9月19日,為期四天的2010北京秋季房地產(chǎn)展示交易會(huì )落幕,組委會(huì )提供的數據(均為意向成交數據)顯示,新政后北京樓市成交量正大幅回升,成交總套數達2208套,成交總金額為27.02億元,人流量11.22萬(wàn)人次。
不僅北京樓市成交火爆,記者發(fā)現,“金九”過(guò)半多個(gè)城市樓市成交開(kāi)始出現放量跡象,而房?jì)r(jià)依然居高不下,部分業(yè)主和開(kāi)發(fā)商受成交放量刺激反而增加了提價(jià)和不降價(jià)的底氣。
接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的業(yè)內人士認為,隨著(zhù)博弈的深化,樓市調控開(kāi)始步入關(guān)鍵敏感期,如果成交放量再次帶動(dòng)房?jì)r(jià)走強將令樓市調控承受較大壓力,圍繞信貸、土地等方面可能會(huì )有新政出臺。
 |
資料照片 |
回升 “金九”過(guò)半多城市成交放量
“金九”伊始,全國多個(gè)城市出現樓市成交放量的跡象。中國指數研究院的統計顯示,9月6日至12日監測的35個(gè)城市樓市交易情況顯示,這一周多個(gè)重點(diǎn)城市成交量連續上漲。其中,北京、大連和三亞成交面積環(huán)比漲幅都在70%以上,僅少數城市成交量環(huán)比下降。10個(gè)重點(diǎn)城市中,僅上海、重慶和天津環(huán)比下跌,其他城市成交面積均環(huán)比上升,其中北京升幅達72.47%,剔除保障性住房后,升幅仍在20%左右。
另?yè)版溂业禺a(chǎn)”市場(chǎng)研究部統計,9月上半月,全國八個(gè)城市(成都、大連、青島、天津、廣州、蘇州、上海、深圳)的主要成交數據中上升明顯的是廣州、蘇州、深圳三個(gè)城市,廣州的環(huán)比上升幅度為37%,同時(shí)比8月份上半月的成交量多出1倍多。9月上半月廣州市商品房成交量達到5494套。其中,9月9日成交554套,達到了8月份以來(lái)單日成交量的最高值。而且,9月上半月,廣州有10天的日成交量在300套以上。
同期,蘇州上漲的環(huán)比也達到了28%,深圳的成交上漲環(huán)比為18%。其余城市的環(huán)比上漲幅度在2%至7%之間,只有上海9月上半月成交量環(huán)比有所下降。如果與8月份上半月相比,8個(gè)城市的成交量上升明顯。廣州上升的幅度最大,而其他城市的上升幅度均在30%以上。
杭州某知名房地產(chǎn)公司資深人士向《經(jīng)濟參考報》記者透露,剛剛過(guò)去的一周內(9月13至18日),杭州一手房日成交量以每天60%左右的速度增長(cháng),17日達到450套左右。9月份到現在的成交量已逾5000套,預計整個(gè)9月成交量會(huì )達到7000至8000套。
“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張月認為,9月份的成交量繼續上漲是市場(chǎng)的正常的發(fā)展趨勢,由于經(jīng)過(guò)8月份成交的上漲,9月份市場(chǎng)的需求繼續增加,促使更多的觀(guān)望人群采取購買(mǎi)行動(dòng),因此9月份的成交在逐漸地增長(cháng)。根據目前9月份整體的市場(chǎng)環(huán)境,仍然存在繼續上升的潛力。如果按照8月份成交的趨勢,9月份下半月,各城市的成交將會(huì )繼續穩步上升,或將達到新政后成交的最高值。
