隨著(zhù)*ST東碳在9月21日發(fā)布公告稱(chēng)，自即日起終止其與西安紫薇公司之前簽訂的相關(guān)重組協(xié)議。這意味著(zhù)，紫薇地產(chǎn)借殼上市宣告失敗。實(shí)際上，自今年樓市調控以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市、融資增發(fā)等方案也均告夭折。
銀行信貸緊縮、上市融資受阻，再加之調控下低迷的銷(xiāo)售市場(chǎng)，正讓開(kāi)發(fā)商的資金鏈遭受著(zhù)嚴峻的考驗，但這同時(shí)也催生信托融資、股權交易，甚至民間借貸等其他融資渠道的火熱。業(yè)內人士指出，近幾年的樓市調控，讓開(kāi)發(fā)商有了很強的應對能力，大開(kāi)發(fā)商可以依靠貸款，而中小開(kāi)發(fā)商則能通過(guò)調整市場(chǎng)策略來(lái)緩解資金問(wèn)題。
房企增發(fā)受阻
據*ST東碳公告顯示，接到大股東四川香鳳有關(guān)函件，鑒于截至2010年9月15日西安紫薇、湖南湘暉并未對公司進(jìn)行有效重組，香鳳公司決定自即日起終止其與上述二公司于2009年3月25日及2010年3月15日簽訂的《合作協(xié)議》及《補充協(xié)議》。該公告正式宣告了紫薇地產(chǎn)重組的失敗。
借殼上市的房地產(chǎn)企業(yè)顯然不止紫薇地產(chǎn)一家，但成功的卻不多。到目前為止，包括國信地產(chǎn)借殼ST瓊花以及宋都集團借殼*ST百科等，都依舊在苦苦等待證監會(huì )審批，但獲批的前景堪憂(yōu)。
而在前幾日，萬(wàn)科的百億增發(fā)方案也宣告無(wú)疾而終。不僅如此，更早公布增發(fā)方案的招商地產(chǎn)、世茂股份、華業(yè)地產(chǎn)以及蘇寧環(huán)球等上市房企，也被相繼叫停增發(fā)。
對于上述房企上市融資受阻的原因，市場(chǎng)人士分析認為，主要是證監會(huì )配合國家調控樓市所致。國務(wù)院4月出臺的關(guān)于遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知，明確提出加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購地和融資的監管，嚴令禁止房企股東違規利用相關(guān)融資便利參與土地競拍和開(kāi)發(fā)建設，商業(yè)銀行不得開(kāi)發(fā)新開(kāi)發(fā)項目貸款，證監部門(mén)暫停批準其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。
除了上市直接融資的渠道被封堵外，開(kāi)發(fā)商最為倚重的銀行信貸、房屋預收款也在逐步收緊。國家統計局的數據顯示，8月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源中，國內貸款、定金及預收款都呈環(huán)比下降的趨勢。近日更有媒體報道，住建部和銀監會(huì )將對主要一線(xiàn)城市第二套住房貸款政策的執行落實(shí)情況進(jìn)行檢查，這被業(yè)內解讀為可能為下一步的調控進(jìn)行政策儲備。
多渠道籌資
此時(shí)，信托融資、股權交易甚至民間信貸成為眾多房企的“救命稻草”。
9月11日，福星股份、中國寶安兩家公司同時(shí)公布了新的信托融資計劃，分別計劃融資8億元和2億元。據用益信托工作室最新數據顯示，今年1—8月，房地產(chǎn)信托發(fā)行規模已超過(guò)1047億元，和去年房地產(chǎn)信托全年發(fā)行規模449億元相比，
翻了一倍多。其中8月發(fā)行規模為221億元，發(fā)行數量為50個(gè)。
“從房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行的數量來(lái)看，雖然現階段房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險較大，但房地產(chǎn)領(lǐng)域仍然是信托公司發(fā)行的重點(diǎn)對象�！庇靡嫘磐型鯇W(xué)成表示。
除了信托融資外，進(jìn)入9月，房地產(chǎn)項目的產(chǎn)權交易也日趨活躍。
北京產(chǎn)權交易所的數據顯示，9月10至9月16日一周里，房地產(chǎn)業(yè)居于國資成交項目的第二位，占據近20%的比例，而一些大宗產(chǎn)權板塊的成交額也大增，如河北昌黎黃金海岸房地產(chǎn)項目溢價(jià)率超過(guò)83%。無(wú)獨有偶，上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所的數據也顯示，房地產(chǎn)成為今年上海產(chǎn)權交易的熱點(diǎn)板塊，截至8月，今年房地產(chǎn)交易項目平均成交額同比增長(cháng)88.07%，達到單宗1.17億元的規模，而且有多宗上億元的房地產(chǎn)項目形成了競價(jià)，溢價(jià)很多成交。9月19日之前的一周，房地產(chǎn)掛牌了4宗項目，掛牌的金額為5.24億元，成交的金額達到了2.42億元。
與此同時(shí)，民間借貸也是水漲船高。有業(yè)內人士透露，像溫州當地的財務(wù)公司、典當行、擔保公司等，對于多數地產(chǎn)商的借貸利率有了很大幅度的提高，一般的利息都在三分以上，也就是年利率36%，甚至更高。
應對調控仍有辦法
政策日益趨緊，開(kāi)發(fā)商急尋融資途徑，這是否意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商的資金鏈正面臨斷裂的可能？
“經(jīng)過(guò)近幾年的樓市調控，開(kāi)發(fā)商面對調控時(shí)的適應能力已經(jīng)相當強了，只要不盲目擴張，企業(yè)的資金鏈不會(huì )表現的特別緊張�！比�(jīng)聯(lián)研究院副院長(cháng)陳寶存分析表示。他認為，目前信貸的政策主要針對的需求方，“那些有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商和央企，仍然可以從銀行拿到貸款。雖然8月份國內貸款出現下降，但這只是信貸結構投放節奏的調整，在第四季度信貸有可能會(huì )逐步上升�！�
而從近期土地市場(chǎng)上也可以看出，部分開(kāi)發(fā)商確實(shí)不缺錢(qián)。近日，保利地產(chǎn)正是以18億元的總價(jià)擊敗中鐵集團，奪得廣州芳村高爾夫球場(chǎng)等四塊土地。
“對于一些中小開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)商，即使從銀行貸不到款，但可以通過(guò)調整市場(chǎng)策略來(lái)緩解資金緊張的情況，包括降價(jià)銷(xiāo)售回籠資金、放緩開(kāi)發(fā)節奏等�！标悓毚姹硎�。
而華遠地產(chǎn)總裁任志強也曾表示，包括預售收入監管等政策確實(shí)會(huì )讓那些三個(gè)蓋子扣五個(gè)鍋的開(kāi)發(fā)商面臨周轉問(wèn)題，但不會(huì )影響正常經(jīng)營(yíng)的企業(yè)現金周轉，反而降低了開(kāi)發(fā)商的資金成本與利息支出�！鞍呀祪r(jià)的預期寄托于開(kāi)發(fā)商的現金流斷裂并不現實(shí)，因為在過(guò)去價(jià)格的增長(cháng)中，即使降價(jià)開(kāi)發(fā)商仍保留了利潤空間�！�
“實(shí)際上現在市場(chǎng)上并不缺資金，關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)商與投資者怎么去合作，尤其表現在對項目的支配權上�！标悓毚嬲J為。