近期市場(chǎng)交易量有所回升，剛性需求為主要推手，夫妻共同買(mǎi)房是其中一個(gè)重要組成部分。這種購房形式相對較為復雜，當事人需綜合考慮諸多因素，諸如財產(chǎn)份額如何確定等。
夫妻共同買(mǎi)房雖然再平常不過(guò)，但其中也有不少需要注意的地方。據了解，目前夫妻共同買(mǎi)房的情形比較常見(jiàn)，如改善型需求多為夫妻倆婚后共同置業(yè)；此外房?jì)r(jià)不斷上漲，還有不少小夫妻先行租房，等到條件成熟之后再買(mǎi)房，這也屬于共同買(mǎi)房；還有少數“準夫妻”也采取共同買(mǎi)房的方式來(lái)共同承擔置業(yè)負擔。
專(zhuān)家提醒說(shuō)，夫妻共同買(mǎi)房相對來(lái)說(shuō)手續繁瑣一些，如其中一些環(huán)節處理不當，有可能會(huì )對交易造成影響，因此需要小心謹慎應對。
共同置業(yè)已成常態(tài)
祁先生今年32歲，在上海市人民廣場(chǎng)附近的一家單位上班，結婚兩年了一直和家人住一起，最近準備考慮生小孩所以準備買(mǎi)房。房產(chǎn)經(jīng)紀人根據他的實(shí)際情況，為他選擇了一套位于寶山區共康五村的物業(yè)，面積58.58平方米，總價(jià)85萬(wàn)元。雖然房子不大，但可以改作兩房，比和父母擠在一起還是要寬敞許多，夫妻倆辦了公積金貸款，還款壓力也不是太大。
像祁先生這樣，婚后買(mǎi)房的情形非常普遍。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監測數據顯示：8月份全全上海市二手房交易量回升，尤其是剛性需求集中的浦東金橋、寶山共康泗塘、松江九亭三個(gè)板塊，較7月份成交量增幅達60%～80%。漢宇地產(chǎn)有關(guān)人士解釋說(shuō)，剛性需求中，除了年輕購房者外，婚后改善型需求約占6成左右。
業(yè)內人士認為，隨著(zhù)人們住宅消費習慣的改變，未來(lái)婚后買(mǎi)房的比例將會(huì )進(jìn)一步增多。目前不少小夫妻在雙方父母的資助下，結婚之前便可購置婚房，如鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心與光大銀行新近合作完成的一份報告顯示，北京首套房貸者的平均年齡只有27歲。但未來(lái)可能會(huì )演變?yōu)橄茸夥拷Y婚，而后等到自己具備一定的經(jīng)濟能力之后再考慮買(mǎi)房。在海外，先租后買(mǎi)的住宅消費方式非常常見(jiàn)，有資料顯示，在過(guò)去3年中，英國首次購房者的平均年齡已由33歲上升至37歲，日本和德國為42歲，美國首次購房年齡也達到30歲以上。
四大要點(diǎn)要留意
共同買(mǎi)房需要特別留意的有四個(gè)方面。上�！拔覑�(ài)我家”權證部經(jīng)理渠福琴介紹說(shuō)，諸如簽約、房貸申請以及交易過(guò)戶(hù)等環(huán)節，都需要夫妻雙方到場(chǎng)。此外，夫妻共同買(mǎi)房在證件準備工作等方面，以及申請房貸等事宜，也需要提前研究。
簽約雙方親自到場(chǎng)
在買(mǎi)房過(guò)程中，涉及到諸多簽約過(guò)程，如簽訂買(mǎi)賣(mài)合同、申請房貸以及交易過(guò)戶(hù)等，這需要夫妻雙方同時(shí)到場(chǎng)。
【案例一】上海的李先生看中了一套三房，價(jià)錢(qián)談妥之后簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，但妻子劉女士在外地出差，雖然李先生一再表示自己可以代表妻子的意見(jiàn)，但對方還是堅持夫妻同時(shí)在場(chǎng)的情況下簽約。
【解析】上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所馬永健律師表示，一般情況下，共同買(mǎi)房時(shí)房產(chǎn)證上要載明兩個(gè)人的名字，則應雙方親自到場(chǎng)；如一方不能到場(chǎng)辦理手續，則必須辦理公證授權委托手續。
除了簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同之外，申請房貸、辦理過(guò)戶(hù)手續時(shí)，也需要雙方親自到場(chǎng)。專(zhuān)家解釋說(shuō)，在申請房貸時(shí)，有些時(shí)候會(huì )以夫妻名義共同申請，因此銀行方面需同時(shí)考察兩人的資質(zhì)，辦理相關(guān)手續時(shí)也必須同時(shí)簽字。
