當上海市市長(cháng)韓正在10月10日舉行的第22次上海市市長(cháng)國際企業(yè)家咨詢(xún)會(huì )議上再次強調上海遏制高房?jì)r(jià)的決心之時(shí),誰(shuí)也不曾想到一場(chǎng)更猛烈的樓市政策風(fēng)暴,正狠狠沖向高房?jì)r(jià)的上海樓市。
昨日（10月11日）,一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)總監向記者透露,在國慶長(cháng)假前,上海市住房保障和房屋管理局曾組織他們開(kāi)會(huì ),不僅向他們重申了一房一價(jià)的規定,更要求新開(kāi)樓盤(pán)只能下調售價(jià),不能漲價(jià)。
雖然上述消息尚未獲得上海市住房保障和房屋管理局對口媒體的相關(guān)負責人證實(shí),但記者在該局舉辦的網(wǎng)上房地產(chǎn)上,卻看到于10月份以后新上市的美岸棲庭、新城西尚海等樓盤(pán)的網(wǎng)上銷(xiāo)售表的“報價(jià)可浮動(dòng)范圍”一欄均為負值,這部分證實(shí)了上述開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)總監所說(shuō)的情況。
上海房地產(chǎn)業(yè)一分析人士表示,新開(kāi)樓盤(pán)的上述定價(jià)規定表明了上海市抑制房?jì)r(jià)高漲的決心。如果房?jì)r(jià)不能應聲而落,不排除未來(lái)還會(huì )出臺更嚴厲調控措施以遏制房?jì)r(jià)猛漲的可能性。
新售樓盤(pán)或不許漲價(jià)
在前述房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)總監透露上海的最新政策動(dòng)向之前,記者曾發(fā)現網(wǎng)上房地產(chǎn)預告的將于10月16日開(kāi)盤(pán)的松江九亭的公寓項目都明確公布了每一棟樓房?jì)r(jià)的最高和最低價(jià)格區間,并且在樓盤(pán)銷(xiāo)售表的
“報價(jià)可浮動(dòng)范圍”一欄中寫(xiě)明“-20%”。中國房地產(chǎn)信息集團分析師薛建雄說(shuō),那可能意味著(zhù)房?jì)r(jià)將只能降價(jià),而不能上調。
而此前,上海通過(guò)網(wǎng)上房地產(chǎn)銷(xiāo)售的絕大多數樓盤(pán)都僅僅只規定了整個(gè)樓盤(pán)的參考價(jià),而在樓盤(pán)銷(xiāo)售表的“報價(jià)可浮動(dòng)范圍”一欄中顯示為正值。業(yè)內人士解釋說(shuō),這代表開(kāi)發(fā)商擁有向上、向下調整一定價(jià)格幅度的定價(jià)權。
但是,近期開(kāi)發(fā)商們上調售價(jià)的權利卻被限制了。薛建雄介紹說(shuō),上海近期上市的新盤(pán),絕大部分都是一房一價(jià),并且都只規定了下調的比例,而沒(méi)有可以上調價(jià)格的幅度范圍。
記者根據新浪樂(lè )居提供的15個(gè)國慶以后開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)名單進(jìn)行調查后也發(fā)現,除了那些早在今年10月以前已獲得預售許可證的樓盤(pán)外,新獲得預售許可證的樓盤(pán)——如美岸棲庭、新城西尚海等,均只規定了樓盤(pán)下調價(jià)格的幅度,卻沒(méi)有可以上調售價(jià)的比例。
對此,新城西尚海的開(kāi)發(fā)商——江蘇新城地產(chǎn)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部策劃經(jīng)理陳雷證實(shí),在網(wǎng)上房地產(chǎn)設定樓盤(pán)“報價(jià)可浮動(dòng)范圍”為負值,是上海市住房保障局方面的決定。
對上述消息,上海市住房保障和房屋管理局對接媒體的相關(guān)負責人并沒(méi)有予以證實(shí)。他表示,自己并不知道此事,而昨日因為一直在開(kāi)會(huì ),也無(wú)法第一時(shí)間證實(shí)上述消息。不過(guò),他表示上海規定新推樓盤(pán)必須公開(kāi)房?jì)r(jià),一房一價(jià)的政策早在9月初就已經(jīng)制訂,并不是什么新的政策。上述限制樓盤(pán)漲價(jià)的政策可能早在今年9月就已公布。
薛建雄也進(jìn)一步證實(shí),對新取得預售證的樓盤(pán)只提供價(jià)格下調范圍,而不給予上調價(jià)格范圍的權限和上海市住房保障和房屋管理局今年9月份新推出的一項政策有關(guān)。
