樓市調控再出重拳。繼26日晚間國土資源部、住房和城鄉建設部公布《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)用地和建設管理調控的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)后，27日，國土資源部有關(guān)負責人在答記者問(wèn)時(shí)再次重申，要力促房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續向好發(fā)展。
　　當天，股市房地產(chǎn)板塊開(kāi)盤(pán)即現急跌。業(yè)內人士稱(chēng)，調控仍將繼續的強烈信號表明了中央政府加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的決心，但在一定程度上并未超出市場(chǎng)預期，為此，購房者普遍擔憂(yōu)10月樓市再現“量?jì)r(jià)齊升”。專(zhuān)家稱(chēng)，繼《通知》之后，年內有關(guān)部門(mén)很有可能出臺一系列更具有可操作性的細化新政的措施，甚至不排除“下猛藥”的可能。

近日，在天津國際展覽中心，一名市民在2010秋季天津房交會(huì )上的售樓信息板前駐足。新華社記者 李木子 攝

　　市場(chǎng)　調控未超預期　地產(chǎn)股先抑后揚

　　股市房地產(chǎn)板塊周一早盤(pán)急跌，整體跌幅逾1%，萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、金地集團和招商地產(chǎn)早盤(pán)跌幅均超2%，其中萬(wàn)科A跌幅一度逾3%。隨后地產(chǎn)股跌幅迅速收窄，但在兩市個(gè)股普漲的局面下，房地產(chǎn)板塊整體跌幅仍居兩市前列。截至收盤(pán)，中江地產(chǎn)、*ST海鳥(niǎo)分別跌5.56%和5%。萬(wàn)科A跌0.37%，保利地產(chǎn)、金地集團和招商地產(chǎn)則分別上漲4.45%、3.71%和1.09%。
　　業(yè)內人士普遍認為，兩部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的《通知》，將對未來(lái)一段時(shí)間地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢產(chǎn)生影響，而先抑后揚的走勢則說(shuō)明了市場(chǎng)已對樓市后續調控有了一定的心理準備。
　　國土資源部土地利用司相關(guān)負責人27日在答記者問(wèn)時(shí)表示，兩部門(mén)聯(lián)合下發(fā)的《通知》，在內容上更加注重政策可操作性，相關(guān)政策措施更加細化、實(shí)化，便于地方執行。拿住房建設用地出讓管理來(lái)說(shuō)，其涉及土地、建設、規劃三部門(mén)銜接的重要環(huán)節較多，對住房建設項目能否按要求如約履行起著(zhù)關(guān)鍵性作用。此次《通知》便從規范編制擬供地塊出讓方案、制定土地出讓的規劃和建設條件、嚴格土地競買(mǎi)人資格審查、嚴格劃撥決定書(shū)和出讓合同管理四個(gè)方面，提出了具體要求。
　　有分析師表示，《通知》中提到企業(yè)閑置土地一年以上者禁止拿地，而實(shí)際上眾多開(kāi)發(fā)商的很大一部分業(yè)績(jì)來(lái)自于土地的轉讓收入，可以說(shuō)對上市地產(chǎn)公司構成較大利空，地產(chǎn)板塊早盤(pán)急跌也在預料之中。
　　宏源證券認為，在當前房?jì)r(jià)依然高企、市場(chǎng)出現階段性回暖的情況下，兩部委聯(lián)合發(fā)布上述通知，進(jìn)一步表明了中央政府加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的決心，即樓市政策近期仍將以嚴格執行和細化落實(shí)“國十條”為主，其中保障性住房建設是調控重點(diǎn)。中郵證券也表示，《通知》將促使房企加快資金周轉，加快新開(kāi)工面積的增加，間接抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。
　　銀河證券地產(chǎn)行業(yè)分析師潘瑋對《經(jīng)濟參考報》記者表示，如果《通知》能夠得到切實(shí)有效的執行，預計將對地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生較大的影響。她分析，《通知》禁止閑置土地一年以上的企業(yè)拿地，將逼迫開(kāi)發(fā)商快速拿地、快速周轉，從而增加地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，將對房?jì)r(jià)起到抑制作用。
　　不過(guò)，潘瑋同時(shí)表示，此次國土部和住建部再度出臺的樓市調控政策，是今年4月樓市新政以來(lái)的延續，在很大程度上并沒(méi)有超出市場(chǎng)的預期。
　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓認為，或正是由于市場(chǎng)已對后續調控有一定的預期，才使得房地產(chǎn)板塊出現先抑后揚的局面。

