國慶節前后,以各地方細則為主的樓市調控政策再掀波瀾。繼5月份北京等地出臺首輪樓市調控細則后,此次上海、深圳、廈門(mén)等六城市也先后出臺“加強版”的樓市調控細則。除了增加保障房供應外,以“限購、限外、限貸、限價(jià)”為主題的“四限令”成為貫穿各地細則的核心,對于投機投資性需求而言,每道令都猶如一把尖刀。
調控著(zhù)重“四限合一”
在“9·29”二次調控出臺之后的短短10多天內,深圳、廈門(mén)、上海、寧波、福州、杭州相繼出臺了“限購令”,加上4月30日最早推出“限購令”的北京,目前全國已經(jīng)有七座城市限購,這也使得本來(lái)是非常規的“限購令”已成為常見(jiàn)的調控手段。
從各地細則上看,北京、上海、廈門(mén)、杭州的“限購令”如出一轍,除了表述上的差異外,在政策內容上幾乎沒(méi)有任何區別。四地“限購令”的核心在于“每一戶(hù)家庭可新購一套住房”。換言之,不管此前有多少套住房,不管是本地戶(hù)籍還是外地戶(hù)籍,都有且只有新購買(mǎi)一套住房的資格和權利。
相比之下,寧波、深圳和福州在執行“限購令”的基礎上,還加上了“限外令”,也就是對無(wú)法提供在該市1年以上納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非該市戶(hù)籍居民,暫停購房資格。而京滬廈的政策中,沒(méi)有在當地納稅、社保證明的非當地戶(hù)籍家庭,也有新購買(mǎi)一套住房的資格。
“深圳限購令唯一寬松的是,深圳市戶(hù)籍家庭,如果一套房子都沒(méi)有,則可以新購兩套住房。不過(guò),在一般情況下,一套房子都沒(méi)有的家庭,具備兩套房購買(mǎi)能力的很少�！钡禺a(chǎn)業(yè)內人士直言。
與其他六座城市相比,較晚出臺的福州版樓市細則最為嚴厲,不僅要求“限購”和“限外”,而且規定,福州戶(hù)籍居民家庭如果沒(méi)有房子,也只能新購買(mǎi)一套住房。
除了“限購令”和“限外令”,“限貸令”也成為樓市調控措施的通用手段。國家全面叫停第三套房貸款,第一套住房貸款一律三成起,嚴控消費類(lèi)貸款用于購房,各地在執行差別貸款政策完全一致。
事實(shí)上,從9月29日二次調控新政出臺之前,北京市燕郊地區就已經(jīng)出臺對二套房停貸、外地人首付五成的政策。而在新政之后,各地正在落實(shí)“限外令”和“限購令”的時(shí)候,燕郊已經(jīng)對外地人購房停止貸款,實(shí)施全面“限貸令”。
北京中原地產(chǎn)統計顯示,自8月起,燕郊全面執行外地人購房首付5成后,燕郊樓市已經(jīng)明顯下調。而從9月29日開(kāi)始,燕郊開(kāi)始執行外地人不能提供當地收入證明只能全款購房的政策,執行全面“限貸”,這使得9月價(jià)格已經(jīng)明顯下調的燕郊商品房市場(chǎng)再次在國慶期間出現價(jià)格下跌。
在限購、限外、限貸的基礎上,“限價(jià)令”也開(kāi)始閃現身影。據傳,上海樓盤(pán)將開(kāi)始“限價(jià)”,新盤(pán)售價(jià)只能降不能漲。此前,上海市也曾出臺“通知”規定,“各區（縣）房管部門(mén)要強化對商品住房項目銷(xiāo)售價(jià)格和變動(dòng)幅度等的指導和審核,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)調整銷(xiāo)售價(jià)格超出已備案銷(xiāo)售方案范圍的,應當再次報所在區（縣）房管部門(mén)備案�！�
在上�！跋迌r(jià)令”之前,已有北京版的“限價(jià)令”。市場(chǎng)曾傳言,為了防止豪宅新房?jì)r(jià)格帶動(dòng)住宅成交均價(jià)走高,樓市新政后,北京房管部門(mén)拒絕批準高價(jià)樓盤(pán)入市。不過(guò)此傳言后被澄清。
各地成交應聲而動(dòng)
