調控 重在落實(shí)老政策 新招暫難出手
4月調控新政以來(lái)，中央政府一再表態(tài)調控房?jì)r(jià)的決心，希望能通過(guò)改變預期的方式在短期內遏止住房?jì)r(jià)的上漲。但8月以來(lái)的量?jì)r(jià)齊升使市場(chǎng)再度進(jìn)入深度博弈，也加大了新的調控政策可能出臺的預期。
陳國強表示，如果量?jì)r(jià)上漲未來(lái)持續出現，調控政策勢必會(huì )進(jìn)一步收緊，而收緊將很可能從采取強有力的措施保障前期調控政策的執行入手。
世聯(lián)地產(chǎn)研究總監王海斌也認為，成交量持續上升一部分原因便是部分調控政策執行不力，使得新政效力大打折扣。
在深圳水榭春天項目銷(xiāo)售現場(chǎng)，幾家銀行對90平方米以下首套房貸執行首付兩成的政策，還紛紛推出利率優(yōu)惠，大多數銀行都表示首套房按揭利率可以低至7.1折。有些銀行還推出了購買(mǎi)理財產(chǎn)品，對房貸利率優(yōu)惠至7折的活動(dòng)。而即便是多套房貸，深圳不少銀行也可曲線(xiàn)放行，投資客也采用與親人“聯(lián)合署名”，冒充首套房貸，不僅可以獲得兩成首付，還可享受7折優(yōu)惠。
業(yè)內人士表示，目前選擇松動(dòng)的銀行還只是少數，但如果房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量持續不景氣，未來(lái)這些零星的松動(dòng)行為就有可能成為行業(yè)普遍現象。此外，由于房地產(chǎn)傳統“金九銀十”銷(xiāo)售旺季到來(lái)，部分銀行也選擇降價(jià)以迎接剛性需求的釋放。
而對于“二次調控”會(huì )否很快來(lái)臨，世聯(lián)研究部認為，現在談出臺新調控政策為時(shí)尚早，原因有二：一是新政的初衷是“遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲”，8月樓市反彈主要是成交量的反彈，樓市價(jià)格并沒(méi)有出現普遍上漲和快速上漲的現象；二是8月樓市反彈是剛需主導，剛需并不是樓市調控的對象。
世聯(lián)地產(chǎn)同時(shí)表示，雖然目前不必擔心政府的“二次調控”，但并不意味著(zhù)成交量可以持續增長(cháng)、價(jià)格可以實(shí)現普遍的回升和快速的上漲。這是因為這一輪樓市的反彈是由剛需所主導，而剛需的價(jià)格彈性較大，當價(jià)格漲幅超過(guò)一定幅度時(shí)會(huì )促使剛需再次陷入觀(guān)望。
中金公司也認為，為了保持穩定的經(jīng)濟增長(cháng)，并且考慮到未來(lái)供應量將會(huì )增加，政府難以出臺更多、更嚴格的中長(cháng)期有效的地產(chǎn)政策，政策的主要目標將依然是預期調控以及此前暫時(shí)性的需求遏制政策的加緊。
熱銷(xiāo) 成交回到調控前 趨勢尚待確認
深圳新房成交量上周突破1000套，創(chuàng )下近5個(gè)月成交量新高，深圳新房的成交量已連續4周保持800套以上，基本恢復到樓市調控前的水平。
北京的成交數據也已接近2009年市場(chǎng)最火熱時(shí)期。上周北京期房住宅簽約3596套，同比上漲38.5%，環(huán)比上漲93.5%；成交均價(jià)18161元/平方米，同比上漲41.8%，環(huán)比下降9.0%。除經(jīng)濟適用房、限價(jià)房外的住宅總成交為2403套，環(huán)比上漲21.4%，比8月同期上漲175.9%；高達343套的日均成交已超過(guò)市場(chǎng)最紅火的3月日均成交量。與商品房類(lèi)似，北京二手房數據也在上周繼續上漲，成交3610套，環(huán)比上漲4%，而價(jià)格更是在新政以后首次出現環(huán)比上漲。
據佑威及樓市專(zhuān)評網(wǎng)聯(lián)合提供的數據顯示，上周上海商品住宅成交面積為25.6萬(wàn)平方米，比前周上漲6%，連續兩周維持在20萬(wàn)平方米以上。這是自8月份以來(lái)的持續第6周大幅上升，已接近新政前的周成交水平。
與此同時(shí)，全國土地市場(chǎng)也快速升溫，成交總價(jià)連續走高，銷(xiāo)聲匿跡了幾個(gè)月的“地王”在各地頻頻出現。
種種跡象使得部分人士認為房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖了，但一些業(yè)內人士指出，分析具體項目的成交數據便可以看出，市場(chǎng)回暖的跡象依然不明顯，在部分項目熱銷(xiāo)的同時(shí)，不少項目也在遭遇冷遇。
以北京為例，多數熱銷(xiāo)樓盤(pán)均位于郊區，價(jià)格相對不高，且開(kāi)盤(pán)均價(jià)低于預期甚至低于周邊二手房，城區的高價(jià)樓盤(pán)銷(xiāo)量則并不樂(lè )觀(guān)。