　　擔憂(yōu)　10月樓市延續“量?jì)r(jià)齊升”

　　雖然受中秋長(cháng)假等因素的影響，剛剛過(guò)去的一周全國主要城市的成交量環(huán)比出現一定程度的下滑，但這并不影響整個(gè)9月北京、上海等重點(diǎn)城市量?jì)r(jià)齊升態(tài)勢，為此，購房者普遍擔心這一局面將在10月得以延續。
　　中國指數研究院27日發(fā)布的報告顯示，受中秋假期影響，上周(9月20日至9月26日)多個(gè)重點(diǎn)城市可售量明顯增加，北京、上海、深圳等城市可售面積均增加30萬(wàn)平方米左右，開(kāi)發(fā)商趁“金九銀十”黃金期，加大市場(chǎng)供應，以擴大銷(xiāo)量。能監測到價(jià)格的城市中，多數城市價(jià)格上漲，重點(diǎn)城市中，杭州、上海上漲明顯，漲幅都在11%左右。
　　以上海為例，據佑威及樓市專(zhuān)評網(wǎng)聯(lián)合提供的數據，上周(9月20日至9月26日)上海市商品房成交面積為42.1萬(wàn)平方米，與前周相比上漲16%，環(huán)比前周上漲7%；上周上海市商品住宅成交面積為31.8萬(wàn)平方米，環(huán)比前周上漲14%，至此，這種穩步上漲的趨勢已持續了七周。
　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟對《經(jīng)濟參考報》表示，前期實(shí)行的高價(jià)盤(pán)限制入市政策，只在短時(shí)間內出現效用，加之一些項目在“金九銀十”之際伺機漲價(jià)，如前期銷(xiāo)售火爆的綠地薔薇九里上周均價(jià)已達到了14340元/平方米，相比5、6月份12500元/平方米的均價(jià)高了不少，“可見(jiàn)成交量的持續反彈也增加了開(kāi)發(fā)商對未來(lái)房?jì)r(jià)上漲的信心�！�
　　同樣的情形也發(fā)生在北京，新建商品住宅(除去期房、經(jīng)濟適用房、限價(jià)商品房)認購量在24日認購數量達952套，創(chuàng )今年以來(lái)的峰值。
　　“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張月認為，認購是簽約量的市場(chǎng)前期反應，認購量大也說(shuō)明市場(chǎng)購房火爆。
　　她進(jìn)一步分析說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在靜觀(guān)9月上中旬市場(chǎng)走勢之后，中秋節形成了集中供給的態(tài)勢，開(kāi)發(fā)商趁10月消化樓盤(pán)的意圖非常明顯。據“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部基于北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統計，截至25日，9月共有23個(gè)項目入市，總供給房源6919套。其中，中秋節期間共有6個(gè)項目獲得預售許可，一共供應住宅2681套，占9月總房源套數的39%。
　　那么，“金九”的實(shí)至名歸是否可使接下來(lái)的“銀十”重現呢？對此業(yè)內人士看法不一。中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強認為，去庫存、業(yè)績(jì)、資金等壓力將會(huì )在年底集中表現，未來(lái)一段時(shí)間內尤其是國慶長(cháng)假期間樓市成交量回升的可能性較大，但開(kāi)發(fā)商漲價(jià)基礎比較薄弱，更多的企業(yè)和項目將運用價(jià)格手段來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售。
　　而在徐楓看來(lái)，《通知》的效果和影響更多體現在中長(cháng)期，尚不會(huì )在短期內對整個(gè)樓市產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的效果，如果沒(méi)有更加嚴厲的政策出臺，全國經(jīng)濟發(fā)達地區的城市，尤其是一線(xiàn)城市還可能延續量?jì)r(jià)上揚的局面，“成交量的提升會(huì )推高價(jià)格，保守估計，四個(gè)一線(xiàn)城市每月二手房成交價(jià)仍會(huì )保持3%至5%的環(huán)比上漲速度�！�

