湖北省黃石市日前探索出一種全新的住房保障新模式，把經(jīng)濟適用房、廉租房等政策保障性住房統一為公共租賃住房。新模式在發(fā)揮政府主導作用的同時(shí)，實(shí)現房源籌集、資金來(lái)源、產(chǎn)權主體多元化，并采用全新模式運作，可望對住房保障對象全覆蓋。
保障性住房合并為“公租房”
黃石市日前出臺的《黃石市公共租賃房住房管理暫行辦法》給西塞山棚戶(hù)區的老張帶來(lái)福音：他家4口將告別30多米的斗室，住上面積為60平方米的兩室一廳。他將擁有新房等同還建面積的產(chǎn)權，另外20多平方米可付租金“提前”享用。
這種住戶(hù)與政府或他人共有產(chǎn)權的公共租賃房，是黃石在全國率先推出的保障性住房新產(chǎn)品。黃石是有各類(lèi)棚戶(hù)區164片，占全市約9.6%的城市家庭人均住房面積不到13平方米。2009年10月被確定為全國公共租賃住房制度建設試點(diǎn)城市后，黃石把經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性住房統一歸并為公租房。并提出，用3年時(shí)間全面解決80%以上城鎮低收入家庭的住房困難。黃石的公租房，是指由政府、企業(yè)、社會(huì )或個(gè)人提供，限定保障面積、供應對象，實(shí)行準市場(chǎng)租金、分類(lèi)補貼、租補分離、可租可售、租售結合的辦法，面向城鎮住房困難家庭居民出租或出售的政策性住房。
為擴大公租房源，盤(pán)活社會(huì )閑置住房，黃石的公租房包括公益性、社會(huì )性和混合型三大類(lèi)。公益性公租房主要為政府獨資籌集，包括過(guò)去的廉租房、政府直管公房、政府收購的住房等。在普通商品房開(kāi)發(fā)項目將按總建筑面積的5%配建公益性公共租賃住房，配建住房由政府以成本價(jià)回購。社會(huì )性公租房是指由社會(huì )力量獨資建設、購買(mǎi)和提供的，納入公租房體系的住房�；旌闲凸夥恐刚c社會(huì )力量共同出資建設或收購，按投資比例擁有相應的產(chǎn)權份額的共有產(chǎn)權公租房。個(gè)人閑置住房愿意納入公租房管理體系的也可納入。
黃石市房產(chǎn)管理局局長(cháng)劉昌猛說(shuō)：“過(guò)去保障性住房由政府獨家提供，新辦法則鼓勵社會(huì )、企業(yè)和個(gè)人投資參與建設，根據產(chǎn)權比例取得合理收益，既減輕財政壓力，又拓寬公租房房源�！�
今年底，黃石將把4486套廉租房、650套農民公寓統一轉為公租房。去年12月下旬黃石啟動(dòng)十三排棚戶(hù)區改造工程，異地還建的金廣廈小區破土動(dòng)工，其中5棟住宅樓1004套住房將納入公共租賃住房管理體系。明年6月底將完成3852套國有直管公房的清理轉換工作。2011年還將開(kāi)工新建22萬(wàn)平方米的公租房。
對低收入家庭發(fā)放住房券
過(guò)去的經(jīng)濟適用房、廉租房一般只提供給有本地戶(hù)口的低收入城鎮居民。公租房徹底打破身份差別，將保障對象擴大到“新就業(yè)職工和有穩定職業(yè)并在該市居住一定年限的外來(lái)務(wù)工人員”，實(shí)現住房保障全覆蓋。政府對低收入家庭發(fā)放住房券。
據介紹，統一提供的公租房一般不大于60平方米，最大不得超過(guò)90平方米。住房困難家庭或個(gè)人可申請租住公租房。黃石對低收入家庭推出新型票證住房券作為房租補貼。
住房券的使用方法是，公租房承租人按準市場(chǎng)標準繳納租金，政府針對低收入家庭的住房、收入等情況發(fā)放金額不等的租賃補貼。租賃補貼以住房券形式結算，經(jīng)濟條件越困難的群眾得到的租賃補貼越高。承租人向住房保障中心申領(lǐng)補貼，然后用住房券、貨幣交納租金。
王某和陳某都申請了位于某地區的公租房，兩人均按統一標準交納了400元房租，由于陳某得到了價(jià)值200元的住房券，而王某因為家庭經(jīng)濟困難則領(lǐng)到價(jià)值300元的住房券，相當于陳某公租房月租金為200元，而王某為100元。
