在2010北京秋季房地產(chǎn)展示交易會(huì )上,來(lái)自美國、澳大利亞、加拿大等國家的數十個(gè)項目十分引人注目。
主營(yíng)海外房產(chǎn)銷(xiāo)售代理的美亞置業(yè)（上海）公司銷(xiāo)售總監尹超告訴記者,目前美國和澳大利亞是中國人海外買(mǎi)房的首選�！笆聦�(shí)上,中國人在海外投資房地產(chǎn)一直存在,最近由于國內房地產(chǎn)調控的影響,到海外投資房產(chǎn)的中國人數量因此有了比較大的增長(cháng)�！�
美國龍安集團總裁饒及人也表示,雖然最近在美購房的中國人選擇一次性付款的數量相較之前多了不少,但因為華人還款的記錄非常好,美國的銀行非常樂(lè )意貸款給華人。
多方原因正讓中國人海外淘房成為普遍現象。根據美國當地媒體的報道,3年之間,華人在美國的投資移民超過(guò)了1700億美元。本期記者選擇了美國、澳大利亞、英國三個(gè)熱門(mén)地,解讀一下當地房地產(chǎn)現狀,希望能給有心海外淘房的投資者一點(diǎn)幫助。
美國:在美華人互炒抬升房?jì)r(jià)
曾任紐約市規劃局局長(cháng)的饒及人告訴記者:“在美國一個(gè)突出的現象就是華人互炒房產(chǎn)造成房?jì)r(jià)上漲,因此華人聚居區是投資美國房產(chǎn)的區域之一�！�
據其介紹,在美國,白人聚居區和學(xué)區地區都是極具升值潛力的投資區域。除了學(xué)區房和白人聚居區外,華人聚集區也是投資房產(chǎn)的另外一個(gè)區域。
事實(shí)上,美國人中很少有炒房者。美國社會(huì )已經(jīng)度過(guò)了城市化快速發(fā)展的時(shí)期,因此房產(chǎn)升值非常緩慢。根據房地美（Freddie
Mac）的數據,受首次購屋稅收優(yōu)惠政策的促進(jìn),美國今年第二季度住房購買(mǎi)價(jià)格季度比上升3.1%,年比上升13%,但是價(jià)格仍比一年前低0.2%。此外,美國稅費龐雜,如果加上交易所得稅、物業(yè)稅等等稅費,炒房需要支付很高的稅款。
但美國的華人之間有互相炒房的行為。華人素有群居的習慣,加上中國人傳統的置業(yè)觀(guān)念,于是在華人比較多的地方,炒房的行為相對普遍,當地的房?jì)r(jià)因此被拉升起來(lái),這也使得美國人非常不滿(mǎn)。
華人在美國買(mǎi)房50％都用來(lái)自住,用于出租的比較少,因為美國保護租房者的法律非常多,因此出租實(shí)際上賺不到什么錢(qián)。
澳大利亞:房租收益高于上海
澳大利亞也是中國人投資海外房產(chǎn)最熱的國家之一。
尹超告訴記者:“在澳大利亞投資房產(chǎn)能夠獲得最大現金流�！蓖瑯邮�300萬(wàn)人民幣的房子,在澳大利亞可以租到人民幣12000元/月,而在上海僅可以租到6000元/月。因此在澳大利亞將房屋出租比較劃算。據尹超估計,上海目前房屋空置率在27%左右,而統計數據顯示澳大利亞的空置率僅為1%。
此外,澳大利亞房?jì)r(jià)漲幅比較緩慢,7年才翻一倍,每年以大約10%的速度上漲,這與中國房?jì)r(jià)上漲速度和漲幅相差甚遠,但是投資收益相對穩健。
一般來(lái)說(shuō),月收入在3萬(wàn)—5萬(wàn)人民幣的中國人都有能力在澳大利亞購置房產(chǎn)。澳大利亞悉尼、墨爾本地段好的房子為人民幣5萬(wàn)—6萬(wàn)元/平米,普通地段只需2萬(wàn)元/平米。中國人只需提供收入證明,就可以貸款在澳大利亞買(mǎi)到一套具有永久產(chǎn)權的房子。