　　政策　更強硬的調控措施或出臺

　　雖然部分接受記者采訪(fǎng)的業(yè)內人士對短期內的市場(chǎng)表現持相對樂(lè )觀(guān)態(tài)度，但他們同時(shí)認為《通知》實(shí)際上是向市場(chǎng)傳遞了樓市調控仍將繼續的強烈信號，接下來(lái)有可能出臺一系列“國十條”的細化政策。還有觀(guān)點(diǎn)認為，如果10月份的成交數據出現較大幅度躍升，不排除出臺更強硬調控政策的可能性。
　　陳國強表示，《通知》的出臺傳遞出一個(gè)強烈的信號，即國家有關(guān)部門(mén)會(huì )密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，并將繼續堅持樓市調控，政策松動(dòng)的可能性不存在，市場(chǎng)各方不應誤判政策走向，對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，則應更清醒地判斷形勢和政策環(huán)境�！叭绻�成交量反彈之后，價(jià)格也隨之出現反彈，肯定會(huì )使有關(guān)部門(mén)加大對現有政策的執行力度，或者出臺相關(guān)新措施�！�
　　在他看來(lái)，4月份出臺的樓市調控新政內涵豐富，其中有些政策要求由于比較籠統等原因執行情況不太好，因此很有可能繼《通知》之后，出臺一系列更具有可操作性的細化新政的措施�！按饲疤岬竭^(guò)的稅收政策等內容，都是可以繼續做文章的，政府調控可用的手段還有很多�！�
　　張月認為，兩部委聯(lián)合發(fā)布的通知是繼國土部8月公布全國閑置土地專(zhuān)項調查結果以來(lái)首次針對土地發(fā)布新的管理條例和標準。與新政類(lèi)似，此次《通知》雖然明確了囤地超過(guò)1年的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有競買(mǎi)土地資格，但是如何確定如今哪些開(kāi)發(fā)商有囤地1年行為的政策細節并沒(méi)有公布。預計未來(lái)進(jìn)一步細化的政策將會(huì )使得調控繼續升級。另外，此次公布的《通知》主要是調控和規范土地市場(chǎng)，直接針對樓市的政策并沒(méi)有提及。預計未來(lái)直接作用樓市的相關(guān)政策可能會(huì )依次出臺。
　　就年內的形勢來(lái)看，徐楓預測，如果10月的成交數據呈現大漲勢頭，部分地方不排除“下猛藥”的可能。
　　而隨著(zhù)《通知》等后續調控政策出臺，整個(gè)行業(yè)也將逐漸發(fā)生實(shí)質(zhì)性調整。徐楓認為，從更長(cháng)時(shí)間段來(lái)看，“未來(lái)市場(chǎng)競爭格局將產(chǎn)生較大的調整�！北热�，此次《通知》的一個(gè)深遠意義在于明確了“游戲規則”，《通知》要求嚴格土地競買(mǎi)人資格審查，國土資源主管部門(mén)對競買(mǎi)人參加招拍掛出讓土地時(shí)，除應要求提供有效身份證明文件、繳納競買(mǎi)(投標)保證金外，還應提交競買(mǎi)(投標)保證金不屬于銀行貸款、股東借款、轉貸和募集資金的承諾書(shū)及商業(yè)金融機構的資信證明。
　　“這意味著(zhù)市場(chǎng)逐漸走向分化成為大勢所趨，實(shí)力弱小的開(kāi)發(fā)商必然要出局，行業(yè)準入門(mén)檻提高，項目公司將越來(lái)越難以生存，很可能在未來(lái)十年的時(shí)間里，排行前20位的開(kāi)發(fā)商將占據市場(chǎng)50%的份額�！毙鞐髡f(shuō)。