黃石去年已成立全國首個(gè)保障性住房建設投資、融資平臺——黃石眾邦城市住房投資有限公司。該公司為國有獨資公司，代表政府作為公共租賃房運營(yíng)主體，也是公共租賃住房經(jīng)營(yíng)的龍頭平臺，按照市場(chǎng)化運作，公司化經(jīng)營(yíng)，企業(yè)化管理模式負責公共租賃住房籌集、建設，租賃經(jīng)營(yíng)和日常管理等工作，充分發(fā)揮對最低收入家庭住房保障的托底作用。
黃石房地產(chǎn)管理局副局長(cháng)吳金文說(shuō)，承租戶(hù)家庭收入提高，可按市價(jià)購買(mǎi)住房完全產(chǎn)權，但必須租滿(mǎn)五年。政府每年將根據實(shí)際情況出售一批公租房。公租房出售后，對實(shí)現保障性住房資金的良性循環(huán)將起到重要的推動(dòng)作用�！�
創(chuàng )新保障模式實(shí)現三大突破
黃石“公租房”創(chuàng )新政策性住房保障模式，采取“以租為主、先租后售、租售并舉”的辦法，在以下幾個(gè)方面獲得突破：
突破單一模式，多元化發(fā)展，在注重政府主導的基礎上，充分調動(dòng)企業(yè)、社會(huì )和個(gè)人的積極性，“多方參與、利益分享、責任共擔”。
房源籌集多元化。在通過(guò)改造、收購等方式籌集公租房房源的同時(shí)，轉化原有廉租住房、國有直管公房，同時(shí)鼓勵社會(huì )單位、企業(yè)、個(gè)人參與建設和運營(yíng)公租房，將自有產(chǎn)權住房等納入公租房管理。
資金來(lái)源多元化。鼓勵企業(yè)、社會(huì )力量和個(gè)人投資參與公租房經(jīng)營(yíng)，鼓勵金融機構發(fā)放中長(cháng)期開(kāi)發(fā)貸款，支持經(jīng)營(yíng)社會(huì )機構通過(guò)發(fā)行中長(cháng)期債券等方式籌集建設及營(yíng)運經(jīng)營(yíng)資金，探索公積金閑置資金和增值收益用于公租房的建設和經(jīng)營(yíng)。
產(chǎn)權主體多元化。政府、企業(yè)、社會(huì )及個(gè)人構成多元化產(chǎn)權主體，不僅能有效解決公共租賃住房房源、資金不足問(wèn)題，還解決了棚戶(hù)區、城中城、危舊房改造拆遷安置難等突出問(wèn)題。
突破傳統模式，實(shí)行租售并舉。
在管理運行上，通過(guò)實(shí)行準市場(chǎng)租金、差別化補貼等措施，提高租金收入水平，緩解發(fā)展資金壓力。在產(chǎn)權流轉機制上，鼓勵承租人逐步獲得產(chǎn)權。按照“整體開(kāi)發(fā)、異地安置、騰地發(fā)展”的思路，拓展土地經(jīng)營(yíng)、商品房開(kāi)發(fā)、公共服務(wù)設施、商業(yè)配套開(kāi)發(fā)等收益渠道，力求保本經(jīng)營(yíng)、略有盈余，實(shí)現公租房的滾動(dòng)和可持續發(fā)展。
在棚戶(hù)區改造中，推出共有產(chǎn)權公租房，被拆遷人拆遷還建房中超出被拆遷面積的部分，由政府持有產(chǎn)權，實(shí)行先租后售、邊租邊售，可緩解被拆遷人的經(jīng)濟壓力，待經(jīng)濟條件好轉時(shí)可分次購買(mǎi)產(chǎn)權，解決“政府想改貼不起、百姓盼改買(mǎi)不起”的問(wèn)題，破解棚戶(hù)區改造難題。經(jīng)濟適用房只售不租，廉租房只租不售。公租房則實(shí)行“先租后售、可租可售、租售并舉”。
運作模式創(chuàng )新，協(xié)調統籌發(fā)展。
公租房運作模式創(chuàng )新。租金由眾邦公司和其他營(yíng)運主體、個(gè)人按準市場(chǎng)價(jià)向承租人收取。住房補貼由住房保障中心按承租人收入等情況核定，采取住房券方式發(fā)放。承租人向住房保障中心申領(lǐng)補貼，然后用住房券、貨幣交納租金。眾邦公司將回收的住房券內部結算回籠，其他營(yíng)運主體憑住房券到住房保障中心兌現。