9月樓市進(jìn)入了傳統的銷(xiāo)售旺季,各城市交易量普遍上漲,樓市成交量呈現回暖跡象。不過(guò),受“十一”長(cháng)假和樓市新措施的雙重影響,節前出現的樓市成交量快速回暖的勢頭戛然而止。
數據顯示,9月份30個(gè)大中城市中,有超過(guò)2/3城市的樓市成交量環(huán)比上漲,其中,北京、南京和深圳等重點(diǎn)城市成交面積環(huán)比漲幅都在50%左右。而到了10月上旬,大部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示,10月上旬,北京市除經(jīng)適房和限價(jià)房外的商品房住宅總成交量為2060套,較9月上旬的3219套下跌了36%。商品房成交均價(jià)為21160元/平方米,較9月同期的21800元/平方米,下調了近3個(gè)百分點(diǎn)。
10月上旬,北京市二手房總成交量為1948套,相比9月上旬創(chuàng )造的新政后最高峰時(shí)的5322套下調了63.4%。而二手房均價(jià)也一改在9月出現的上漲勢頭,出現輕微下調,從18180元/平方米下調了0.6%,為18080元/平方米。
在新政影響下,上海市普通商品房市場(chǎng)的成交量出現了大幅波動(dòng)。數據顯示,盡管十一前夕成交低迷,不過(guò)上周（10月4日-10月10日）,上海商品住宅成交面積達到44.9萬(wàn)平方米,環(huán)比前周大漲47%,成交面積已達到2009年高峰時(shí)的水平。盡管成交量突增,但是上海的普通商品房市場(chǎng)卻開(kāi)始降溫,打折聲不斷,部分樓盤(pán)打出開(kāi)盤(pán)首日9.2折的優(yōu)惠。受此影響,上周上海商品住宅成交均價(jià)為20095元/平方米,環(huán)比前周下跌13%。
深圳版樓市細則的威力也開(kāi)始顯現。雖然國慶期間深圳樓市創(chuàng )下巨額成交量,不過(guò)在長(cháng)假過(guò)后,深圳新房成交量驟降。10月8日到10日的日成交套數分別為118套、53套和80套,這與國慶長(cháng)假期間日均363套的成交量相差甚遠。
此外,上周杭州、寧波和福州等城市出臺樓市細則的房地產(chǎn)成交量也出現了環(huán)比下滑。
對于此次新政以及隨后引起的銷(xiāo)售波動(dòng),遠洋地產(chǎn)行政總裁李明認為,宏觀(guān)調控將“民生問(wèn)題”放在了第一位,雖然會(huì )產(chǎn)生短期的市場(chǎng)波動(dòng),但將有利房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)期穩定發(fā)展。他表示,遠洋地產(chǎn)十分關(guān)注目前政府宏觀(guān)調控下的各項措施,將會(huì )采取靈活的銷(xiāo)售策略。
SOHO中國董事長(cháng)潘石屹也坦言,此次調控“在意料之中”,政府是“根據市場(chǎng)的變化隨時(shí)去調整”,“對市場(chǎng)有立竿見(jiàn)影的影響”。
券商:調控政策緊盯房?jì)r(jià) 未來(lái)成交或有震蕩
近期,有關(guān)部門(mén)分別出臺了新的樓市調控措施,各地也紛紛制定了樓市細則。券商分析師認為,本輪樓市調控是在上一輪調控的基礎上,鞏固調控成果,進(jìn)一步打擊投機購房,從而抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。因此,如果房?jì)r(jià)繼續上漲,有可能出臺新的政策。在此影響下,未來(lái)樓市成交量將出現震蕩。
調控政策仍未出盡
本輪樓市調控,仍然繼續了“國十條”的調控思路,抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲仍是調控核心。對此,業(yè)內人士認為,如果未來(lái)房?jì)r(jià)繼續上漲,將會(huì )出臺新的調控措施。
