月份，以綠地為代表的部分開(kāi)發(fā)商坐不住了，進(jìn)行了大幅度的降價(jià)促銷(xiāo)。綠地薔薇九里的售價(jià)一舉較新政前調低了3000元至13000元/平方米。這一優(yōu)惠起到立竿見(jiàn)影的效用。6~8月，薔薇九里以低于13000元/平方米的價(jià)格成交了將近600套共57000多平方米公寓。
進(jìn)入7月份以后，大幅降價(jià)促銷(xiāo)的樓盤(pán)開(kāi)始多了起來(lái)。搜房網(wǎng)的統計顯示，七八月份，很多樓盤(pán)給出了88折、直降15萬(wàn)等大幅度的優(yōu)惠措施。其中，大華悅豪斯降價(jià)幅度驚人，其8月份的售價(jià)較4月份下調近了7000元/平方米。
中房信的數據顯示，5~7月，大華悅豪斯一共只賣(mài)出17套1700平方米住宅，但是8月份單月就賣(mài)出173套14960平方米住宅。大華旗下的中環(huán)1號，8月的售價(jià)也較4月份的預計售價(jià)下調了2000多元/平方米。該樓盤(pán)在4~6月只賣(mài)出140多套公寓，但在價(jià)格下調后，8月份單月就賣(mài)出305套公寓。
受惠于降價(jià)的不只是普通公寓住宅，位于迪士尼樂(lè )園選址附近的楓丹白露甚至給出了買(mǎi)房送奔馳的活動(dòng)，這使得他們在8月賣(mài)掉了10套別墅，而之前3個(gè)月也不過(guò)銷(xiāo)售了6套。
部分反彈 部分繼續低價(jià)
在8月份成交量開(kāi)始反彈時(shí)，開(kāi)發(fā)商們的定價(jià)策略開(kāi)始出現分化。
目前，大華旗下的悅豪斯最新對外報價(jià)已經(jīng)達到32000元/平方米，只比樓市新政前的35000元/平方米低了不到10%；中環(huán)1號目前的報價(jià)也已達到21000~22000元/平方米。此前，大華集團相關(guān)營(yíng)銷(xiāo)人士曾向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，由于成交量較好，公司方面確有回調樓價(jià)的打算。不過(guò)，上述調價(jià)目前還沒(méi)有通過(guò)成交顯示。
地產(chǎn)分析師薛建雄說(shuō)，除了上述兩個(gè)樓盤(pán)外，其他一些預計會(huì )低開(kāi)的新盤(pán)目前也上調了售價(jià)。如上海嘉定某樓盤(pán)原定以17500元/平方米開(kāi)盤(pán)，但目前的對外報價(jià)已經(jīng)達到了20500元/平方米。
不過(guò)，也有一些樓盤(pán)依舊延續之前的低價(jià)銷(xiāo)售策略，如薔薇九里、楓丹白露等。
薛建雄認為，為了提升產(chǎn)品性?xún)r(jià)比，即將上市的一批樓盤(pán)品質(zhì)提高了，但仍采取平價(jià)銷(xiāo)售策略，給此前已面市的部分項目帶來(lái)巨大的壓力，使得很多開(kāi)發(fā)商沒(méi)有辦法回調售價(jià)，反而有進(jìn)一步下調售價(jià)的壓力。因此，從短期看，一部分開(kāi)發(fā)商還會(huì )降價(jià)。
佑威房地產(chǎn)研究中心主任陸騎麟認為，各家房地產(chǎn)企業(yè)目前資金狀況不同。一些開(kāi)發(fā)商或許還能承受得住樓盤(pán)滯銷(xiāo)帶的壓力，但一些開(kāi)發(fā)商根本無(wú)法承受，所以一定會(huì )選擇繼續降價(jià)促銷(xiāo)。此前回調售價(jià)的一家開(kāi)發(fā)商就向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，近期可多留意樓盤(pán)的促銷(xiāo)信息，近期可能會(huì )有新的降價(jià)。
杭州：8月主城區量?jì)r(jià)齊升
杭州似乎是開(kāi)發(fā)商的福地。
