樓市二次調控的“靴子”終于落地
9月29日,多個(gè)部委出臺的“最嚴厲調控政策”,明確要求各地“立即”制定細則,已發(fā)細則的地區要進(jìn)一步調整和完善。
其措施包括,三套房停貸以及首套房首付上調,限制購房套數等;稍早的9月26日,國土部、住建部聯(lián)合發(fā)文稱(chēng),閑置土地一年以上的房企禁拿地。
據悉,這是繼4月份針對樓市的史上最嚴厲政策出臺后的第二波調控。之前樓市在經(jīng)歷了幾個(gè)月的僵持之后,再現瘋狂苗頭,多個(gè)一線(xiàn)城市樓市到9月份已是量?jì)r(jià)齊升。
有專(zhuān)家判斷,為落實(shí)二次調控措施,或將有更多的城市采取“限購令”。但也有人士接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示擔心在利益博弈下,恐在地方執行中變形,“新政大多仍是對'新國十條’的進(jìn)一步細化和落實(shí)�！�
上海房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會(huì )高級經(jīng)濟師顧海波向本報記者表示,只有在樓市調控政策堅持不懈地實(shí)施數年后,樓市才有可能實(shí)現平穩,否則,“一旦調控政策放松,房?jì)r(jià)還會(huì )大漲�！�
“時(shí)至今日,多個(gè)地方尚未出臺地方調控的細則�！�10月7日下午,上海易居研究中心研究員劉衛衛告訴記者,高房?jì)r(jià)問(wèn)題有望在本月15日召開(kāi)的十七屆五中全會(huì )時(shí)給出“一個(gè)說(shuō)法”。
樓市急調頭
事實(shí)上,“新國十條”從4月17日出臺至今,調控效果并不明顯。如北京8月房?jì)r(jià)與去年同期相比增長(cháng)9.3%,上海則環(huán)比上漲6%。
形勢緊迫之下,國慶前夕,樓市調控再出五記重拳。據悉,在此次新政中,限定居民家庭購房套數、三套房貸款暫停發(fā)放及加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn),被認為是影響市場(chǎng)最大的三個(gè)亮點(diǎn)。
“首付提高至三成,是殺傷力最大的一項�！眲⑿l衛說(shuō),限定購房套數,對異地購房者的影響不大。
國慶長(cháng)假期間,記者在北京實(shí)地采訪(fǎng)看到,房地產(chǎn)中介幾乎一致選擇在假期加班。有中介工作人員告訴記者,這本已經(jīng)是早定好的,因為金九銀十市場(chǎng)會(huì )熱誰(shuí)都不會(huì )放松,即便是在節前二次調控新政出臺后也沒(méi)有改變安排。
“仍抱著(zhù)一線(xiàn)希望,希望購房者不要受到太大影響�！鄙鲜龉ぷ魅藛T稱(chēng)。但往往是事與愿違,記者多天來(lái)走訪(fǎng)的中介公司生意幾乎清一色地冷清。因為沒(méi)生意,中介里加班的人員顯得情緒相當低落。
10月7日,記者多方獲悉,在北京,受到十一前新政的影響,市場(chǎng)交易量慘淡。截至10月5日,北京樓市商品住宅日成交量?jì)H在100套上下徘徊。相比之下,同一時(shí)間北京新推的17個(gè)樓盤(pán)卻有多達7000余套入市。
廣州的樓市成交量也出現縮水。10月1-6日,廣州每日簽約量約在300套,比9月底的每日動(dòng)輒六七百套的簽約規模下降五成。國慶假期,濟南樓市尤為遇冷,兩天成交僅30余套住宅。
在西部城市重慶,記者獲悉,10月1日,重慶主城區成交商品房525套,10月2日成交292套,與新政前的9月28日成交1754套相比,成交量急跌。
博弈升級
面對樓市的緊急調頭,多方接受記者采訪(fǎng)的人士還表達了對嚴厲政策執行中問(wèn)題的擔憂(yōu)。
“盡管成交縮水、房?jì)r(jià)微降,但是,此次樓市調控新政的力度仍有限�！眲⑿l衛直言。顧海波也認為,在供需結構沒(méi)有得到有效改變的情況下,即使“銀十”遭遇“滑鐵盧”,要讓房?jì)r(jià)真正理性還需要做更多的工作。
“倘若地方擔心GDP增速減緩,執行不力,新政無(wú)疑將再次陷入尷尬處境�！鳖櫤２ǚ治�,國慶樓市成交縮水,只是樓市對二次調控新政做出的正常反應。但隨著(zhù)利空出盡就是利好的說(shuō)法盛行,市場(chǎng)走向還需要繼續觀(guān)察。就在節前的最后一個(gè)交易日,房地產(chǎn)板塊的集體強勢就是佐證。