記者了解到,隨著(zhù)市場(chǎng)對調控政策的逐步消化,國內樓市剛性需求開(kāi)始釋放,房?jì)r(jià)下調預期明顯減弱。6月以來(lái),5大一線(xiàn)城市二手住宅成交量持續回升。據中原領(lǐng)先指數系統數據顯示,截至8月底,5大城市二手住宅成交面積較5月低谷期增加100%至250%之多。其中,廣州、深圳、天津8月二手住宅成交量已接近2009高峰期的月均水平。其中,深圳8月二手住宅成交90萬(wàn)平方米,為2009年月均水平的94%;廣州和天津分別相當于2009年月均水平的98%和95%。
中原集團研究中心經(jīng)理瞿安新認為,在經(jīng)歷國內嚴厲調控政策以及購房者持續觀(guān)望之后,在政策并未有任何松動(dòng)的情況下市場(chǎng)成交量就快速回升,且有加劇嫌疑,主要原因還是市場(chǎng)剛性需求再度釋放。預計9月各地二手住宅市場(chǎng)成交量將依然保持活躍。
堅挺 房?jì)r(jià)依然居高不下
目前,部分業(yè)主受成交放量的刺激心態(tài)開(kāi)始發(fā)生變化。記者從中原地產(chǎn)獲悉,隨著(zhù)成交量的反彈,業(yè)主對后市信心開(kāi)始增強,掛牌價(jià)格下調比重下降,議價(jià)空間縮小,甚至出現小部分業(yè)主調高報價(jià)的情況。這從一組數據中可以看出端倪,根據中原地產(chǎn)二手房源掛牌價(jià)格環(huán)比變化情況統計顯示,北京5月為-2.60%、6月為-1.90%、7月為-1.40%、8月為-0.90%;上海5月為-1.20%、6月為-0.90%、7月為-0.70%、8月為0.20%。
張月告訴記者,近期樓市比較活躍,成交量上漲的同時(shí)局部區域出現了部分樓盤(pán)調高價(jià)格或二手房業(yè)主調高價(jià)格的現象。雖然迄今為止這些調高價(jià)格的樓盤(pán)幾乎都無(wú)人問(wèn)津,但是在未來(lái)成交繼續增長(cháng)的情況下,部分剛性需求可能因為恐慌程度加深而去購買(mǎi)這些調價(jià)樓盤(pán),從而造成成交價(jià)格在當今相對高位的基礎上繼續回升,甚至達到調控前水平。
亞豪機構統計顯示,截至18日,北京9月成交均價(jià)為19897元/平方米,盡管環(huán)比8月同期略降了4個(gè)百分點(diǎn),但同比去年同期14002元/平方米的成交價(jià)格,上漲幅度超出了四成之多。
上述杭州房地產(chǎn)公司資深人士介紹說(shuō),雖然部分樓盤(pán)有一些讓利活動(dòng)但房?jì)r(jià)依舊堅挺。他認為,現在和2009年5、6月份情形相似,經(jīng)過(guò)此前幾個(gè)月的成交量攀升之后,庫存被大量消耗,已手握大量回款的開(kāi)發(fā)商會(huì )趁勢提價(jià),購房者也不得不被動(dòng)地隨行就市,隨后房?jì)r(jià)強勁上漲!凹词9、10月份維持300套左右的日成交量,庫存仍會(huì )被大量消耗,屆時(shí)如果沒(méi)有新的政策出臺,房?jì)r(jià)會(huì )很快出現上漲態(tài)勢!
