9月29日，國家出臺房地產(chǎn)“二次調控”政策，精準地抑制了房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)和投資性購房。
隨著(zhù)調控的持續進(jìn)行，中低價(jià)位住宅開(kāi)始集中上市。同時(shí)，在“住房限購令”難以松動(dòng)的背景下，低總價(jià)高品質(zhì)的住宅成為自住型購房人及首次置業(yè)者的惟一選擇。17日，位于北京大興黃村的首邑溪谷正式對外銷(xiāo)售。首期推出的總價(jià)120萬(wàn)元起的400套房源，實(shí)現當天銷(xiāo)售超九成，這也從側面驗證了這一事實(shí)。
北京豪宅零成交，中低價(jià)住宅集中上市
9月29日，國家多部委出臺房地產(chǎn)市場(chǎng)“二次調控”政策，旨在進(jìn)一步抑制房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)和投資性購房。政策出臺后，北京高價(jià)房頓時(shí)出現價(jià)量齊跌局面。如在兩個(gè)月前推出74套單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的霞公府，除在此前售出三套外，“二次調控”后一套未售出。目前該樓盤(pán)已悄然將擬售均價(jià)由之前的106357元/平方米下調至10萬(wàn)元/平方米。
霞公府的零成交其實(shí)是“二次調控”后北京高價(jià)房遇冷的一個(gè)縮影。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據統計顯示，北京最貴的30個(gè)豪宅項目共有4725套可售房源，在“二次調控”出臺的半個(gè)月內，總成交量為零。
與此同時(shí)，北京普通住宅的供應量較調控前有明顯增長(cháng)，中低價(jià)位住宅占據主導地位。對比“二次調控”出臺前后數據可以發(fā)現：9月1日至28日，全市取得預售的項目共23個(gè)，供應住宅6614套、總面積665467平方米；從9月29日“二次調控”出臺至10月14日，僅半個(gè)月就有11個(gè)樓盤(pán)取得預售、供應住宅4127套，總面積為471183平方米。
據悉，這11個(gè)商品房項目當中，只有三個(gè)項目的銷(xiāo)售均價(jià)在2萬(wàn)元/平方米以上，而新政前的23個(gè)項目中有11個(gè)項目的銷(xiāo)售均價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米。
具體來(lái)說(shuō)，“二次調控”后取得預售的11個(gè)商品房的預售均價(jià)為18340元/平方米，比調控前的預售均價(jià)20396元/平方米，下降了10.1%。
解決自住型需求，政策垂青低總價(jià)住宅
業(yè)界普遍認為，由于“二次調控”政策相比之前更加嚴格，目前價(jià)格仍處高位的高總價(jià)住宅年底前很難完全調整到位，預計今后高總價(jià)住宅成交量將繼續下探，價(jià)格也可能隨之下調。而受到剛性需求青睞的低總價(jià)住宅，在未來(lái)相當長(cháng)的一段時(shí)間內將成為俏手貨。
“國家調控的目的是更好地解決自住型購房需求，低總價(jià)住宅是此類(lèi)購房需求者們的首選產(chǎn)品�！睒I(yè)內人士分析說(shuō)，“二次調控”最有力度的細則是對首套房的首付所進(jìn)行的調整，即“對貸款購買(mǎi)商品住房，首付款比例調整到30%及以上”，這一細則對高總價(jià)住宅的抑制作用非常明顯，而對于低總價(jià)住宅來(lái)說(shuō)影響不是甚大。
如大興黃村即將開(kāi)盤(pán)的首邑溪谷一套四五十平方米的小戶(hù)型公寓，總價(jià)在100萬(wàn)元至120萬(wàn)元左右，首付提高到30%不過(guò)是增加了10萬(wàn)元左右的首付款，對于普通購房人來(lái)說(shuō)影響甚小。
針對“二次調控”所規定的“個(gè)人購買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭惟一住房的，按1%稅率征收契稅”的稅費細則，業(yè)內人士指出，這也明顯對低總價(jià)住宅網(wǎng)開(kāi)一面，所暗含的潛臺詞是鼓勵購買(mǎi)低總價(jià)�！敖鉀Q自住型購房需求的手段必然是加大此類(lèi)房屋的供應量，可以繼續享受購房稅費優(yōu)惠的‘90平方米及以下普通住房’，其實(shí)正是低總價(jià)戶(hù)型的寫(xiě)照�！睒I(yè)內人士分析說(shuō)。
據悉，為了能讓購房人擁有最大的實(shí)用面積，首邑溪谷對即將開(kāi)盤(pán)的小戶(hù)型公寓的層高提高到4.8米，并進(jìn)行了挑空處理，使得購房人買(mǎi)一層實(shí)際上獲得了兩層的實(shí)用空間，而且依舊可以享受?chē)覍Α?0平方米及以下普通住房”的購房稅費優(yōu)惠政策。
限購令難松動(dòng)，高品質(zhì)成購房惟一選擇
對于未來(lái)房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的走向，業(yè)內比較一致的看法是樓市調控將成常態(tài)，不排除年內有更嚴厲的調控繼續出臺�！啊握{控’其實(shí)已經(jīng)透露了這一點(diǎn)，各部委調控中首次提出要立即研究制定實(shí)施細則，并且明確提出已發(fā)細則的地區，要根據本次各部委政策進(jìn)行調整和完善。因此，各地細則的集中出臺將不再是懸念�！币晃粯I(yè)內人士分析說(shuō)。而在未來(lái)會(huì )出現哪些細則的諸多猜測中，“限購”是最為人所共識的。這也意味著(zhù)北京從今年五一開(kāi)始實(shí)施“每個(gè)家庭只能新購一套商品住房”的“限購令”，在相當長(cháng)的一段時(shí)間內不會(huì )有松動(dòng)的可能。
專(zhuān)家提示，在調控更加趨于嚴格及“限購令”難以松動(dòng)的背景下，購房人不應盲目出手，應重點(diǎn)考慮項目所在地段是否成熟、配套是否齊備，同時(shí)還要看其未來(lái)的發(fā)展潛力。此外，項目的品質(zhì)最好在區域內數一數二。以首邑溪谷為例，其所在的大興新城與地鐵4號線(xiàn)直達的交通優(yōu)勢，已讓區域成為炙熱板塊。在建筑風(fēng)格方面，首邑溪谷是首個(gè)將托斯卡納風(fēng)格應用于高層建筑的項目，不但降低建筑的感觀(guān)高度，也讓空中庭院更顯托斯卡納的風(fēng)情濃郁。其左依寬帶綠林、右依綿延溪谷，四至邊界的景觀(guān)園林則利用高坡與大樹(shù)做出封閉式遮掩，在提高社區整體私密性的同時(shí)，合理隔絕噪音、視線(xiàn)，更有效的提升了社區的安全性。項目周邊分布北師大附小、幸福泉幼兒園、北京小學(xué)、興濤中學(xué)、大興八中等知名學(xué)府，并且擁有西旺公園、翡翠公園和濱河公園三大公園組成自然呼吸的綠肺。
值得一提的是，大興新城的商業(yè)潛力發(fā)展迅猛，如宜家亞洲最大旗艦店已選址大興，400多家亞太商戶(hù)隨其進(jìn)駐，對項目起到了整合商業(yè)配套設施的作用。