另外，辦理過(guò)戶(hù)手續時(shí)，原則上要求同時(shí)到場(chǎng)，因為根據《物權法》規定，夫妻共同購置的房產(chǎn)，到底是共同共有，還是按份共有，需要在買(mǎi)賣(mài)合同中體現出來(lái)，進(jìn)而在房產(chǎn)證上載明，因此需要雙方到場(chǎng)簽字確認。但如果無(wú)法到場(chǎng)，也必須辦理公證收取委托手續，并將相關(guān)事宜交代清楚。
證件準備是關(guān)鍵
夫妻共同買(mǎi)房，需要提供的證件比較多，而且一件都不能少。
【案例二】小徐夫妻倆都是外地人，結婚證在一次搬家過(guò)程中遺失。在去年底買(mǎi)房時(shí)，中介公司要求提供結婚證，雖然戶(hù)口簿上已經(jīng)載明兩人的婚姻信息，但按照相關(guān)規定，還是無(wú)法取代結婚證。
【解析】較個(gè)人買(mǎi)房而言，婚后共同買(mǎi)房所需提供的證件要多一些。渠福琴表示，除了身份證、戶(hù)口簿等證件外，還要提供結婚證等。
在夫妻共同申請房貸時(shí)，需要提供夫妻兩人的收入證明，如果兩人為非本地居民，還需提供雙方提供1年以上當地納稅證明或社會(huì )保險繳納證明，否則按照非本地居民貸款政策對待。
當然，在辦理按揭貸款時(shí)，如果其中一人收入較高，通過(guò)資質(zhì)審批不成問(wèn)題，另外一方的收入證明則無(wú)需提供。
主貸、次貸有講究
由于信貸政策有變化，因此在確定主貸人和次貸人時(shí)，需根據實(shí)際情況而定，而不能簡(jiǎn)單地只看收入的高低程度。
【案例三】陳先生買(mǎi)房申請房貸時(shí)碰到了一點(diǎn)小麻煩。他是一家私企高管，收入不低，但他的戶(hù)口不在上海，更為不利的是，此前他在南京分公司工作了三年多時(shí)間，最近才調到上海，如果以他的名義申請房貸，肯定以非本地居民對待。
【解析】專(zhuān)家表示，夫妻共同還款時(shí)，在確定主貸款人、次貸款人時(shí)，一定要根據實(shí)際情況來(lái)定。一般情況下，在銀行住房貸款合同中，只把一方作為“貸款人”（常說(shuō)的主貸款人）而無(wú)論房產(chǎn)證上是否寫(xiě)了雙方的名字，另一方都可作為“共同貸款人”。在確定主貸款人時(shí)，應當選擇夫妻間收入較高較穩定者，同時(shí)注意年齡的限制，否則會(huì )影響到貸款期限。
此外，專(zhuān)家提醒還需注意信貸政策的變化。對于非本地居民來(lái)說(shuō)，如果無(wú)法提供1年以上當地納稅證明或社會(huì )保險繳納證明，則會(huì )被區別對待，如房貸首付比例提高，利率水平上浮，這無(wú)疑會(huì )增加購房成本。因此在確定主貸款人時(shí)，要考慮到這個(gè)因素。
所占份額提前定
夫妻共同買(mǎi)房，財產(chǎn)所占份額各是多少，需提前確定，以免日后產(chǎn)生糾紛。
【案例四】因為各種各樣的原因，小王和小向在領(lǐng)取結婚證后才將婚房定下來(lái)。按照以前的計劃，女方小向準備多付一些房款。不過(guò)小向父母要求，財產(chǎn)份額應多占一些。
【解析】馬永健表示，依據《婚姻法》規定：“夫妻在婚姻關(guān)系存續期間所得的財產(chǎn)，歸夫妻共同所有，雙方另有約定的除外�！币虼嗽诠餐彿窟^(guò)程中，即使房產(chǎn)證上沒(méi)有出現另一方的名字，也不影響其對房屋享有所有權。
但目前有少數新潮夫妻，財產(chǎn)實(shí)行AA制，在共同買(mǎi)房時(shí)需要考慮財產(chǎn)份額問(wèn)題。根據相關(guān)法律規定，所有者可以選擇共有形式，如果是選擇共同共有，則雙方享有的權益相同；如果按份共有，則需要提前分割，并在房產(chǎn)證上載明。
準夫妻買(mǎi)房重登記
在此需要特別提醒的是，目前有不少準夫妻共同買(mǎi)房的現象存在。為了減少糾紛，專(zhuān)家建議應該在房產(chǎn)證登記內容方面下點(diǎn)功夫。
這里所說(shuō)的準夫妻，是指即將結婚、但尚未領(lǐng)取結婚證的那部分人。夫妻婚姻存續期間，是從領(lǐng)取結婚證之日起算，因此在未領(lǐng)取結婚證的前提下共同買(mǎi)房，并不能當做共同財產(chǎn)。在這種情況下共同買(mǎi)房，如果是雙方共同出資，比例各半，則需在房產(chǎn)證上同時(shí)登記兩人的姓名。如果雙方出資比例不等，雖在房產(chǎn)證上也會(huì )登記兩人姓名，但必須說(shuō)明各自所占比例大小。還有一種情況也需提前考慮，即只有一方出資的情況下，是否在房產(chǎn)證上也登記上另外一方的姓名；如果登記上，不出資一方所占份額是多少，也需要確定下來(lái)，并在房產(chǎn)證上載明。
專(zhuān)家表示，最不可取的做法是，出資一方為表誠意，在房產(chǎn)證上就寫(xiě)對方一個(gè)人的名字，這意味著(zhù)自己完全放棄了房屋的所有權。