在他看來(lái),開(kāi)發(fā)商之所以有底氣提價(jià),除了手里有回款心里不慌之外,一個(gè)很重要的原因是現行調控并沒(méi)有從根本上完全卡緊資金鏈!半m然二套房貸等措施收緊了銀行信貸流往房地產(chǎn)市場(chǎng)最便捷的通道,但銀行信貸還是會(huì )通過(guò)其他渠道往房地產(chǎn)領(lǐng)域流!痹僬唛L(cháng)期看好的收益率,也使越來(lái)越多的投資客愿意重新返回樓市進(jìn)行投資!艾F在看來(lái),無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是投資客都對未來(lái)樓市持比較樂(lè )觀(guān)的預期!绷硗鈱τ谄胀ㄙ彿空邅(lái)說(shuō),成交量的大幅回升和房?jì)r(jià)的居高不下,會(huì )因擔心房?jì)r(jià)出現新一輪報復性反彈而入市。
走向 樓市調控步入關(guān)鍵敏感期
隨著(zhù)樓市博弈的繼續,樓市調控也開(kāi)始步入關(guān)鍵敏感期。對于后續調控,多數業(yè)內人士認為,調控效果尚未全面顯現,如果房?jì)r(jià)依然居高不下,后續調控將會(huì )繼續發(fā)力。不過(guò)也有觀(guān)點(diǎn)認為,目前出臺第二輪調控的可能性不大。
亞豪機構副總經(jīng)理高姍接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō),盡管目前決策層一再強調不會(huì )放松樓市調控政策,但是在政策緊密執行期內成交量卻還是出現了快速反彈,同時(shí),4月調控以來(lái)各月成交價(jià)格起伏不定,9月前期盡管環(huán)比回落,但仍創(chuàng )下了調控之后的第二高度,且同比去年同期保持高幅度上揚之勢。市場(chǎng)的種種表現,均顯示出前期調控政策對市場(chǎng)的影響力與控制力正在逐步趨弱,目前樓市調控尚未實(shí)現預期效果,價(jià)格在跌宕中還在上行,成交卻已提前回暖,投資型購房者卷土重來(lái),在決策層企穩前提下,樓市的復蘇有可能成為引發(fā)新一輪打壓政策出臺的信號。
高姍認為,具體政策可能包括進(jìn)一步收緊購房信貸條件來(lái)限制需求、擠壓開(kāi)發(fā)商現金流迫使其低價(jià)出貨、增加供地打擊囤地加大市場(chǎng)供給等,如果決策層推出更加嚴厲政策,那么樓市反彈勢頭很難延續,成交量很可能二次探底,房地產(chǎn)市場(chǎng)終將由量降過(guò)渡到價(jià)跌,回歸理性。
張月也認為,從目前市場(chǎng)的表現來(lái)看,此輪調控的目的還沒(méi)有達到,再結合國內外經(jīng)濟發(fā)展的情況分析,預計此輪調控不會(huì )出現類(lèi)似于2008年因為經(jīng)濟發(fā)展出現巨大變動(dòng)而被迫松動(dòng)的情況。因此,雖然具體調控持續時(shí)間無(wú)法估計,但是可以預計的是,只有在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格長(cháng)期平穩時(shí),調控政策才有可能放松。
張月表示,如若繼續出臺新政,新政的目的則很可能是兩個(gè)方面:一方面,繼續促進(jìn)存量放量,增大供給;另一方面,控制樓市資金的流入和流出。這兩方面所對應的具體政策可能是出臺空置稅、房產(chǎn)稅、加息,繼續縮緊信貸,限制其他行業(yè)對房產(chǎn)的資金投入比例,控制房產(chǎn)企業(yè)資金流等。
嚴格清算土地增值稅也是一種可能。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓認為,土地增值稅清算政策如嚴格執行會(huì )在一定程度上對開(kāi)發(fā)商的資金鏈造成壓力。中建下屬一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司人士向記者透露,提高預征率已經(jīng)使部分開(kāi)發(fā)商有點(diǎn)措手不及了,一旦嚴格清算很可能會(huì )使開(kāi)發(fā)商不得不壓縮利潤空間降價(jià)銷(xiāo)售,“最近這方面的風(fēng)聲還是挺受關(guān)注的”。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)集團市場(chǎng)總監林蕾認為,從目前情況看,出臺第二輪調控的可能性不大!爱吘箛业哪康,是想遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭,整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現平穩發(fā)展,并不是要打壓這個(gè)行業(yè)!
但林蕾也表示,如果市場(chǎng)在近期內出現強勢反彈,也不排除第二輪調控的可能性。她認為,如果真的有第二輪調控的話(huà),可能會(huì )更多的從金融層面入手,例如房地產(chǎn)預售款的資金監管、房地產(chǎn)投機去杠桿化等等。另外,考慮到政策的延續性,再次動(dòng)用行政性手段調控的可能性不大。