銀河證券分析師丁文認為,如果房?jì)r(jià)繼續上漲,政府有可能出臺更為嚴厲的調控措施。在房產(chǎn)稅的靴子未落地的情況下,難言“利空出盡”。在當前流動(dòng)性充裕情況下,僅通過(guò)行政性限購措施和收縮信貸控制房?jì)r(jià),還是有相當的難度。房地產(chǎn)行業(yè)將仍然面臨著(zhù)政策調控的陰影。
安信證券也認為,新一輪調控政策在前期基礎上有所加碼,顯示中央政府堅決遏制房?jì)r(jià)上漲的決心。如果房?jì)r(jià)繼續上漲,未來(lái)很可能有新的政策持續出臺。
國元證券指出,政府在實(shí)施了史上最嚴厲調控政策后的半年時(shí)間,再次出手打擊,是為了保持上次調控的成果。4月份的調控重點(diǎn)是開(kāi)始考慮在供應面增加供給,對于房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的一線(xiàn)城市壓制需求,對于需求量大的二線(xiàn)城市以增加供應量為主,但這次調控進(jìn)行了一刀切的模式,主要以壓抑投資性和投機性需求為主。
國元證券研究員毛力表示,8、9月份各城市成交量開(kāi)始上升,并且已超過(guò)4月份調控前的水平,一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)也開(kāi)始上升,因此政府再次出臺調控措施,旨在維持調控成果,打擊投機購房,壓制房?jì)r(jià)的上漲。
大通證券研究員黃鶴指出,調控第二波要求鞏固第一波的政策,加大第一波政策的執行力度,并且強調推進(jìn)房產(chǎn)稅改革、對首套房一律執行首付30%及以上的信貸政策。這些政策將使房地產(chǎn)市場(chǎng)短期成交量迅速下降,回暖無(wú)法持續,量縮的同時(shí)價(jià)格有所下降。
黃鶴認為,房產(chǎn)稅或物業(yè)稅到底能在多大程度上影響房?jì)r(jià),取決于具體的細則、稅收如何征收、對第幾套房是否采取分別的稅率。
未來(lái)成交或將震蕩
由于新政出臺,各地成交量在10月上旬出現波動(dòng),部分城市成交量大幅下滑。分析師認為,政策將對未來(lái)樓市成交量產(chǎn)生影響,四季度樓市成交量將出現震蕩。
國信證券分析師方焱指出,“十一”前出臺樓市新政后,10月第二周樓市出現降溫跡象,18個(gè)重點(diǎn)城市周銷(xiāo)量平均環(huán)比下滑24%,部分城市如濟南、昆明等地環(huán)比降幅在60%以上。政策變化將對行業(yè)產(chǎn)生顯著(zhù)影響,10月樓市降溫將是大概率事件,預計四季度行業(yè)整體銷(xiāo)售速度可能明顯放緩。
浙商證券戴方表示,借鑒4月“國十條”出臺后的商品房成交走勢,今年“銀十”商品房成交將會(huì )相對黯淡。結合近期的房地產(chǎn)調控政策仍然以“遏制需求”為中心的現狀,未來(lái)2-3個(gè)月內的商品房成交將會(huì )出現反復和震蕩。
中投證券李少明則認為,市場(chǎng)預期一個(gè)個(gè)政策利空靴子落地,房產(chǎn)稅的出臺也為時(shí)不遠。四季度主要城市將可能出現價(jià)跌量增。
后續政策仍有跟進(jìn)
從目前出臺的樓市細則看,執行“限購令”的城市包括北京、深圳、上海等七座城市,這些屬于房?jì)r(jià)上漲過(guò)高過(guò)快、供求關(guān)系較為緊張的城市。據傳,廣州、南京等城市的“限購令”也已箭在弦上。
分析人士指出,未來(lái)其他地方的樓市調控細則將會(huì )陸續出臺,除了限購、限外、限貸和限價(jià)等手段外,征收房產(chǎn)稅等其他措施也將成為調控樓市的砝碼。
大通證券研究員黃鶴認為,除了對保有環(huán)節征稅如物業(yè)稅和房產(chǎn)稅這一殺手锏以外,還有一些其他的政策可供出臺,例如對開(kāi)發(fā)貸款進(jìn)一步收緊以促進(jìn)開(kāi)發(fā)商快速銷(xiāo)售,以及進(jìn)一步改變個(gè)人住房貸款信貸政策,堅持非價(jià)高者得而是綜合考慮的土地拍賣(mài)政策、甚至改變預售制度等等,都將從一定程度上穩定房?jì)r(jià)。
