國慶前夕，國家有關(guān)部委聯(lián)合從金融信貸、房地產(chǎn)稅等方面出臺了一系列對房地市場(chǎng)的調控措施，業(yè)界稱(chēng)之為“國五條”。記者近日在西部重鎮的重慶市采訪(fǎng)了解到，房地產(chǎn)“新政”實(shí)施半個(gè)多月，對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定影響，商品房成交量有所下降，購房者觀(guān)望情緒濃重，政策效應初露端倪。
然而一些業(yè)內專(zhuān)家認為，政策效應有一定滯后性，目前還沒(méi)有辦法準確量化出政策可能對樓市成交量以及房?jì)r(jià)所造成的影響，后市如何要看政策的執行效果。
樓市遇冷，打折、優(yōu)惠促銷(xiāo)手法多樣
記者近日在位于渝北區空港新城一家樓盤(pán)采訪(fǎng)，這個(gè)樓盤(pán)于9月28日開(kāi)盤(pán)。據現場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)人員介紹，國慶節期間保持了良好的銷(xiāo)售勢頭，一天接待客戶(hù)超過(guò)百人，賣(mài)掉了一些房子�？涩F在大不一樣了，有好幾天一天一套房子都沒(méi)賣(mài)掉。同樣，位于龍湖新牌坊附近的樓盤(pán)銷(xiāo)售情況也不盡如人意�，F場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)人員告訴記者，國慶黃金周期間銷(xiāo)售狀況還可以，七天賣(mài)了100多套房子。但黃金周過(guò)后形勢大變，最近一周平均每天賣(mài)不到10套。
記者在重慶主城區的沙坪壩、南岸、九龍坡等區了解到，進(jìn)入十月份以來(lái)，許多樓盤(pán)的銷(xiāo)售進(jìn)度大大放緩，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)下降。一些樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員說(shuō)：“房市降溫與新一輪的房地產(chǎn)調控有關(guān)�！薄 �
樓市銷(xiāo)售降溫從2010年重慶市秋季房地產(chǎn)展示交易會(huì )上商品房成交量大幅下降也得到印證。根據秋季房交會(huì )組委會(huì )提供的數據，本次房交會(huì )四天累計成交各類(lèi)房屋8632套，成交建筑面積78.13萬(wàn)平方米，成交金額40億元。其中，商品住房累計成交4519套，商品住房成交建筑面積為41.21萬(wàn)平方米，較今年春季房交會(huì )成交量下降60.4%。業(yè)內人士分析，此次房交會(huì )商品房成交量之所以明顯下降，一個(gè)重要原因是前段時(shí)間國家出臺了一系列對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策，政策效應有所顯現。同時(shí)，重慶市正在大規模推進(jìn)公共租賃住房建設，加大普通商品住房供應，規范市場(chǎng)秩序，有效地抑制了房地產(chǎn)投資或投機行為。
樓市遇冷，銷(xiāo)售受阻，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛打折促銷(xiāo)，以此招徠顧客。如解放碑一家樓盤(pán)明確打出“買(mǎi)房3%的契稅全免，送物管，零風(fēng)險投資”的廣告。近段時(shí)間，記者的手機每天都能收到樓盤(pán)促銷(xiāo)短信：“購房享9.8折優(yōu)惠，契稅全免”、“史上最大優(yōu)惠，限量推8.8折特價(jià)房，最高優(yōu)惠18萬(wàn)元”等。在重慶秋季房交會(huì )上，雖然政府沒(méi)有出臺優(yōu)惠政策，但開(kāi)發(fā)商打折促銷(xiāo)十分積極。據了解，有44家參展企業(yè)開(kāi)出了特價(jià)房、一次性付款9.3折或中介傭金8折等促銷(xiāo)。
市民觀(guān)望情緒濃厚 投資暗流涌動(dòng)
記者在重慶主城區采訪(fǎng)了解到，國家出臺的一系列對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控措施，讓購房者看到了國家穩定房?jì)r(jià)的決心，許多人表示推遲買(mǎi)房。