當時(shí),上海曾出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監管,規范商品住房預銷(xiāo)售行為的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“通知”）�！巴ㄖ钡牡诙䲢l就規定,“各區（縣）房管部門(mén)要強化對商品住房項目銷(xiāo)售價(jià)格和變動(dòng)幅度等的指導和審核……房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)調整銷(xiāo)售價(jià)格超出已備案銷(xiāo)售方案范圍的,應當再次報所在區（縣）房管部門(mén)備案�！�
薛建雄認為,上海對新取得預售許可的樓盤(pán)只給出價(jià)格下調范圍,而沒(méi)有提供上調范圍,主要政策依據便是上述“通知”的第二條�！斑@意味著(zhù),開(kāi)發(fā)商申請預售證時(shí)的價(jià)格只能跌不能漲了�！�
抑房?jì)r(jià)效果難測
盡管上海部分樓盤(pán)的確已經(jīng)失去了通過(guò)網(wǎng)上房地產(chǎn)主動(dòng)上調售價(jià)的權限,但不少房地產(chǎn)業(yè)內人士認為,這并不代表開(kāi)發(fā)商徹底失去了漲價(jià)權。
“很有可能只是針對部分報價(jià)過(guò)于離譜的開(kāi)發(fā)商�！狈椒降禺a(chǎn)咨詢(xún)機構總咨詢(xún)師胡宗亙認為,一些開(kāi)發(fā)商的報價(jià)可能明顯高于周邊,而被監管部門(mén)限制其繼續漲價(jià),因此才對外透露上海市房管部門(mén)只允許他們降價(jià),不允許他們漲價(jià)。而如果他們的定價(jià)能夠合理一些,甚至明顯低于市場(chǎng)平均價(jià)格,上海市相關(guān)部門(mén)應該不會(huì )限制他們上調價(jià)格的權限。
但即使不讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提高網(wǎng)上的銷(xiāo)售參考價(jià)格,也不一定能夠完全抑制房?jì)r(jià)的上漲。
復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成表示,即使網(wǎng)上房地產(chǎn)限制了開(kāi)發(fā)商上調售價(jià)的權利,但開(kāi)發(fā)商依然可以虛報高房?jì)r(jià),然后再打折銷(xiāo)售的方法“變相”漲價(jià)。
衛明不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)智庫總經(jīng)理蔡為民也認為,通過(guò)網(wǎng)上房地產(chǎn)限制開(kāi)發(fā)商漲價(jià)的做法,只能是在樓市的成交淡季才能產(chǎn)生作用。一旦成交放量,開(kāi)發(fā)商們確實(shí)有非常大的可能性通過(guò)虛報高價(jià),而后給出大幅價(jià)格折讓的方法完成變相漲價(jià)。
事實(shí)上,上海市房管部門(mén)對上述開(kāi)發(fā)商可能采用虛報價(jià)格而變相漲價(jià)的做法早有預見(jiàn)。比如對那些售價(jià)明顯高出周邊很多的樓盤(pán),要求其說(shuō)明定價(jià)理由;對于定價(jià)理由不充分的樓盤(pán)將暫緩給予預售許可證。而在10月7日出臺的滬版“12條”樓市細則中更進(jìn)一步規定,對售價(jià)明顯高于上一年度同區域平均成交價(jià)格一倍以上的樓盤(pán),以5%的比例預征土地增值稅。
但是,業(yè)內人士仍然認為,上述措施尚不足以完全抑制開(kāi)發(fā)商的漲價(jià)行為�！皼](méi)有開(kāi)發(fā)商會(huì )因為多征土地增值稅而不去漲價(jià)的�！辈虨槊癖硎�。
中原地產(chǎn)上海研究咨詢(xún)部總監宋會(huì )雍也認為,上海限制開(kāi)發(fā)商漲價(jià)權限的做法,更多是為了向市場(chǎng)傳遞將深入調控房地產(chǎn)的決心,其作用更多是體現在“嚇阻”性質(zhì)上,希望能借此使市場(chǎng)重新恢復平穩,并進(jìn)一步抑制投機客和投資者進(jìn)入樓市。但這一做法對房?jì)r(jià)的抑制作用仍然是短期的,宋會(huì )雍認為,僅僅依靠這一做法,要中長(cháng)期抑制房?jì)r(jià)很難。
“通脹因素仍然會(huì )使大量的資金進(jìn)入到樓市�！币烧J為,真正要抑制房?jì)r(jià)還是要出臺房地產(chǎn)稅等比較厲害的
“武器”�！安荒芾鲜侵宦�(tīng)到傳聞,而沒(méi)有看到'靴子落地’�！