根據住在杭州網(wǎng)的數據，9月1日~9月11日間，杭州保利東灣共成交房源18套，最低成交價(jià)格12045元/平方米，最高成交價(jià)格16763元/平方米。這是保利東灣率先在杭州打折促銷(xiāo)的成果。7月底，保利東灣推出“存5萬(wàn)抵25萬(wàn)”活動(dòng)，當月24日開(kāi)盤(pán)推出的110套房源被一搶而空，開(kāi)發(fā)商臨時(shí)加推171套，當日也幾乎全部被預定。
保利東灣僅僅是近期杭州樓市的一個(gè)典型代表。據杭州透明售房網(wǎng)數據統計，2010年8月，杭州主城區共成交商品房3584套，環(huán)比上漲五成，創(chuàng )近4個(gè)月新高；成交均價(jià)為20597元/平方米，環(huán)比上漲1.04%。
杭州樓市成交均價(jià)的上升，源于濱江城市之星、綠城西溪誠園等一批高總價(jià)房源的放量成交，雖然這并不能說(shuō)明杭州樓市成交均價(jià)就此上漲，但環(huán)比上漲5成的成交量，的確反映出市場(chǎng)在回暖。距離調控近5個(gè)月，杭州這些降價(jià)熱銷(xiāo)的樓盤(pán)，價(jià)格到底經(jīng)歷了怎樣的走勢？
保利金地較新政前低2000元
8月21日，保利東灣售樓處停車(chē)場(chǎng)停滿(mǎn)了車(chē)輛，車(chē)牌顯示杭州本地車(chē)輛占大多數，外地車(chē)牌也不少。這些都是前來(lái)購買(mǎi)保利東灣9號樓的客戶(hù)。當天保利東灣推出了192套房源，依然在搞“存5萬(wàn)抵20萬(wàn)/25萬(wàn)”的活動(dòng)。
據保利東灣的一位經(jīng)理介紹，當日保利東灣推出250多套房源（包括前期剩余房源），而前往選房的客戶(hù)達600多位。經(jīng)過(guò)“存抵”后，房源銷(xiāo)售均價(jià)約為13500元/平方米左右。截至當日中午11時(shí)，銷(xiāo)控表上的可售房源已去大半。
住在杭州網(wǎng)的數據顯示，今年3月30日，保利東灣共成交房源51套，成交均價(jià)為14366元/平方米，3月31日，該樓盤(pán)又成交72套，成交均價(jià)為14362元/平方米。在4月17日調控政策出臺當日，保利東灣成交111套房源，成交均價(jià)為15204元/平方米。但此后至7月中旬，保利東灣呈現零散成交，成交均價(jià)大都在16000元/平方米左右。7月24日、25日，由于推出“存抵”活動(dòng)，該樓盤(pán)兩日內成交房源209套，成交均價(jià)為12456元/平方米左右。與新政前成交均價(jià)相比，保利東灣銷(xiāo)售均價(jià)每平方米下調了2000元左右。
杭州另一具有代表性的樓盤(pán)金地自在城在3月12日、13日共成交房源49套，成交均價(jià)分別為18386元/平方米和18313元/平方米。調控前夕的4月10日~4月16日，金地自在城共成交房源253套，成交均價(jià)在19000元/平方米左右。8月25日~8月30日，金地自在城再迎來(lái)一波成交熱潮，共成交280套房源，而這次的成交均價(jià)則在17400元/平方米左右。
濱江萬(wàn)家星城三度熱銷(xiāo)
杭州濱江萬(wàn)家星城于2009年11月23日開(kāi)盤(pán)，一期均價(jià)為19000元/平方米，開(kāi)盤(pán)即售罄。隨后的12月6日，萬(wàn)家星城一期再度推出370套房源，均價(jià)每平方米上調360元，一周內再度銷(xiāo)售50%。
透明售房網(wǎng)數據顯示，12月26日~12月31日，萬(wàn)家星城共成交房源378套，成交均價(jià)在21200元/平方米左右。調控之前，萬(wàn)家星城每日成交數量不多，成交均價(jià)基本維持此前的價(jià)格。
隨著(zhù)樓市調控政策出臺，杭州業(yè)內一度擔心濱江萬(wàn)家星城的銷(xiāo)售及定價(jià)，而萬(wàn)家星城的二期也直到7月6日才推出房源。但讓人意想不到的是，即使處于調控之下，萬(wàn)家星城開(kāi)盤(pán)當日128套房源也預定出八成。
數據顯示，7月21日~30日，萬(wàn)家星城共成交房源151套，成交均價(jià)在20203元~22449元/平方米，與2009年底相比并未下調。
