9月19日，為期四天的2010北京秋季房地產(chǎn)展示交易會(huì )落幕，組委會(huì )提供的數據(均為意向成交數據)顯示，新政后北京樓市成交量正大幅回升，成交總套數達2208套，成交總金額為27.02億元，人流量11.22萬(wàn)人次。
　　不僅北京樓市成交火爆，記者發(fā)現，“金九”過(guò)半多個(gè)城市樓市成交開(kāi)始出現放量跡象，而房?jì)r(jià)依然居高不下，部分業(yè)主和開(kāi)發(fā)商受成交放量刺激反而增加了提價(jià)和不降價(jià)的底氣。
　　接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的業(yè)內人士認為，隨著(zhù)博弈的深化，樓市調控開(kāi)始步入關(guān)鍵敏感期，如果成交放量再次帶動(dòng)房?jì)r(jià)走強將令樓市調控承受較大壓力，圍繞信貸、土地等方面可能會(huì )有新政出臺。

資料照片

　　回升　“金九”過(guò)半多城市成交放量

　　“金九”伊始，全國多個(gè)城市出現樓市成交放量的跡象。中國指數研究院的統計顯示，9月6日至12日監測的35個(gè)城市樓市交易情況顯示，這一周多個(gè)重點(diǎn)城市成交量連續上漲。其中，北京、大連和三亞成交面積環(huán)比漲幅都在70%以上，僅少數城市成交量環(huán)比下降。10個(gè)重點(diǎn)城市中，僅上海、重慶和天津環(huán)比下跌，其他城市成交面積均環(huán)比上升，其中北京升幅達72.47%，剔除保障性住房后，升幅仍在20%左右。
　　另?yè)�“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統計，9月上半月，全國八個(gè)城市(成都、大連、青島、天津、廣州、蘇州、上海、深圳)的主要成交數據中上升明顯的是廣州、蘇州、深圳三個(gè)城市，廣州的環(huán)比上升幅度為37%，同時(shí)比8月份上半月的成交量多出1倍多。9月上半月廣州市商品房成交量達到5494套。其中，9月9日成交554套，達到了8月份以來(lái)單日成交量的最高值。而且，9月上半月，廣州有10天的日成交量在300套以上。
　　同期，蘇州上漲的環(huán)比也達到了28%，深圳的成交上漲環(huán)比為18%。其余城市的環(huán)比上漲幅度在2%至7%之間，只有上海9月上半月成交量環(huán)比有所下降。如果與8月份上半月相比，8個(gè)城市的成交量上升明顯。廣州上升的幅度最大，而其他城市的上升幅度均在30%以上。
　　杭州某知名房地產(chǎn)公司資深人士向《經(jīng)濟參考報》記者透露，剛剛過(guò)去的一周內(9月13至18日)，杭州一手房日成交量以每天60%左右的速度增長(cháng)，17日達到450套左右。9月份到現在的成交量已逾5000套，預計整個(gè)9月成交量會(huì )達到7000至8000套。
　　“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張月認為，9月份的成交量繼續上漲是市場(chǎng)的正常的發(fā)展趨勢，由于經(jīng)過(guò)8月份成交的上漲，9月份市場(chǎng)的需求繼續增加，促使更多的觀(guān)望人群采取購買(mǎi)行動(dòng)，因此9月份的成交在逐漸地增長(cháng)。根據目前9月份整體的市場(chǎng)環(huán)境，仍然存在繼續上升的潛力。如果按照8月份成交的趨勢，9月份下半月，各城市的成交將會(huì )繼續穩步上升，或將達到新政后成交的最高值。
　　記者了解到，隨著(zhù)市場(chǎng)對調控政策的逐步消化，國內樓市剛性需求開(kāi)始釋放，房?jì)r(jià)下調預期明顯減弱。6月以來(lái)，5大一線(xiàn)城市二手住宅成交量持續回升。據中原領(lǐng)先指數系統數據顯示，截至8月底，5大城市二手住宅成交面積較5月低谷期增加100%至250%之多。其中，廣州、深圳、天津8月二手住宅成交量已接近2009高峰期的月均水平。其中，深圳8月二手住宅成交90萬(wàn)平方米，為2009年月均水平的94%；廣州和天津分別相當于2009年月均水平的98%和95%。
　　中原集團研究中心經(jīng)理瞿安新認為，在經(jīng)歷國內嚴厲調控政策以及購房者持續觀(guān)望之后，在政策并未有任何松動(dòng)的情況下市場(chǎng)成交量就快速回升，且有加劇嫌疑，主要原因還是市場(chǎng)剛性需求再度釋放。預計9月各地二手住宅市場(chǎng)成交量將依然保持活躍。

