上海10月7日出臺樓市調控細則（又稱(chēng)“滬十二條”）,其中的“限購令”最受關(guān)注,這一臨時(shí)性的政策中,規定上海及外省市居民在上海每戶(hù)家庭限購1套房。
但市場(chǎng)人士認為“限購令”是在壓制暫時(shí)需求,而不會(huì )消滅需求,抑制房?jì)r(jià)效果有待市場(chǎng)檢驗。而房產(chǎn)稅這只還沒(méi)有落地的“靴子”又被認為是“紙老虎”。
“限購令”見(jiàn)效需緩沖期
以十一黃金周前后上海樓市的成交量來(lái)看,目前國家二次調控的政策似乎還沒(méi)有發(fā)揮出威力。
根據佑威房地產(chǎn)研究中心提供的數據,今年十一黃金周,上海新房的成交量為20.7萬(wàn)平方米,為去年同期的2.25倍,10月7日,長(cháng)假最后一天,上海新房的成交量更是高達8.6萬(wàn)平方米,占據整個(gè)黃金周成交量的四成,均價(jià)19160元/平方米,環(huán)比去年同期大漲33.8%。無(wú)論成交量還是成交均價(jià),均為近五年的最高點(diǎn)。
另外來(lái)自美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)部的數據顯示,10月4日至10月7日共成交2131套商品房,日均成交量約為533套,其中1938套為新房,日均新房成交套數約為485套。
有關(guān)專(zhuān)家直言,國慶前有很多購房人集中完成交易,所以新政效應最快也得下個(gè)月方能顯現�！靶抡雠_買(mǎi)賣(mài)雙方都有一個(gè)相互消化的過(guò)程,一個(gè)月之后交易量應會(huì )出現顯著(zhù)變化�！�
上海房管局一官員告訴中國證券報記者:“現在市場(chǎng)心態(tài)浮躁,希望政策立竿見(jiàn)影,這不現實(shí),需要一定的緩沖期�！�
上海樓市細則出臺后,確實(shí)有一些購房者表示先觀(guān)望一段時(shí)間。據21世紀不動(dòng)產(chǎn)的一位負責人介紹,很多房東在得知新政出臺后,心態(tài)有了微妙變化,愿意和看房者議價(jià)。
房產(chǎn)稅并非為降房?jì)r(jià)
北京、深圳、上海、廈門(mén)等城市推出了不同版本的“限購令”,此前的一系列樓市調控難以真正撼動(dòng)房?jì)r(jià),反而讓樓市更加撲朔迷離。在這種背景下,“限購令”被寄予了厚望,但和其他許多調控政策不同,各大城市的限購令都有一個(gè)定語(yǔ):“暫時(shí)”。
這傳遞出微妙的市場(chǎng)信息。上海市房管局等8部門(mén)9日對“滬十二條”進(jìn)行解讀指出,上�！跋拶徚睢焙螘r(shí)結束將由新政后的市場(chǎng)供需狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是否控制住為條件,尚無(wú)明確期限。
全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟上海輪值主席、上海乘星行行銷(xiāo)服務(wù)機構總經(jīng)理李驍接受中國證券報采訪(fǎng)時(shí)表示,“限購令”出臺,對房地產(chǎn)調控而言,現階段恐怕治標不治本。
“以北京每個(gè)家庭限購一套的'限購令’為例,出臺至今,北京的房?jì)r(jià)并沒(méi)有下降,理由其實(shí)很簡(jiǎn)單,需求可以被壓制,但不可能被消滅,如果不著(zhù)力于改善供求關(guān)系,調控預期,一旦限購政策放開(kāi),原來(lái)的需求如潮水般出現,市場(chǎng)只能報復性的反彈�！崩铗敳⒉豢春谩跋拶徚睢�,原因是無(wú)法打消市場(chǎng)的預期。
