“國五條”問(wèn)世已近滿(mǎn)月，各地方細則或已著(zhù)陸，或在醞釀中，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在前所未有的敏感期。此時(shí)，市場(chǎng)的真實(shí)反應如何正成為行業(yè)參與者研判市場(chǎng)的重要依據�；诖�，本報試圖從普通住宅、二手房、高端市場(chǎng)、商業(yè)地產(chǎn)四個(gè)細分市場(chǎng)的走勢入手，力圖全景展示調控下樓市的真實(shí)境況以及未來(lái)變化的可能路徑�！ �
“9·29”新政推出尚未足月，一輪來(lái)勢迅猛的信號再次襲向樓市，讓房地產(chǎn)業(yè)界連呼措手不及。
10月19日晚間，央行毫無(wú)預兆地宣布加息；20日，住建部緊隨其后宣布住房公積金存貸款利率進(jìn)行相應調整。對于加息，雖有眾多業(yè)內人士表示，加息主要目標并不是針對樓市，但從市場(chǎng)層面看，一向敏感的樓市已經(jīng)因限購、供地、加息等政策的逐一落地而出現了明顯變化。
記者對北京多個(gè)區域的在售或將售樓盤(pán)調查發(fā)現，已有部分樓盤(pán)出現試探性降價(jià)行為，個(gè)別樓盤(pán)每平方米降幅甚者達上萬(wàn)元。此前，連續多月的新政未能遏制房?jì)r(jià)上漲，反而在8、9月呈現出回暖和反彈態(tài)勢。
對于第四季度樓市的走向，此番業(yè)界給出的預測驚人一致�！凹酉⑨尫懦鲐泿耪呔o縮的信號，或將成為壓倒高房?jì)r(jià)的最后一根稻草�！痹谟浾卟稍L(fǎng)的多位業(yè)內人士以及開(kāi)發(fā)商看來(lái)，開(kāi)發(fā)商已沒(méi)有太多籌碼與政策進(jìn)行長(cháng)時(shí)間博弈，隨著(zhù)供需逆轉，開(kāi)發(fā)商快速推盤(pán)“清倉甩貨”的現象很可能在四季度常態(tài)化。
頂不住的房?jì)r(jià)
10月20日，央行時(shí)隔34個(gè)月后首度加息的第一天，當日，根據中原地產(chǎn)進(jìn)行的一項抽樣調查顯示，在200組意向購房客戶(hù)中，有近60位客戶(hù)明確表示加息后暫時(shí)放棄購房。這一結果與“9·29”二次調控后的調查數據相比，比例明顯升高，加息再度動(dòng)搖了購房者預期。
此前，“限購令”已對樓市成交量產(chǎn)生了不小的沖擊。據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統計數據顯示，自9月29日二次調控新政出臺后，北京新開(kāi)盤(pán)的商品房項目簽約率不到三成，比9月下降了近五成。另?yè)?1世紀不動(dòng)產(chǎn)監測數據顯示，10月份大部分高價(jià)項目處于滯銷(xiāo)狀態(tài)，單價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元的項目成交量，僅占總成交量的11.9%。
北京中原三級市場(chǎng)研究部總監張大偉對記者表示，此次加息給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的心理影響巨大，預計接下來(lái)開(kāi)發(fā)商將有一波明顯的開(kāi)盤(pán)潮，一些最近土地供應集中的郊區項目可能迎來(lái)價(jià)格戰。
確如其言，記者調查發(fā)現，目前已有越來(lái)越多的項目采取積極的價(jià)格策略，打折、降價(jià)的幅度也遠大于此前。從營(yíng)銷(xiāo)手段來(lái)看，有的開(kāi)發(fā)商仍然用傳統的打折方式達到促銷(xiāo)目的，有些樓盤(pán)則通過(guò)贈送面積等變相降價(jià)，甚至有個(gè)別項目直接采取每平方米直降近萬(wàn)元的策略。
此輪隱現的降價(jià)潮中，通州區域內樓盤(pán)再次首當其沖。記者從通州月亮河·御泉公館項目了解到，該項目本月底推出的小戶(hù)型公寓均價(jià)定在25000元/平方米左右。而在今年3、4月份，該項目最高均價(jià)一度曾達到35000元/平方米。
月亮河項目相關(guān)負責人稱(chēng)，降價(jià)銷(xiāo)售主要是考慮年底的資金問(wèn)題，公司希望順應調控，快速回款。
對于月亮河的率先降價(jià)舉措，其他通州開(kāi)發(fā)商均表示暫沒(méi)有跟進(jìn)的計劃。但據記者了解，各家開(kāi)發(fā)商口頭上表示不降價(jià)，但實(shí)際銷(xiāo)售中已采取各種方式變相降價(jià)。
同處通州的K2清水灣打出的優(yōu)惠是“買(mǎi)2居送1居”。據該項目銷(xiāo)售人員介紹，所謂買(mǎi)2居送1居，是指根據不同戶(hù)型，會(huì )額外送給購房者更多面積，如79平方米的三居室即贈送包括露臺、陽(yáng)臺等在內的近30平方米的面積�！澳憧梢愿脑斐擅娣e達105平方米的三居室，以25000元/平方米的均價(jià)折合下來(lái)，即相當于優(yōu)惠65萬(wàn)元，很劃算的�！变N(xiāo)售人員向記者極力推銷(xiāo)。
除了上述項目外，珠江拉維小鎮則打起了團購的主意，該項目預計開(kāi)盤(pán)均價(jià)22000元/平方米，開(kāi)盤(pán)前參加團購可享18000元/平方米的特價(jià)。
