市場(chǎng)供需狀況，仍然是決定房?jì)r(jià)走勢的最重要因素。
伴隨著(zhù)樓市傳統銷(xiāo)售旺季“金九銀十”的到來(lái)，國家宏觀(guān)調控也將滿(mǎn)半年，供需關(guān)系目前呈現何種狀況呢？
從供給來(lái)看，進(jìn)入第三季度，隨著(zhù)調控政策的落實(shí)引向深入，開(kāi)發(fā)商的資金壓力逐漸加大，必須加快銷(xiāo)售回籠資金，加快推盤(pán)和降價(jià)銷(xiāo)售的動(dòng)力也逐漸強化。
從需求來(lái)看，由于房?jì)r(jià)仍處高位，大量自住型需求被擋在門(mén)外。而投資性需求受制于調控政策，繼續被壓抑。如果新項目沒(méi)有價(jià)格優(yōu)勢，依然不排除爆冷的現象。
因此，就目前情況來(lái)看，樓市調整與反彈可能并存。政府部門(mén)應及時(shí)摸清市場(chǎng)情況，公開(kāi)有關(guān)數據和分析結果，并盡快告訴公眾下一階段調控的走向，以穩定市場(chǎng)預期，進(jìn)而穩定供求關(guān)系、穩定市場(chǎng)。
一周前剛剛簽了購房合同的李欣這幾天惴惴不安�！坝^(guān)望了半年多，本來(lái)想再等等，看著(zhù)最近買(mǎi)房又火了，擔心又要漲價(jià)，趕緊就買(mǎi)了�！崩钚勒f(shuō)，“剛買(mǎi)完又很擔心，如果政府再出調控政策，房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )再下跌�！�
“賣(mài)房的業(yè)主最近都想漲價(jià)，但價(jià)格稍微一漲，本來(lái)有意向的客戶(hù)就不買(mǎi)房了，看房都不看�！北本╂溂业禺a(chǎn)一家門(mén)店的店長(cháng)告訴記者，最近看房的80%客戶(hù)要求看低于市場(chǎng)價(jià)的“低價(jià)房源”，一旦漲價(jià)，立刻重新觀(guān)望。
供應——庫存壓力增大 降價(jià)動(dòng)力強化
短期的供需狀況，仍然是決定房?jì)r(jià)走勢的最重要因素。4月中旬調控以來(lái)，樓市一直呈現階段性的供過(guò)于求局面，近期市場(chǎng)出現回暖跡象，這一局面是否會(huì )發(fā)生逆轉？
國家統計局近日公布數據，8月份全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9.3%，環(huán)比連續第二個(gè)月持平，銷(xiāo)售面積同比下降10.1%，環(huán)比上漲6%，為本輪調控以來(lái)所罕見(jiàn)。在傳統銷(xiāo)售旺季“金九銀十”到來(lái)的時(shí)候，各地樓市成交普遍呈現回暖苗頭，房?jì)r(jià)則繼續在高位盤(pán)整。這一趨勢也延續到了9月上旬。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整正在進(jìn)入第二階段�！眹鴦�(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(cháng)巴曙松表示，在調控政策作用下，前幾個(gè)月市場(chǎng)量跌價(jià)滯，處于調整的第一階段。從開(kāi)發(fā)商的角度看，在資金流的緊縮達到臨界狀態(tài)之前，沒(méi)有降價(jià)銷(xiāo)售的動(dòng)力。而從購房者的角度看，由于房?jì)r(jià)下跌趨勢沒(méi)有形成，或者下跌預期不明朗，需求釋放緩慢。
然而，從三季度開(kāi)始，隨著(zhù)近期調控政策的落實(shí)引向深入，開(kāi)發(fā)商的資金流壓力逐漸加大。數據顯示，1—8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源4.4萬(wàn)億元，同比增長(cháng)35%，增幅進(jìn)一步回落�！伴_(kāi)發(fā)貸款進(jìn)一步緊收，政策對房地產(chǎn)企業(yè)再融資的限制也十分嚴格�！币晃蝗珖源笮头康禺a(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售部門(mén)負責人告訴記者，“開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源幾乎全被切斷了，必須加快銷(xiāo)售回籠資金。因此加快推盤(pán)和降價(jià)銷(xiāo)售的動(dòng)力也逐漸強化�！�
