在日前舉辦的北京秋季房地產(chǎn)展示交易會(huì )上，一名禮儀小姐手拿別墅廣告牌吸引參觀(guān)的購房者。新華社發(fā)(劉爽　攝)

    “最近，御墅‘正大·光明’系列產(chǎn)品連續簽了幾筆單價(jià)超過(guò)2000萬(wàn)的獨棟別墅，客戶(hù)以別墅二次購買(mǎi)者為主，且基本上是付全款。自住、投資兼顧�！庇�墅項目開(kāi)發(fā)商百順達房地產(chǎn)副總經(jīng)理周麗萍告訴記者。據中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心統計，8月，北京新增預售別墅222套，銷(xiāo)售套數為276套，供需比達1：1.24。成交套數環(huán)比增長(cháng)79.2%；合計成交金額逾22億元，環(huán)比增加50.68%。成交均價(jià)28885元/平方米；其中千萬(wàn)級別墅均價(jià)漲幅明顯。

　　“洼地效應”正在形成

　　被低估的別墅價(jià)值已開(kāi)始為市場(chǎng)所發(fā)覺(jué)，資金流入現象十分明顯，“洼地效應”正在形成。御墅相關(guān)負責人表示：“今年御墅推出的獨棟項目銷(xiāo)售良好；9月開(kāi)始均價(jià)有所提升。預計完成年度銷(xiāo)售目標已沒(méi)有問(wèn)題�！睌祿�顯示，憑借經(jīng)濟型別墅項目的熱銷(xiāo)，8月份，奧北別墅區的成交量達111套，占比超過(guò)40%；緊隨其后的潮白河別墅區、中央別墅區成交量也超過(guò)30套。在成交金額方面，奧北、中央和潮白河三大別墅區的占比分別達到30%、20%和20%左右。
　　在市場(chǎng)回暖帶動(dòng)下，北京別墅項目供應量從8月開(kāi)始穩步增長(cháng)。8月，北京新增別墅預售項目多數為老盤(pán)后期。據亞豪機構提供的數據，在4月新政出臺后，北京別墅一度陷入沉寂。5月別墅銷(xiāo)售套數僅為126套，6月繼續回落，跌破百套大關(guān)，僅為83套；但7月開(kāi)始，北京別墅成交量出現明顯攀升，當月成交154套；8月份達到276套；而9月上半月，別墅銷(xiāo)售量已超過(guò)150套，成交金額接近17億元。

　　“金九銀十”供應放量

　　在經(jīng)過(guò)了5、6、7三個(gè)月的低位徘徊后，北京豪宅的交易量和價(jià)格出現了迅速回升的態(tài)勢，豪宅市場(chǎng)出現了全面反彈。據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)信息統計，北京房地產(chǎn)調控新政出臺后的5月至7月，共有8個(gè)均價(jià)超4萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)獲批預售，北京迎來(lái)了調控后高檔盤(pán)的首次小放量。
　　在市場(chǎng)回暖帶動(dòng)下，北京別墅項目供應量從8月開(kāi)始穩步增長(cháng)。數據顯示，8月份，北京別墅市場(chǎng)總體成交較7月份出現大幅上漲，成交套數、成交面積和成交金額全面上揚，月銷(xiāo)售金額首次突破20億元。8月，北京新增別墅預售項目多數為老盤(pán)后期。統計數據顯示，新增預售別墅總套數為222套，其中獨棟別墅16套，聯(lián)排別墅108套，疊拼98套；新增預售別墅的面積多集中在200到400平方米之間。亞豪機構提供的數據顯示，9月份，北京總計將有近50個(gè)新盤(pán)項目入市，其中別墅項目有6個(gè)。
　　據中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心的統計，到目前為止9月到10月期間北京別墅市場(chǎng)有開(kāi)盤(pán)意向的別墅已達10多個(gè)。據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統計數據顯示，8月份，別墅市場(chǎng)成交量一路飄紅，較7月份暴增118%，整月成交超過(guò)了290套，進(jìn)一步整固了7月的反彈勢頭�！捌鋵�(shí)，調控政策并未放松，相反越來(lái)越緊�！痹趩�(wèn)及別墅市場(chǎng)何以回暖時(shí)，一位業(yè)內人士表示：“別墅市場(chǎng)本身在這輪調控中，影響并不大，只是在政策剛剛出來(lái)的敏感期，成交量有所影響，敏感期一旦過(guò)了，就會(huì )逐漸反彈�！睂Υ�，中原地產(chǎn)華北地區董事總經(jīng)理李文杰則認為，在別墅價(jià)值被低估的情況下，加之接踵而來(lái)的“金九銀十”，以及調控政策的逐漸釋放，別墅市場(chǎng)勢必會(huì )有所反彈。