根據北京中原的統計，新政后北京預售的項目合計約85個(gè)，總供應房源合計30214套，而截至9月12日簽約總數為14625套，簽約率為48.4%，簽約率依然比較低。9月的前12天，85個(gè)項目總簽約為1377套，大部分簽約量依然集中在低價(jià)盤(pán)，簽約超過(guò)30套的8個(gè)項目中，除萊圳家園成交均價(jià)在20695元每平米外，其他的7個(gè)項目成交均價(jià)均低于2萬(wàn)元。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強指出，現在判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)已回暖為時(shí)尚早，目前成交量的大幅反彈只是短期行為，主要是部分新開(kāi)樓盤(pán)、遠郊樓盤(pán)等新入市項目以?xún)r(jià)換量所帶來(lái)的，而部分項目的熱銷(xiāo)是同多數樓盤(pán)的滯銷(xiāo)并存的，未來(lái)量?jì)r(jià)齊升的趨勢是否能夠持續還面臨不確定性。
9月剛剛過(guò)去半個(gè)月的時(shí)間，但隨著(zhù)剛需的匆忙入場(chǎng)和部分投資客的卷土重來(lái)，“金九銀十”顯現出“開(kāi)門(mén)紅”跡象，一線(xiàn)城市部分樓盤(pán)再次出現“日光盤(pán)”以及開(kāi)盤(pán)前徹夜排隊的現象。
業(yè)內人士則認為，在調控尚未放松的背景下，此時(shí)判斷市場(chǎng)回暖為時(shí)過(guò)早，即使所謂的“真回暖”出現，但真回暖很有可能導致更嚴厲的調控，導致真回暖變?yōu)榧倩嘏�。同時(shí)，未來(lái)隨著(zhù)供應量的逐步放大，樓市供應將逐步從偏緊轉為寬松，甚至逐步變?yōu)楣┻^(guò)于求，導致房?jì)r(jià)從中期看具有漲幅回落甚至下跌的可能性。
未來(lái) 供需有可能逆轉 房?jì)r(jià)或將走低
決定房?jì)r(jià)最終走勢的依然是供需情況，而未來(lái)供應量逐步放大的趨勢也使得業(yè)內認為不僅房?jì)r(jià)的快速上漲難以出現，甚至可能迎來(lái)下降。
世聯(lián)數據平臺統計顯示，樓市未來(lái)供應量或將大幅增加，2010年1-8月全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成住宅投資同比增長(cháng)33.9%，相對于去年同期10.9%的增幅，足足高出20個(gè)百分點(diǎn)，其中北京更是高達70.6%。正因為如此，8月北京樓市量?jì)r(jià)的同比增幅均要低于滬深穗三個(gè)城市。
同時(shí)，今年1-8月房屋施工面積同比增長(cháng)29.1%，而去年同期僅增長(cháng)13.5%；加上2010年全國建設580萬(wàn)套保障房，這也將解決部分剛需的住房問(wèn)題。
根據統計局的數據，截至2010年8月末，全國商品房住宅銷(xiāo)售面積同比上升4.1%，商品房住宅竣工面積上升8.8%，盡管各方所期盼的竣工面積大幅上升尚未到來(lái)，但從目前不足60%的銷(xiāo)售面積與新開(kāi)工面積之比來(lái)看，明后年的供給量會(huì )顯著(zhù)增加。
也有業(yè)內人士指出，結合開(kāi)發(fā)商新開(kāi)工增長(cháng)走勢和半年報中對下半年的供貨預期，新增供應將在未來(lái)兩個(gè)月間大量入市，供應將逐步從偏緊轉為寬松，甚至逐步進(jìn)入供過(guò)于求，導致房?jì)r(jià)從中期看具有漲幅回落甚至下跌的可能性。
目前，深圳市場(chǎng)雖然出現回暖跡象，但后市也面臨較大的供應壓力�？硕鸾y計數據顯示，預計深圳9月份新房推盤(pán)量為126萬(wàn)平方米，10月將在124萬(wàn)平方米左右，至年底大約將有314萬(wàn)平方米的新增供應。而8月深圳新房推盤(pán)面積只有22萬(wàn)平方米。
北京方面，截至9月13日，新建商品房可售房屋套數達到112312套，創(chuàng )造了年內最高。其中，住宅套數達62935套。存量房可售房源套數達到33663套。其中，可售住宅達到32953套。
北京中原認為，按照目前的施工面積及新開(kāi)工面積計算，下半年特別是4季度將迎來(lái)明顯的新增供應，而在今年的金九銀十，北京可能有超過(guò)80個(gè)項目開(kāi)盤(pán)，大量的供應加上還有收緊可能的政策，今年的樓市不僅沒(méi)有回暖可能，甚至下調的幅度還有非常大的空間。
陳國強表示，對于開(kāi)發(fā)商而言，除了要對政策有一個(gè)清醒的判斷之外，開(kāi)發(fā)商也面臨很多壓力：年底供應量上升所帶來(lái)的去庫存壓力、年底沖業(yè)績(jì)壓力、資金回籠壓力，因此未來(lái)出現降價(jià)、讓利的可能性很大。