目前,澳大利亞回報最高的投資區域當屬悉尼、墨爾本、黃金海岸,悉尼的北區和東區更是號稱(chēng)“白金地段”,那里集中了澳大利亞最富有的人群。在北區一套普通的小一居帶陽(yáng)臺的住宅總價(jià)就達到人民幣360萬(wàn)元,但是其資產(chǎn)增值和租金回報都高于其它區域,是投資的首選。
英國：倫敦地區是投資首選
百瑞諾（中國）總經(jīng)理陳曉紅在英國生活多年,曾經(jīng)在英國房地產(chǎn)中介公司工作�！霸谟顿Y房地產(chǎn)的亞洲人非常多,不少熱點(diǎn)地區房?jì)r(jià)因此猛增�！标悤约t說(shuō),上世紀90年代末,亞洲人尤其是馬來(lái)西亞人特別喜歡在英國投資酒店。他們通過(guò)銀行貸款,將酒店買(mǎi)下后做一些整合,然后再高價(jià)賣(mài)出。陳曉紅供職的英國中介公司,當年就曾有馬來(lái)西亞人通過(guò)酒店的買(mǎi)賣(mài),使其資產(chǎn)在兩三年里翻了14倍之多。
在陳曉紅看來(lái),中國的房?jì)r(jià)有跌的可能,但英國房?jì)r(jià)是不會(huì )跌的。早在上世紀七、八十年代,英國也經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)泡沫破裂的過(guò)程。之后,英國房地產(chǎn)業(yè)走向成熟,雖然不會(huì )出現如中國房地產(chǎn)一樣瘋狂的上漲,但是房?jì)r(jià)每年都會(huì )平穩增長(cháng)10％—20％,既使在經(jīng)濟蕭條時(shí)期,房?jì)r(jià)也沒(méi)有下跌,作為一項投資收益十分穩定。
據了解,英國新建住宅的開(kāi)發(fā)量受到嚴格控制,北京一年的開(kāi)發(fā)量比整個(gè)英國一年的開(kāi)發(fā)量都要多,因此在英國投資房產(chǎn)主要是二手房。英國的freehold擁有永久居住權,包括土地在內都屬于房屋所有人,如果一棟樓里面有一家是freehold,那么這棟樓里的其它住戶(hù)都需要交租金給永久居住權的住戶(hù),大約一年一戶(hù)100英鎊。
在英國,有錢(qián)人集中的倫敦地區是房地產(chǎn)投資的首選。倫敦的John’s
Wood區域相當于北京的二環(huán),交通方便,擁有大片的綠地,那里的townhouse總價(jià)大約在300萬(wàn)—500萬(wàn)英鎊之間 ,極具升值潛力。
投資貼士
目前,中國人在國外買(mǎi)房非常方便,通過(guò)房產(chǎn)代理中介購買(mǎi)海外房產(chǎn)成為主要途徑。
尹超表示,相當一部分人把在海外購房當做單純的投資行為,因此很少到當地實(shí)地考察就出手購買(mǎi)。這部分人群只需要看代理公司為他們提供的房屋圖片,在上海挑選房屋,合同、收房、驗房等流程都由購買(mǎi)國的律師直接到上海與買(mǎi)家簽訂和完成,之后由代理公司代為出租和管理,收取租金。當然,代理公司也會(huì )組織海外看房團,一般是4—5天,費用在1萬(wàn)—2萬(wàn)人民幣。
還有一部分在國外的留學(xué)生買(mǎi)房的初衷也是為了投資。留學(xué)生在國外讀書(shū)一般都在5年以上,與其支付高昂的租金,不少經(jīng)濟條件比較好的家庭都選擇在學(xué)校附近購買(mǎi)房屋自住。孩子回國后,再將房子交由代理公司租出去,繼續收取租金。