如果此輪調控不理想,政府還有一張“王牌”:房產(chǎn)稅。之前輿論驚呼老虎來(lái)了,最近似乎發(fā)現房產(chǎn)稅是“紙老虎”。目前上海市已建立房屋狀況信息中心,為征收房產(chǎn)稅鋪路,上海有開(kāi)征房產(chǎn)稅的基礎條件,一旦國家政策明確,可加快推進(jìn)。業(yè)內人士稱(chēng),房產(chǎn)稅將先“部分征收”,三套房以上征收的方案出臺的可能性比較大。上海房管局一官員對中國證券報記者表示,上�？隙ㄊ恰霸圏c(diǎn)征收房產(chǎn)稅的城市”,先試點(diǎn)再推廣全國,但征收房產(chǎn)稅不是為了降低房?jì)r(jià)。
房產(chǎn)稅或將推高租金
復旦大學(xué)住房政策研究中心執行主任陳杰認為:“現在大家對房產(chǎn)稅的期望值有些高過(guò)頭了,對房產(chǎn)稅的效果也有些夸張。實(shí)際上房產(chǎn)稅開(kāi)征達不到那么大的作用,在很多征收房產(chǎn)稅的國家里,照樣有房地產(chǎn)泡沫。在短期之內,可能對房?jì)r(jià)上漲有一定的抑制作用,但長(cháng)期來(lái)看,一些投資客可能還是會(huì )囤房�！�
“把房產(chǎn)稅當救命稻草無(wú)法拯救樓市�！鄙虾３诵切行袖N(xiāo)服務(wù)機構總經(jīng)理李驍直言。李驍認為,從政府宣傳的角度看,出臺房產(chǎn)稅的兩大作用:調控樓市和調節居民收入。對于“調控樓市”,所產(chǎn)生的影響是暫時(shí)的,雖然增加持有者的成本,但不可能從終端的產(chǎn)品上讓其價(jià)格下降,不足以調控市場(chǎng)降溫。以2004年增加交易稅為例,其增加的成本可達總房?jì)r(jià)的8%-12%,但房?jì)r(jià)依然上漲。
“參考國際物業(yè)稅0.8%-1.2%的標準,房產(chǎn)稅征收0.3%-0.4%當屬合理,100萬(wàn)價(jià)值的房產(chǎn)每年增加3000-4000元的成本,但該部分的成本極容易轉嫁至租金上�！崩铗斦J為,房產(chǎn)稅出臺,將大幅度推高房屋租金。
李驍說(shuō),如果說(shuō)房產(chǎn)稅不能調控房?jì)r(jià),其另一功能調節收入可以實(shí)現,稅收用來(lái)解決保障性住房的建設資金。
也有人認為,目前抑制需求的調控政策是在為增加供給爭取時(shí)間,先把需求壓住,再增加保障房的供給。在李驍看來(lái),這個(gè)說(shuō)法有待商榷,首先保障房在2009年資金寬裕的情況下都沒(méi)有完成建設計劃,今年政府非常重視,目前也僅完成計劃的70%,其供給量需要數年才能在市場(chǎng)發(fā)揮作用。
有專(zhuān)家認為,僅有房產(chǎn)稅是不夠的,還應該增加房屋閑置稅,以法國為例,如果房屋空置一年,征收10%的稅收,逼迫投資客退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。進(jìn)一步健全稅收制度,將房產(chǎn)稅用于公共服務(wù),用于保障民生,才能真正有效果。
10日,上海市市長(cháng)韓正在市長(cháng)國際企業(yè)家咨詢(xún)會(huì )新聞發(fā)布會(huì )上表示,在上海,房?jì)r(jià)太高是個(gè)不爭的事實(shí),房地產(chǎn)領(lǐng)域過(guò)度的投資和投機,已經(jīng)嚴重扭曲了房地產(chǎn)基本的居住功能,損害了人民群眾的利益。他表示,上海堅決貫徹中央的宏觀(guān)調控決策,針對上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊情況,采取更有針對性的調控措施。