在江北一家售樓處，記者遇到正在了解樓盤(pán)信息的張先生。他告訴記者，他來(lái)重慶工作快五年了，一直沒(méi)有住房，想在工作單位附近買(mǎi)一套房子，這樣上班方便。但逛了幾家樓盤(pán)，銷(xiāo)售價(jià)格每平方米都在8000元以上，有的已超過(guò)萬(wàn)元，對于一個(gè)月收入只有3000多元的他來(lái)說(shuō)，只能是“望房興嘆”。他說(shuō)：“現在國家出臺了強有力的調控措施，希望能把房?jì)r(jià)打下來(lái)，到那時(shí)我再買(mǎi)房�！�
去年剛畢業(yè)、在重慶一家媒體工作的小鄭表示，她剛工作不久，沒(méi)有積蓄，連首付都付不起，談不上購房計劃。她說(shuō)：“政府不是在大規模建設公租房嗎，等公租房建好了，租房住，干嘛非爭著(zhù)搶著(zhù)買(mǎi)房�！�
然而記者也了解到，許多市民對房?jì)r(jià)的增長(cháng)預期仍然強烈。普遍性的觀(guān)望并非是因為置業(yè)者需求不強烈，而是因為需求受到了政策抑制；并非是因為置業(yè)者不看好樓市，而是因為購房條件和貸款條件受到了限制。
雖然國家出臺了一系列抑制房地產(chǎn)投資需求的政策措施，但在普遍觀(guān)望的大氛圍中仍然活躍著(zhù)一些投資客，他們看好房地產(chǎn)市場(chǎng)前景，致使樓市投資暗流涌動(dòng)。記者遇到一位投資客，他手頭上有一兩千萬(wàn)元現金，急欲投資房地產(chǎn)項目。最近一段時(shí)間，他在重慶主城各區考察樓盤(pán)，并且向一些房地產(chǎn)咨詢(xún)公司和專(zhuān)家咨詢(xún)，看哪些樓盤(pán)和地塊有升值潛力。他說(shuō)：“雖然國家出臺了調控政策抑制投資，但股市行情不好，投資風(fēng)險很大，通貨膨脹預期很強，錢(qián)存在銀行也貶值，想來(lái)想去還是買(mǎi)房牢靠些，起碼保值�！�
房地產(chǎn)后市迷霧重重
記者了解到，自從國慶前夕國家出臺房地產(chǎn)調控政策以來(lái)，重慶乃至全國其它許多城市的商品房銷(xiāo)售量下降，購房者觀(guān)望情緒濃厚，“新政”可謂起到立竿見(jiàn)影的效果。然而一些業(yè)內人士和專(zhuān)家認為，政策效應有一定滯后性，目前還沒(méi)有辦法準確量化出政策可能對樓市成交量以及房?jì)r(jià)所造成的影響，后市如何要看政策的執行效果。
一些房地產(chǎn)研究專(zhuān)家認為，此次房地產(chǎn)調控政策力度空前，顯示中央政府調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心，開(kāi)發(fā)商和購房者的心理預期都會(huì )因此發(fā)生改變。有希望使房?jì)r(jià)出現理性回歸。從這個(gè)角度看，房?jì)r(jià)上漲的趨勢將受到抑制，大幅上漲已不可能。接受記者采訪(fǎng)的業(yè)內人士和專(zhuān)家普遍認為，對未來(lái)一段時(shí)間內，特別是整個(gè)四季度房?jì)r(jià)上漲的勢頭將會(huì )得到有效遏制，對第四季度出貨需求大的開(kāi)發(fā)商造成壓力，觀(guān)望情緒很可能再次濃重，開(kāi)發(fā)企業(yè)也會(huì )更加清醒地判斷市場(chǎng)，房?jì)r(jià)下降壓力進(jìn)一步增加。
業(yè)內人士分析說(shuō)，不斷豐富和完善的公共租賃住房政策、房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作以及對銀行、開(kāi)發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)經(jīng)紀等機構監管的進(jìn)一步加強，將成為下一階段房地產(chǎn)調控的主要方向。
然而，此次房地產(chǎn)調控其效力能持續多久，各方人士仍眾說(shuō)紛紜。不能忽視的是，自2003年以來(lái)，幾乎每年都有樓市調控政策出臺，而且基本上都是限制性調控政策。尤其在2010年，截至目前已經(jīng)有大大小小30多次涉及房地產(chǎn)調控的政策出臺。然而，頻繁的政策出臺，卻沒(méi)有穩定住一路飆升的房?jì)r(jià)。一個(gè)重要原因是政策執行上存在問(wèn)題。比如從實(shí)施細則來(lái)講，只有少數幾個(gè)地方、少數幾個(gè)城市出臺了實(shí)施細則，其他地方的實(shí)施細則到現在遙遙無(wú)期。而且有些地方把一些消費性的貸款暗度陳倉變成住房貸款。這在一定程度上影響了政策本身的權威性和執行力。