從項目入市的情況看，2009年上半年由于房地產(chǎn)市場(chǎng)調整和國際金融危機沖擊，全國房屋新開(kāi)工面積一直處于下降狀態(tài)。去年下半年起，房地產(chǎn)投資增幅和新項目開(kāi)工情況開(kāi)始回暖，經(jīng)過(guò)一年左右的準備和建設，近期這些新增項目開(kāi)始逐漸入市。同時(shí)，“金九銀十”是一年之中開(kāi)發(fā)商最看重的銷(xiāo)售旺季，加上臨近年底“沖量”的需求，今后一段時(shí)間市場(chǎng)供應量將明顯增加。而且業(yè)內人士普遍認為，在未來(lái)至少一年時(shí)間里，市場(chǎng)供應量會(huì )比較充足。
一邊是市場(chǎng)供應充足，另一邊則是存量房不斷增加，尤其是成交量持續低迷4個(gè)多月來(lái)，新增庫存大幅增加。
以北京為例，據北京中原地產(chǎn)統計，以宏觀(guān)調控的4月14日為界，新政后的4個(gè)半月時(shí)間內，北京期房市場(chǎng)取得預售項目合計82個(gè)，供應住宅總套數為29468套。截至8月31日，簽約套數僅為11956套，簽約率不足40.6%。從銷(xiāo)售面積來(lái)看，82個(gè)項目合計供應面積為324萬(wàn)平方米，4個(gè)半月簽約面積僅為126萬(wàn)平方米，積壓面積約為198萬(wàn)平方米。而北京市全部已建待售的存量房，也于9月初突破10萬(wàn)套大關(guān)，處于歷史高位。
“去庫存是樓市調控第二階段的最重要任務(wù)�！卑褪锼烧f(shuō)，在開(kāi)發(fā)商面臨去庫存壓力、資金鏈逐漸趨緊的情況下，只有房?jì)r(jià)明顯下降，成交量才會(huì )逐步回升，市場(chǎng)才能從大幅波動(dòng)中企穩。
需求——價(jià)格仍是高門(mén)檻 預期還需再穩定
調控以來(lái)，率先順應市場(chǎng)形勢調整價(jià)格的萬(wàn)科，在全國范圍內取得了不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。8月甚至單月銷(xiāo)售破百億元，實(shí)現銷(xiāo)售金額119.9億元，較去年同期上升149%。萬(wàn)科在北京的新項目“長(cháng)陽(yáng)半島”更是重現了火熱的銷(xiāo)售場(chǎng)面。
事實(shí)上，不僅是萬(wàn)科，不僅在北京，近期各地樓市成交回暖，主要就是靠降價(jià)的項目熱銷(xiāo)帶動(dòng)，“一降價(jià)就好賣(mài)”的例子在各地屢見(jiàn)不鮮。
據中原地產(chǎn)統計，調控以來(lái)北京的82個(gè)新項目中，均價(jià)低于20000元/平方米的項目合計為38個(gè),這部分的簽約率達到了51%;均價(jià)為20000—30000元/平方米的項目為33個(gè),雖然供應量也達到了10382套,但是簽約率僅為29.4%;均價(jià)超過(guò)30000元/平方米的項目總數為11個(gè),簽約率僅為15.5%。
價(jià)格仍然是影響需求能否回暖的最重要因素，但從宏觀(guān)數據看，由于房?jì)r(jià)環(huán)比連續3個(gè)月持平，仍然處于歷史高位，把大量自住型需求擋在門(mén)外。而投資性需求受制于調控政策，繼續被壓抑。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張月認為，只有在價(jià)格有所回調的情況下，需求才可能逐步釋放。因此盡管是“金九銀十”，但如果新項目沒(méi)有價(jià)格優(yōu)勢，依然不排除爆冷的現象。
此外，由于樓市調控進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期，也是各方面博弈最激烈的時(shí)候，各種信息不斷刺激著(zhù)購房者的心理，影響購房者對未來(lái)的預期。近期記者采訪(fǎng)了幾位剛剛簽約的買(mǎi)房人，普遍表示由于前幾年政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控結果是“屢調屢漲”，因此當近期市場(chǎng)出現回暖苗頭，就擔心調控政策已經(jīng)被消化，房?jì)r(jià)又將迎來(lái)報復性反彈。但也有不少購房人認為，此次調控的措施力度空前，效果還沒(méi)有充分體現，應該繼續觀(guān)望，靜待價(jià)格進(jìn)一步回落。