9月11日，萬(wàn)家星城再次開(kāi)盤(pán)，共推出228套房源，均價(jià)21260元/平方米，一次性付款97折。數據顯示，截至9月12日，該樓盤(pán)共成交房源257套，成交均價(jià)基本在21400元/平方米左右。
業(yè)內表示開(kāi)發(fā)商切不可漲價(jià)
據長(cháng)期跟蹤研究濱江房產(chǎn)的分析師，湘財證券張化東表示：“萬(wàn)家星城后兩期的價(jià)格比一期高了700多元/平方米，但后期推出的房源位置比一期好得多，如果這些房源在新政之前推出，至少可以往上調10%~20%�！�
杭州雙贏(yíng)機構總經(jīng)理章惠芳表示，一些需求積壓到一定程度就會(huì )爆發(fā)，目前杭州乃至全國一些城市成交量的回升，和開(kāi)發(fā)商采取的合理定價(jià)以及優(yōu)惠促銷(xiāo)活動(dòng)有關(guān)。
章惠芳在接受采訪(fǎng)時(shí)表示：“政府的調控政策就如高壓線(xiàn)，今年調控肯定不會(huì )變，但隨著(zhù)一些樓盤(pán)隨行就市、降價(jià)促銷(xiāo)，成交量就會(huì )慢慢回升。但開(kāi)發(fā)商不能因為成交量的回升就趁機漲價(jià)，那樣可能導致一輪更為嚴厲的調控�！�
住在杭州網(wǎng)首席評論員丁建剛指出：“在如此嚴厲的調控政策下，成交量還能強勁復蘇，應反思中國房產(chǎn)地產(chǎn)市場(chǎng)總體的供求關(guān)系和政策安排�！�
丁建剛表示，從2003年起的7年時(shí)間，幾乎每年都在調控，經(jīng)常以“運動(dòng)”的思維找炒高房?jì)r(jià)的
“利益集團”、開(kāi)發(fā)商和炒房團等等。而結果呢？所以現在到了全面反思，并對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)進(jìn)行總體政策安排的時(shí)候了。
深圳：8月成交均價(jià)環(huán)比上漲6.9%
在深圳，量?jì)r(jià)齊升的局面同樣在上演。
世聯(lián)地產(chǎn)8月月報顯示，8月深圳一手房成交面積約為26萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅增長(cháng)83.4%；而一手房的成交均價(jià)約為1.94萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲6.9%。
深圳美聯(lián)置業(yè)經(jīng)紀侯立勤對記者表示，在后海灣商圈某開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)，在4月新政后的很長(cháng)一段時(shí)間內幾乎賣(mài)不動(dòng)，單月月成交不足10套房；但進(jìn)入9月份，不到一個(gè)星期的時(shí)間，就將此前積壓了4個(gè)月的貨量銷(xiāo)售一空。
該人士透露，從8月份開(kāi)始，不少樓盤(pán)都已經(jīng)開(kāi)始小幅漲價(jià)，如保能的太古城項目，6月份對外宣傳的推廣價(jià)是3.5萬(wàn)元/平方米，而現在的價(jià)格已提升到了3.8萬(wàn)元/平方米。
“經(jīng)過(guò)3個(gè)多月的蓄積人氣，有誠意的登記客戶(hù)多了，開(kāi)發(fā)商看到市場(chǎng)又回暖，必然會(huì )提價(jià)�！焙盍⑶诒硎�，比如一個(gè)樓盤(pán)推出500套房源，但是登記客戶(hù)達到3000多人，開(kāi)發(fā)商就會(huì )開(kāi)始摸底，看客戶(hù)購買(mǎi)力需求，價(jià)格自然提上，這也是前段時(shí)間不少樓盤(pán)遲遲不開(kāi)盤(pán)的原因。
