9月17日,北京秋季房展已進(jìn)入第二天,場(chǎng)面和天氣一樣清涼。
某參展的河北一樓盤(pán)銷(xiāo)售員小張站得實(shí)在乏了,又很少有客戶(hù)前來(lái)展臺,他干脆趴在了桌子上睡著(zhù)了。
這是“金九銀十”下房市冷清的一個(gè)寫(xiě)照。另一方面,開(kāi)發(fā)商守著(zhù)高房?jì)r(jià)不肯讓步,8月份房?jì)r(jià)數據又有反彈的勢頭。
在多次調控之后,房?jì)r(jià)的耐調控性越來(lái)越強,“國十條”政策出臺150天后,房?jì)r(jià)依然堅如磐石,讓調控部門(mén)頭疼不已。
中國國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長(cháng)夏斌在日前召開(kāi)的“夏季達沃斯”論壇上表示,房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整要花兩三年的時(shí)間。
堅硬的房?jì)r(jià)
在9月17日的秋季房展會(huì )上,叫賣(mài)聲音都發(fā)自京外項目,房展會(huì )成了京外項目巡演北京的專(zhuān)場(chǎng)。
考慮到“低調”的需要,北京單價(jià)在35000元/平米以上的樓盤(pán)幾乎都沒(méi)有亮相秋季房展會(huì )。一些知名開(kāi)發(fā)商雖然參加了房展會(huì ),但是現場(chǎng)很少擺沙盤(pán),只是發(fā)發(fā)樓書(shū)了事。
北京一家國企開(kāi)發(fā)商對記者說(shuō),來(lái)參加房展會(huì )主要是為了展示一下企業(yè)和項目的品牌,來(lái)展示的項目很多都沒(méi)有開(kāi)盤(pán)呢,來(lái)這里做個(gè)蓄客的準備。
來(lái)參加房展會(huì )的購房者,多數是出自剛性需求,前來(lái)看看房?jì)r(jià)到底降了沒(méi)有。令他們失望的是,2萬(wàn)元以下的,只能在六環(huán)附近去找。
陽(yáng)光100置業(yè)副總裁范小沖向記者坦言,金九銀十的房?jì)r(jià)形勢直接影響后期政策走向。
國家統計局9月10日發(fā)布的數據顯示,2010年8月份,全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售額環(huán)比增加15.23%;價(jià)格同比上漲9.3%,漲幅比7月份縮小1.0個(gè)百分點(diǎn),環(huán)比與上月持平。
雖然,房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比繼續上漲,漲幅回落,但是房?jì)r(jià)仍然在上漲。
而環(huán)比持平的絕對值房?jì)r(jià),也不禁讓人們對調控效果產(chǎn)生懷疑:不是說(shuō)調控已經(jīng)初步見(jiàn)到效果了嗎,為什么房?jì)r(jià)還沒(méi)有降？
從北京的情況來(lái)看,8月份,全市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲11.5%,環(huán)比價(jià)格與上月持平。
如果環(huán)比來(lái)看,北京市新建住宅價(jià)格與上月持平。其中,純商品住宅上漲0.1%,漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn),經(jīng)濟適用房和限價(jià)房下降0.8%。全市二手住宅價(jià)格下降0.2%,降幅比上月縮小0.3個(gè)百分點(diǎn)。
除了這些抽象的數據外,北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況可能更讓人悲觀(guān):首創(chuàng )新開(kāi)盤(pán)的禧瑞都項目,單價(jià)達到了10萬(wàn)元/平方米,另一個(gè)高端項目霞公府達到了13萬(wàn)元/平方米的高價(jià)。
反彈之憂(yōu)
更讓調控部門(mén)擔憂(yōu)的是,當前堅硬的房?jì)r(jià)不但沒(méi)有下降的趨勢,反倒有進(jìn)一步反彈的擔憂(yōu)。
據中國指數研究院統計,30個(gè)城市中有26個(gè)成交面積環(huán)比上漲,其中11個(gè)城市上漲幅度超過(guò)50%。近期,京、滬、深、杭、穗等一線(xiàn)城市均傳出了市場(chǎng)反彈、量?jì)r(jià)齊漲的消息。
除了成交量和成交價(jià)格的上升以外,土地成交價(jià)格上升,也是房?jì)r(jià)下一階段反彈的潛伏因素。
據中原市場(chǎng)數據,今年1-8月份,全國11個(gè)主要城市當中,平均完成賣(mài)地任務(wù)只有47%,但是卻獲得了賣(mài)地收入4000億元,相當于去年同期的80%。
當購房者在等待開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂后降價(jià)之時(shí),開(kāi)發(fā)商正在拿下更多的地。
戴德梁行投資部助理董事田雨村在跟眾多開(kāi)發(fā)商做融資服務(wù)當中發(fā)現,大中型開(kāi)發(fā)商資金狀況要比2008年那輪調控的時(shí)候好得多,小型開(kāi)發(fā)商部分出現了資金緊張的問(wèn)題,但是這些開(kāi)發(fā)商數量規模太小,不會(huì )對市場(chǎng)帶來(lái)影響。
更重要的是,金融監管手段依然有漏洞。開(kāi)發(fā)商仍然可以動(dòng)用一個(gè)項目的開(kāi)發(fā)貸資金去給另一個(gè)項目付土地款,雖然銀行對此明令禁止,但是現實(shí)操作中卻沒(méi)有絲毫障礙。
對于投資性購房者來(lái)說(shuō),雖然二套房貸政策在收緊,但是執行情況卻有偏差。
本輪調控當中,以信貸政策嚴厲而為人稱(chēng)道,但如果信貸政策在北京以外的地區得不到徹底的執行,后續調控讓人擔憂(yōu)。
記者深入一線(xiàn)城市調查發(fā)現,上海在啟動(dòng)調控的20周之際,創(chuàng )房?jì)r(jià)新高,商品住宅周成交均價(jià)平均高達22261元/平方米。
在上海房?jì)r(jià)繼續上升的情況下,上海出臺預售管理辦法,要求單價(jià)3萬(wàn)元以上的樓盤(pán),如果開(kāi)盤(pán)要一次性公開(kāi)房源,實(shí)行“一房一價(jià)”的政策。
其中、深圳、廣州等一線(xiàn)城市在金九銀十之際也全面反彈。廣州、深圳、武漢等地徹夜搶購事件頻發(fā)。
一位不愿透露姓名的國務(wù)院金融所專(zhuān)家表示,隨著(zhù)“金九銀十”的推進(jìn)和通貨膨脹等原因,樓市進(jìn)一步反彈的可能性非常之大。