在樓市熱點(diǎn)區域大興黃村，新近開(kāi)盤(pán)的項目銷(xiāo)售速度亦明顯放緩。10月17日，首邑溪谷開(kāi)盤(pán)，據銷(xiāo)售人員稱(chēng)，開(kāi)盤(pán)當日400多套房源即已售罄。但記者在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上發(fā)現，截至10月21日，該項目?jì)H簽約了1套。
該項目附近的旭輝紫郡，10月1日取得預售許可證以來(lái)簽約了81套，算是近期首次入市成交較好的項目。
雖未明碼降價(jià)，但上述大多樓盤(pán)均給出了不同程度的折扣優(yōu)惠，如全款9.9折、9.8折等。根據新浪樂(lè )居18日發(fā)布的《樓市調控半年效果觀(guān)察》顯示，其對萬(wàn)科(000002,股吧)、保利、綠城、龍湖等一線(xiàn)房產(chǎn)企業(yè)調查發(fā)現，與4月相比，10月份一線(xiàn)房企在京樓盤(pán)中有45%的樓盤(pán)降價(jià)；半數房企打折促銷(xiāo)。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，二次調控后開(kāi)發(fā)商及業(yè)主還普遍樂(lè )觀(guān)，心理預期改變不大，而此次加息無(wú)疑是對其心理預期最后一道防線(xiàn)的沖擊，一些中小開(kāi)發(fā)商及亟待升級置業(yè)的小業(yè)主將率先降價(jià)，房?jì)r(jià)松動(dòng)可能性增大。
糾結的開(kāi)發(fā)商
在接受記者采訪(fǎng)時(shí)，一位房地產(chǎn)企業(yè)高層坦言，很多地方出臺的“限購令”使終端消費被遏制，而加息釋放的信號是對開(kāi)發(fā)商資金鏈的層層緊逼，這將使開(kāi)發(fā)商陷入兩難，不少開(kāi)發(fā)商已經(jīng)意識到，不降價(jià)則調控周期很難結束。
亦有開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，新政的影響暫不明顯，有待進(jìn)一步觀(guān)察。北京昊坤嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理周躍表示，該公司旗下首邑溪谷項目受到的政策影響不大，因為產(chǎn)品特點(diǎn)即為小戶(hù)型低總價(jià)，從客戶(hù)群來(lái)看，首次置業(yè)的剛需比較多。
當8、9月份樓市呈現出回暖和反彈態(tài)勢時(shí)，開(kāi)發(fā)商曾表現出強烈的推盤(pán)意愿。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統計數據顯示，9月份，北京有34個(gè)樓盤(pán)取得預售許可證，而10月份截至21日，僅有17個(gè)項目取得了預售許可證，其中，住宅項目?jì)H10個(gè)，亦比去年同期減少了近一半。
亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，新一輪調控落地之前，開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍看好10月市場(chǎng)，計劃開(kāi)盤(pán)項目多達33個(gè)，而10月中上旬實(shí)際推盤(pán)量?jì)H10余個(gè)，不足1/3，不少樓盤(pán)調整供應節奏、推遲開(kāi)盤(pán)，進(jìn)一步觀(guān)察市場(chǎng)上可能出現的新變化。
如果說(shuō)“9·29”調控延遲了開(kāi)發(fā)商推盤(pán)的腳步，那么加息的突然而至又讓開(kāi)發(fā)商們陷入糾結之中。
在中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)陳云峰看來(lái)，目前樓市的情況是，單價(jià)2萬(wàn)元以下的不愁賣(mài)，而2萬(wàn)~5萬(wàn)元之間的最糾結，這部分樓盤(pán)要么直接降價(jià)至2萬(wàn)元/平方米，要么提高產(chǎn)品性?xún)r(jià)比直接躥至5萬(wàn)元/平方米。
“加息雖然主要是為防止通脹，但對樓市的影響也是巨大的，對購房者來(lái)說(shuō)，加息本身相當于房?jì)r(jià)上漲，對于靠按揭買(mǎi)房的剛性需求無(wú)疑增加了成本；對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，加息意味著(zhù)銀行對貸款監管更加嚴格，開(kāi)發(fā)商獲得貸款變得更難�！标愒品逭f(shuō)。
陽(yáng)光100置業(yè)有限公司副總裁范小沖對記者表示，這樣的形勢下，年底沖刺業(yè)績(jì)的需要和偏緊的市場(chǎng)預期會(huì )加速開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售步伐，四季度以及未來(lái)一段時(shí)間，開(kāi)發(fā)商有可能會(huì )以?xún)r(jià)換量，利用降價(jià)的方式快速回籠資金，防止未來(lái)可能出現的更大的現金流壓力。
“加息對已飽受調控壓力的樓市雪上加霜，加上政策持續性及不確定的預期，未來(lái)開(kāi)發(fā)商或面臨降價(jià)壓力�！狈缎_說(shuō)。
任啟鑫亦認為，資金鏈的緊張將成為開(kāi)發(fā)商第四季度甚至更久一段時(shí)間的主旋律，特別是到今年年末，在借貸與償貸的雙重壓力下，開(kāi)發(fā)商將對資金回籠格外關(guān)注，勢必會(huì )逆市推售，這將會(huì )催生出新一輪降價(jià)潮。