事實(shí)上,記者采訪(fǎng)發(fā)現,盡管深圳已在第一時(shí)間出臺了“限購令細則”,但接下來(lái)的數據卻頗為尷尬:10月1日至4日,深圳一手房市場(chǎng)成交量高達近2000套;其中,1日、4日兩天內,新房成交量均超過(guò)了600套大關(guān),創(chuàng )下今年以來(lái)新房成交量的最高紀錄。
“這并不奇怪�！倍辔粚�(zhuān)家分析,此次新政,主要宗旨在于9月份成交帶來(lái)的樓市回暖可能導致的價(jià)格隨之增長(cháng),明顯感覺(jué)到了未來(lái)房?jì)r(jià)上漲的壓力。
在此之前,個(gè)別省市曾經(jīng)執行過(guò)類(lèi)似限定購房套數的政策,并沒(méi)有產(chǎn)生很大的效果,北京便是如此。
易居中國研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭表示,此次調控政策總體上還是進(jìn)一步落實(shí)“國十條”,相對而言,超出“國十條”范疇的政策只有“信貸和稅收”。
“此次新政旨在問(wèn)責地方政府執行力�！�6日,國土部土地利用司有關(guān)負責人向記者坦言,一些地方認為房?jì)r(jià)上漲并不快的原因是,擔心調控可能影響地方經(jīng)濟和財政收入。
變數增多
博弈中,地方細則還是要出。但是出歸出,對于如何執行則很難說(shuō)。
9月30日晚上,深圳緊急出臺“限購令”,規定從10月1日起,在深圳暫時(shí)實(shí)行限定居民家庭購房套數政策:其中深圳市戶(hù)籍居民家庭,限購兩套住房;能夠提供在深圳市一年以上納稅證明的家庭,限購一套住房。
但有意思的一個(gè)細節是,有網(wǎng)友立即針對新政提出了“變相”的對策。該網(wǎng)友寫(xiě)道:已購房的夫妻,房產(chǎn)全部在夫妻一方名下的,可以先辦理假離婚,另一方可以再買(mǎi)兩套,買(mǎi)房后可以再復婚。
“政策出臺后,關(guān)鍵是操作環(huán)節如何落實(shí)�！倍辔粚�(zhuān)家認為,政府需要認真考慮堵住政策的“漏洞”。
而國慶長(cháng)假的最后一天,10月7日晚間,上海公布房地產(chǎn)調控細則:每個(gè)家庭限購一套房。
“盡管被稱(chēng)之為'精準出擊’抑制炒房風(fēng),但問(wèn)題并未切中要害�！鳖櫤２ǜ嬖V本報記者,此前,在多個(gè)城市均公布限購令,但上海遲遲未出地方細則。直至9月份,上海才有“滬五條”、收緊首套房契稅優(yōu)惠、房地產(chǎn)中介整治工作等一系列動(dòng)作出臺。
“面對嚴厲的調控政策,上海的開(kāi)發(fā)商選擇推遲了新盤(pán)上市的時(shí)間。原定于8、9月份開(kāi)盤(pán)的上海星河灣、遠中風(fēng)華園等多個(gè)高檔項目,政府不允許頂風(fēng)作案,因此遲遲未能上市,而協(xié)和城、遠中風(fēng)華園更是推遲到10月開(kāi)售�！眲⑿l衛稱(chēng)。
“受到'二次調控’和'限購令’等地方新政的影響,10月上海擬開(kāi)盤(pán)的高端項目肯定比9月少�！鳖櫤２ㄕf(shuō)。而在此次上海出臺的幾條細則中,最為關(guān)注的條款就是,“一定時(shí)期內限定居民家庭購房套數”和“發(fā)揮稅收在調控中的作用”。其中,暫定上海及外省市居民家庭只能在上海市新購一套商品住房（含二手存量住房）。
但在劉衛衛看來(lái),“房?jì)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應緊張的城市,要在一定時(shí)間內限定居民家庭購房套數�！边@需要地方政府的配合,而恰恰地方往往反其道而行之。
多位人士向記者分析,地方的博弈源于GDP,這也是一些地方調控的細則遲遲不出臺的主因。但多位專(zhuān)家分析,“下一步,對于高房?jì)r(jià),看看十七屆五中全會(huì )能否給出新說(shuō)法�！�
對此,記者多方求證,在國家層面已對抑制投機和控制房?jì)r(jià)提上日程的背景下,很有必要選擇一個(gè)適當的時(shí)機給“高房?jì)r(jià)”一個(gè)權威的定論,提綱挈領(lǐng)之后新政才能發(fā)揮威力。而這個(gè)時(shí)機正恰逢即將召開(kāi)的十七屆五中全會(huì )。