新浪樂(lè )居深圳站主編陶文杰表示，現在看房人數明顯增多，從價(jià)格上來(lái)看，特別是新政后的一兩個(gè)月，實(shí)際價(jià)格都比市場(chǎng)吹風(fēng)價(jià)低，但是現在新盤(pán)的價(jià)格都比此前的價(jià)格有所上揚。比如一名為水榭春天的樓盤(pán)，新政后開(kāi)盤(pán)價(jià)格約1.8萬(wàn)元/平方米，銷(xiāo)得很好，賣(mài)了幾百套，而現在這樓盤(pán)價(jià)格已提升到了2.2萬(wàn)元/平方米。同樣，金地的上塘道樓盤(pán)項目，6月份開(kāi)盤(pán)時(shí)對外銷(xiāo)售均價(jià)約為1.6萬(wàn)~1.8萬(wàn)元/平方米，目前價(jià)格在2萬(wàn)元/平方米以上。
陶文杰指出，隨著(zhù)市場(chǎng)人氣上升，目前深圳樓盤(pán)價(jià)格估計普遍漲了10%~20%，一方面是因為深圳市場(chǎng)現貨供應量少，另一方面是因為剛需旺盛。此外，深圳三十周年效應引發(fā)了不少規劃市政、軌道交通的利好，這都讓開(kāi)發(fā)商對后市預期樂(lè )觀(guān)。
廣州：低開(kāi)高走再現徹夜排隊
廣州樓市近期回暖跡象明顯。從8月開(kāi)始，記者在周末隨機踩盤(pán)中就發(fā)現，不少銷(xiāo)售中心的看房人數比五六月份多出一倍，甚至看樣板間還要排隊等候。盡管近期廣州陣雨不斷，但依然無(wú)法擋住購房者的熱情。
上周末，萬(wàn)科在廣州的某項目樓盤(pán)二期正式開(kāi)售，許久不見(jiàn)的徹夜排隊局面再次出現。
據悉，該樓盤(pán)二期在9月12日正式對外開(kāi)售，活動(dòng)當天可享受減免5000元的總價(jià)優(yōu)惠，之前該樓盤(pán)的吹風(fēng)價(jià)為1.8萬(wàn)元/平方米。該售樓中心一何姓置業(yè)小姐表示，目前二期僅推出T6棟，總共120套，開(kāi)盤(pán)實(shí)際成交均價(jià)約1.5萬(wàn)元/平方米，當天該樓盤(pán)就幾乎售罄。
至于旁邊的T5棟，何小姐表示
，該棟不知何時(shí)推出，推出后即便有優(yōu)惠，價(jià)格肯定也比一期高。
位于廣州天河區域的一名為翰林1+1的樓盤(pán)，5月推出的樓盤(pán)均價(jià)在1.4萬(wàn)元/平方米左右，8月份實(shí)際成交均價(jià)上漲到了1.5萬(wàn)元/平方米以上。進(jìn)入9月后，9月8日的成交價(jià)甚至達到1.6萬(wàn)元/平方米。
多位業(yè)內人士向記者表示，新政后的一段時(shí)間，廣州樓市價(jià)格沒(méi)有下調，也沒(méi)有上揚，但從7月份開(kāi)始，隨著(zhù)量的上漲，價(jià)格也開(kāi)始出現上揚的趨勢。
廣州市房管局8月數據顯示，廣州市新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價(jià)為12056元/平方米，同比上升16.0%，環(huán)比上升7.5%。這一數據是在連續三個(gè)月出現下降之后的首次回升。
記者還發(fā)現，廣州番禺某項目在其新推樓盤(pán)中，打出了8.8折的優(yōu)惠，但該地產(chǎn)公司相關(guān)人士透露，折扣是有，但目前公司還未定價(jià)，都是隨行就市，“現在市場(chǎng)不都流行低開(kāi)高走的策略嗎？”
隨著(zhù)量?jì)r(jià)齊升局面在廣州上演，不少業(yè)內人士開(kāi)始擔心。
“目前市場(chǎng)不一定是在回暖�！睆V州新城市投資控股集團經(jīng)營(yíng)總監左家輝表示，近期各種數據顯示市場(chǎng)有回暖跡象，但這僅僅是政策調控反彈的結果，若情勢持續，將加大二次調控的可能性。
中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜認為，如果沒(méi)有政策再出臺，這樣的情勢或將繼續熱下去，呈現量?jì)r(jià)齊升。這一輪是政策壓抑后的報復性反彈，可以說(shuō)是回到新政之前的水平。他同樣認為，若房?jì)r(jià)繼續上漲，或將引來(lái)新政再次出臺。
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