專(zhuān)家指出,本輪調控政策與“國十條”一脈相承,在執行上更加細化和深化。顯然,8、9月份各地樓市出現的反彈促使了“二次調控”的出臺。未來(lái)政策仍將著(zhù)眼于穩定房?jì)r(jià),這就意味著(zhù),房?jì)r(jià)的變化已經(jīng)成為后續政策的關(guān)鍵。
■ 特寫(xiě) 限購令下 千人排隊開(kāi)房產(chǎn)證明
“我早上六點(diǎn)就出門(mén)了,趕到檔案大廈一看,前面已經(jīng)排了好長(cháng)的隊伍,一直等到9點(diǎn)多才拿到排號,一看竟然是400多號�！敝袊C券報記者在深圳市檔案大廈門(mén)前遇到了徘徊苦等的張先生,“一天只發(fā)460個(gè)號,估計輪到我恐怕得五六點(diǎn)�！�
“我已是第三天來(lái)排隊了�！笔忻窭柘壬蟼�(gè)月購入一套房產(chǎn),如今資金已被監管,可必須辦好房產(chǎn)證明才能去過(guò)戶(hù),“8日和9日我都來(lái)過(guò)但都沒(méi)排上號,等了3個(gè)多小時(shí)卻突然被告知已沒(méi)號了,今天終于排到了�！敝袊C券報記者看到,市民已將位于檔案大廈的深圳市規劃國土房產(chǎn)信息中心圍得水泄不通。
9月30日,深圳市發(fā)布“限購令”,對在本市擁有2套以上(含2套)住房的深圳市戶(hù)籍居民家庭、擁有1套以上(含1套)住房的非深圳市戶(hù)籍居民家庭、無(wú)法提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非深圳市戶(hù)籍居民,暫停在深圳購房的資格。如無(wú)法出具房產(chǎn)信息證明,房地產(chǎn)主管部門(mén)將不予以辦理備案和登記過(guò)戶(hù),銀行不提供按揭。
10月8日開(kāi)始,市民如潮水般涌向深圳市規劃國土房產(chǎn)信息中心開(kāi)具房屋產(chǎn)權查詢(xún)證明,隨后兩天達到“井噴”狀態(tài),出現千人“長(cháng)龍”的壯觀(guān)景象,不少市民只好半夜就去排隊等號。
蜂擁而至的人群,令房產(chǎn)信息中心的保安員也大為吃驚。為維持現場(chǎng)的秩序,物管公司一度加派了20多位保安,附近的南園派出所也派出20多位民警和協(xié)管員前來(lái)幫忙。
中國證券報記者在檔案大廈四樓業(yè)務(wù)大廳看到,一間100平方米左右的房間開(kāi)設了7個(gè)服務(wù)窗口,每個(gè)窗口前都擠滿(mǎn)了人。而在檔案大廈外面,沒(méi)能排到號的市民遲遲不愿離去,任憑保安反復解釋,人群仍是相當激動(dòng)。
“我在香港工作,家在深圳,剛簽約買(mǎi)房,匆忙補辦的社保證明沒(méi)有用,可能很難過(guò)戶(hù)�！眲⑿〗愀嬖V中國證券報記者,沒(méi)想到這次政策相當嚴格,原以為交錢(qián)補辦個(gè)社保證明就可以了,但到了國土局卻不承認。旁邊一位女士也表示,以前中介屢試不爽的外地人補辦社保證明的方法,現在卻遭到嚴格審查,很多類(lèi)似情況過(guò)戶(hù)時(shí)被退回。
而一位有多套房產(chǎn)的投資客直截了當地表示:“估計我的房子是過(guò)不了戶(hù)了,不抱幻想了,只能想辦法把定金要回來(lái)�！敝袊C券報記者在現場(chǎng)采訪(fǎng)獲悉,已有大量不符合條件的過(guò)戶(hù)申請遭到國土部門(mén)拒絕,雖然有些麻煩,多數市民對這項政策仍持肯定態(tài)度,對其嚴格執行寄予厚望。
就在要離開(kāi)檔案大廈時(shí),記者發(fā)現,門(mén)前已經(jīng)貼出告示,為了方便市民辦理房產(chǎn)檔案證明,深圳在全市不同區域設置14個(gè)查詢(xún)點(diǎn),相信千人排隊的景象會(huì )成為“歷史”了。