今年一季度，由于去年底出臺的政策遲遲沒(méi)有見(jiàn)效，大量處于觀(guān)望狀態(tài)的購房者迅速入市，導致市場(chǎng)過(guò)熱。專(zhuān)家認為，購房者預期的改變，有可能在短時(shí)間內改變市場(chǎng)供需狀況。如果樓市在近期出現量?jì)r(jià)單邊上漲的明顯回暖，處于觀(guān)望中的購房者可能因恐慌而買(mǎi)房，原本供過(guò)于求的局面可能迅速逆轉為供不應求。因此，政府部門(mén)應及時(shí)摸清市場(chǎng)情況，公開(kāi)有關(guān)數據和分析結果，并盡快告訴公眾下一階段調控的走向，以穩定市場(chǎng)預期，進(jìn)而穩定供求關(guān)系、穩定市場(chǎng)。
政策——堅持調控不動(dòng)搖 落實(shí)不力要問(wèn)責
年底臨近，本輪以打壓住房投資和投機行為為主要政策的房地產(chǎn)調控也已經(jīng)過(guò)5個(gè)月的時(shí)間。隨著(zhù)各項政策的落實(shí)和相關(guān)配套政策出臺，調控取得了初步成效。但近期一些地區超乎尋常的回暖跡象，也使人們對政策的長(cháng)期效果感到憂(yōu)慮。調控任務(wù)仍然艱巨，在當前的形勢下，會(huì )不會(huì )有進(jìn)一步的調控措施出臺？
在近期舉行的加快保障性安居工程建設工作座談會(huì )上，國務(wù)院有關(guān)部門(mén)負責人指出，盡管調控正在向著(zhù)預期的方向發(fā)展，仍應看到調控的效果只是剛剛顯現，還不充分。在房地產(chǎn)調控的落實(shí)過(guò)程中，一些地方政府對房地產(chǎn)調控的認識也還有誤區，落實(shí)政策顧慮重重、不夠堅決，調控的任務(wù)仍然艱巨。當前房地產(chǎn)調控已經(jīng)到了關(guān)鍵時(shí)期，能否取得成功，不僅關(guān)系房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展本身，更關(guān)系到住房這一重大民生問(wèn)題和政府的公信力。因此，必須繼續堅持調控不動(dòng)搖，并把握好力度和方向，根據市場(chǎng)形勢變化及時(shí)進(jìn)行政策調整。
“目前市場(chǎng)調整的程度，無(wú)論離調控政策本身追求的目標，還是老百姓對調控效果的預期都還有距離�！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一表示，房地產(chǎn)新政不僅力度大，直接影響供求關(guān)系，也表明了中央政府抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的決心和信心。應該繼續督促相關(guān)部門(mén)和城市政府嚴格落實(shí)現有政策，進(jìn)一步加強政策落地的監督、檢查和問(wèn)責。特別要對那些房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市實(shí)行重點(diǎn)監控。住房和城鄉建設部有關(guān)負責人也表示，如果地方政府落實(shí)調控不力，將對有關(guān)城市進(jìn)行通報。
在用足現有政策的同時(shí)，專(zhuān)家認為，如果在一定時(shí)期內現有政策收效不明顯，應當根據情況變化及時(shí)采取更有力的措施。從宏觀(guān)環(huán)境看，8月份宏觀(guān)經(jīng)濟統計數據持續向好，房地產(chǎn)調控對投資的沖擊和對上下游產(chǎn)業(yè)的影響并不明顯，這也為出臺進(jìn)一步的調控政策創(chuàng )造了有利條件。
對于現有政策取得的成效則應當審慎評價(jià)，現有政策也存在一些缺陷，如重短期政策調控，輕長(cháng)期制度建設；重政策出臺，輕政策的落實(shí)；缺乏與城市化、區域發(fā)展等長(cháng)期經(jīng)濟增長(cháng)趨勢相適應的住房和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規劃，缺乏區分不同類(lèi)型住房需求的調控政策；對地方政府缺乏有效約束等。下一階段，政策的調整和補充不僅要考慮短期市場(chǎng)形勢，更應著(zhù)重于住房制度的深化改革，以盡快解決長(cháng)期積累下來(lái)的制度性矛盾。