　　堅挺　房?jì)r(jià)依然居高不下

　　目前，部分業(yè)主受成交放量的刺激心態(tài)開(kāi)始發(fā)生變化。記者從中原地產(chǎn)獲悉，隨著(zhù)成交量的反彈，業(yè)主對后市信心開(kāi)始增強，掛牌價(jià)格下調比重下降，議價(jià)空間縮小，甚至出現小部分業(yè)主調高報價(jià)的情況。這從一組數據中可以看出端倪，根據中原地產(chǎn)二手房源掛牌價(jià)格環(huán)比變化情況統計顯示，北京5月為-2.60%、6月為-1.90%、7月為-1.40%、8月為-0.90%；上海5月為-1.20%、6月為-0.90%、7月為-0.70%、8月為0.20%。
　　張月告訴記者，近期樓市比較活躍，成交量上漲的同時(shí)局部區域出現了部分樓盤(pán)調高價(jià)格或二手房業(yè)主調高價(jià)格的現象。雖然迄今為止這些調高價(jià)格的樓盤(pán)幾乎都無(wú)人問(wèn)津，但是在未來(lái)成交繼續增長(cháng)的情況下，部分剛性需求可能因為恐慌程度加深而去購買(mǎi)這些調價(jià)樓盤(pán)，從而造成成交價(jià)格在當今相對高位的基礎上繼續回升，甚至達到調控前水平。
　　亞豪機構統計顯示，截至18日，北京9月成交均價(jià)為19897元/平方米，盡管環(huán)比8月同期略降了4個(gè)百分點(diǎn)，但同比去年同期14002元/平方米的成交價(jià)格，上漲幅度超出了四成之多。
　　上述杭州房地產(chǎn)公司資深人士介紹說(shuō)，雖然部分樓盤(pán)有一些讓利活動(dòng)但房?jì)r(jià)依舊堅挺。他認為，現在和2009年5、6月份情形相似，經(jīng)過(guò)此前幾個(gè)月的成交量攀升之后，庫存被大量消耗，已手握大量回款的開(kāi)發(fā)商會(huì )趁勢提價(jià)，購房者也不得不被動(dòng)地隨行就市，隨后房?jì)r(jià)強勁上漲�！凹词�9、10月份維持300套左右的日成交量，庫存仍會(huì )被大量消耗，屆時(shí)如果沒(méi)有新的政策出臺，房?jì)r(jià)會(huì )很快出現上漲態(tài)勢�！�
　　在他看來(lái)，開(kāi)發(fā)商之所以有底氣提價(jià)，除了手里有回款心里不慌之外，一個(gè)很重要的原因是現行調控并沒(méi)有從根本上完全卡緊資金鏈�！半m然二套房貸等措施收緊了銀行信貸流往房地產(chǎn)市場(chǎng)最便捷的通道，但銀行信貸還是會(huì )通過(guò)其他渠道往房地產(chǎn)領(lǐng)域流�！痹僬唛L(cháng)期看好的收益率，也使越來(lái)越多的投資客愿意重新返回樓市進(jìn)行投資�！艾F在看來(lái)，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是投資客都對未來(lái)樓市持比較樂(lè )觀(guān)的預期�！绷硗鈱τ谄胀ㄙ彿空邅�(lái)說(shuō)，成交量的大幅回升和房?jì)r(jià)的居高不下，會(huì )因擔心房?jì)r(jià)出現新一輪報復性反彈而入市。