　　千萬(wàn)級別墅均價(jià)漲幅明顯

　　根據DTZ戴德梁行于近日發(fā)布的一份報告顯示：今年第二季度，北京高檔住宅的平均售價(jià)達到每平方米4.0133萬(wàn)元，較一季度上漲了12.37%，“預計高端住宅價(jià)格將繼續保持上漲趨勢�！盌TZ戴德梁行研究部華北區主管魏東認為，新政使炒房者退出市場(chǎng)，但是一般的炒房者不會(huì )選擇高端住宅投資。真正高端住宅的客戶(hù)更看重的是它們的保值增值功能，通常并不會(huì )因為價(jià)格小幅上漲就賣(mài)掉手中的高端住宅套現，對于短期的升值不會(huì )太在意。市場(chǎng)人士分析，經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商和政府、客戶(hù)在調控后長(cháng)達三個(gè)月的價(jià)格博弈，獲批預售的紅璽臺等高端樓盤(pán)多數報價(jià)相對理性“可以說(shuō)既符合了政府的預期，也能讓項目客戶(hù)人群、開(kāi)發(fā)商都能接受�！�
　　就個(gè)案而言，以御墅為例，項目位于潮白河別墅區核心位置，新推獨棟產(chǎn)品實(shí)現七面采光、360度觀(guān)景，原創(chuàng )半圍合四重庭院，并對園林、建筑、空間進(jìn)行優(yōu)化升級設計。深受別墅購買(mǎi)者的認同，銷(xiāo)售率開(kāi)始持續攀升。而統計數據顯示，8月份，北京別墅成交金額超過(guò)了22億元，比7月份增加11.29億元，環(huán)比上漲超過(guò)了96%。這是繼4月份新政出臺以來(lái)，北京別墅單月成交金額首次突破20億元，而最近3個(gè)月北京銷(xiāo)售的1340套別墅其平均銷(xiāo)售價(jià)格亦在攀升，比2008年同期上漲13%，這與普通商品房量升價(jià)跌形成了鮮明對比。
　　“在通脹隱憂(yōu)及資產(chǎn)價(jià)格預期上漲的情況下，一部分資金為了‘避險’，仍然會(huì )持續投資樓市，尤其是別墅或商業(yè)地產(chǎn)項目最受這部分資金青睞�！崩钗慕苤赋�，此外，開(kāi)發(fā)商在傳統的“金九銀十”會(huì )強力推盤(pán)，也是促使別墅市場(chǎng)全面回暖的又一推力�！靶抡�以來(lái)，限制房貸和房產(chǎn)稅開(kāi)征預期，使別墅市場(chǎng)的剛需及改善性需求有所抑制�！庇�墅相關(guān)負責人認為，但長(cháng)期來(lái)看，在調控政策逐漸沉淀以及別墅產(chǎn)品越來(lái)越稀缺的情景下，不少剛需和長(cháng)期投資的購房者，已開(kāi)始出手置業(yè)，這是促進(jìn)近期別墅成交量大幅回升的主要原因。