　　走向　樓市調控步入關(guān)鍵敏感期

　　隨著(zhù)樓市博弈的繼續，樓市調控也開(kāi)始步入關(guān)鍵敏感期。對于后續調控，多數業(yè)內人士認為，調控效果尚未全面顯現，如果房?jì)r(jià)依然居高不下，后續調控將會(huì )繼續發(fā)力。不過(guò)也有觀(guān)點(diǎn)認為，目前出臺第二輪調控的可能性不大。
　　亞豪機構副總經(jīng)理高姍接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，盡管目前決策層一再強調不會(huì )放松樓市調控政策，但是在政策緊密執行期內成交量卻還是出現了快速反彈，同時(shí)，4月調控以來(lái)各月成交價(jià)格起伏不定，9月前期盡管環(huán)比回落，但仍創(chuàng )下了調控之后的第二高度，且同比去年同期保持高幅度上揚之勢。市場(chǎng)的種種表現，均顯示出前期調控政策對市場(chǎng)的影響力與控制力正在逐步趨弱，目前樓市調控尚未實(shí)現預期效果，價(jià)格在跌宕中還在上行，成交卻已提前回暖，投資型購房者卷土重來(lái)，在決策層企穩前提下，樓市的復蘇有可能成為引發(fā)新一輪打壓政策出臺的信號。
　　高姍認為，具體政策可能包括進(jìn)一步收緊購房信貸條件來(lái)限制需求、擠壓開(kāi)發(fā)商現金流迫使其低價(jià)出貨、增加供地打擊囤地加大市場(chǎng)供給等，如果決策層推出更加嚴厲政策，那么樓市反彈勢頭很難延續，成交量很可能二次探底，房地產(chǎn)市場(chǎng)終將由量降過(guò)渡到價(jià)跌，回歸理性。
　　張月也認為，從目前市場(chǎng)的表現來(lái)看，此輪調控的目的還沒(méi)有達到，再結合國內外經(jīng)濟發(fā)展的情況分析，預計此輪調控不會(huì )出現類(lèi)似于2008年因為經(jīng)濟發(fā)展出現巨大變動(dòng)而被迫松動(dòng)的情況。因此，雖然具體調控持續時(shí)間無(wú)法估計，但是可以預計的是，只有在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格長(cháng)期平穩時(shí)，調控政策才有可能放松。
　　張月表示，如若繼續出臺新政，新政的目的則很可能是兩個(gè)方面：一方面，繼續促進(jìn)存量放量，增大供給；另一方面，控制樓市資金的流入和流出。這兩方面所對應的具體政策可能是出臺空置稅、房產(chǎn)稅、加息，繼續縮緊信貸，限制其他行業(yè)對房產(chǎn)的資金投入比例，控制房產(chǎn)企業(yè)資金流等。
　　嚴格清算土地增值稅也是一種可能。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓認為，土地增值稅清算政策如嚴格執行會(huì )在一定程度上對開(kāi)發(fā)商的資金鏈造成壓力。中建下屬一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司人士向記者透露，提高預征率已經(jīng)使部分開(kāi)發(fā)商有點(diǎn)措手不及了，一旦嚴格清算很可能會(huì )使開(kāi)發(fā)商不得不壓縮利潤空間降價(jià)銷(xiāo)售，“最近這方面的風(fēng)聲還是挺受關(guān)注的”。
　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)集團市場(chǎng)總監林蕾認為，從目前情況看，出臺第二輪調控的可能性不大�！爱吘箛�家的目的，是想遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現平穩發(fā)展，并不是要打壓這個(gè)行業(yè)�！�
　　但林蕾也表示，如果市場(chǎng)在近期內出現強勢反彈，也不排除第二輪調控的可能性。她認為，如果真的有第二輪調控的話(huà)，可能會(huì )更多的從金融層面入手，例如房地產(chǎn)預售款的資金監管、房地產(chǎn)投機去杠桿化等等。另外，考慮到政策的延續性，再次動(dòng)用行政性手段調控的可能性不大。