重慶房產(chǎn)稅開(kāi)征的雷聲再次響起。
“重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案還未獲得最后批復,待消息確定后,將會(huì )第一時(shí)間召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì )�！敝貞c市財政局局長(cháng)劉偉10月25日對記者透露,“參加發(fā)布會(huì )的有關(guān)媒體名單都已經(jīng)擬定好了�！�
重慶市地稅局一位基層官員同日向記者表示,目前尚未接到上級關(guān)于征收房產(chǎn)稅的指令。但市稅務(wù)局已對地方稅務(wù)人員展開(kāi)培訓,內容包括掌握應用評稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計稅價(jià)格的基本方法、學(xué)會(huì )操作應用軟件等。
此前,有消息稱(chēng),財政部、國家稅務(wù)總局、住建部已啟動(dòng)對房產(chǎn)稅的會(huì )簽程序,其中包含已上報的重慶市房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案。
據記者了解,目前重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案較年初時(shí)的版本已有一些重要調整,如對重慶市民個(gè)人擁有三套以上普通住房的,改為從第二套開(kāi)始征收房產(chǎn)稅;建筑面積200平方米以上的大戶(hù)型住宅物業(yè),則從首套開(kāi)始征稅。對高端住宅征稅對象的認定也有變化。
200平米大戶(hù)型首套征稅？
重慶秋季房地產(chǎn)交易會(huì )開(kāi)幕前一天,10月13日,關(guān)于“重慶將于10月18日后全面開(kāi)征房產(chǎn)稅”的消息在開(kāi)發(fā)商間不脛而走。該消息當時(shí)也得到重慶政府部門(mén)個(gè)別官員的確認。
這在地產(chǎn)界引起極大震動(dòng)。一位開(kāi)發(fā)商短信下屬的銷(xiāo)售經(jīng)理,要求其特別關(guān)注此事。一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始緊急調整銷(xiāo)售策略。一家房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理公司的老總斷言,只有兩個(gè)字,“快跑”,因為“市場(chǎng)對房產(chǎn)稅出臺的預期,將抑制投資需求,短期內市場(chǎng)一定會(huì )受到影響”。
結果,10月14到10月18日這次房地產(chǎn)秋交會(huì ),據官方統計,4天累計成交商品住房41.21萬(wàn)平方米,較今年春交會(huì )減少60.4%。
但到了18日,傳說(shuō)的房產(chǎn)稅并未出臺。
“關(guān)于這個(gè)‘故事’,我們會(huì )在以后的發(fā)布會(huì )上做出說(shuō)明�！眲�25日對此表示,重慶還沒(méi)接到國務(wù)院明確的回復。
重慶今年初確定了“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的住房改革方案。即占人口三到四成的低收入群體由政府提供公共租賃房予以保障,占六到七成的中高收入群體由市場(chǎng)提供商品房解決,同時(shí),通過(guò)開(kāi)征房產(chǎn)稅,抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。
在今年全國“兩會(huì )”之前,重慶就已向國務(wù)院提出上述房改試點(diǎn)的申請,并在4月底向國務(wù)院遞交了具體方案。其中房產(chǎn)稅征收試點(diǎn),是方案的重點(diǎn)內容。
一位知情的政府官員透露,“上報后,根據國家部委的意見(jiàn),又進(jìn)行了調整�！�
據了解,調整之后,重慶版的房產(chǎn)稅,首先在名稱(chēng)上有變化,以前是“特別房產(chǎn)稅”,現更名為“城鎮房產(chǎn)稅”。
在內容上,重慶擬試點(diǎn)的房產(chǎn)稅,以個(gè)人為單位,購買(mǎi)第二套房,每年按房屋評估價(jià)0.3%征收物業(yè)稅。二套房以房交所登記的第二套房為準,包含已經(jīng)購買(mǎi)及即交購買(mǎi)物業(yè)。另外,建筑面積200平方米以上的大戶(hù)型住宅物業(yè),
首套即征收房產(chǎn)稅。
這較記者在今年4月看到的版本有所改動(dòng)。原來(lái)的方案提出,重慶市民個(gè)人擁有三套以上普通住房的,從第三套開(kāi)始征收房產(chǎn)稅,新方案則改為從第二套開(kāi)始征稅。
“4月版的方案,對征收時(shí)間之前有多套房產(chǎn)的市民,并沒(méi)有明確何時(shí)開(kāi)始征稅,而新的方案可能會(huì )將這些一并納入了征稅范圍�！�
一位知情人士透露。
在高端住宅的認定上,原來(lái)在征稅對象上,分有獨棟住房,及單套面積在200平方米以上、每平方評估單價(jià)達到上年度商品房均價(jià)3倍以上的高檔商品房?jì)深?lèi),新方案將征稅對象統一為“200平方米以上的大戶(hù)型”。
知情人士透露,重慶的房產(chǎn)稅可能將實(shí)行累進(jìn)征收,在具體征收中,依據面積分檔,按檔次逐級調高稅率。擁有的房產(chǎn)套數越多,面積越大,其最終繳付房地產(chǎn)稅的稅率也越高。這一點(diǎn)和4月的版本是一致的。
財政部財科所所長(cháng)賈康本月23日在成都舉行的第一屆西部金融論壇國際資本論壇上表示,目前離房產(chǎn)稅最終推出的時(shí)間不會(huì )超過(guò)一年。房產(chǎn)稅不會(huì )向“第一套房”征收。劉偉對此未予置評,只是稱(chēng),財科所并非信息的權威發(fā)布部門(mén)。
不過(guò),在重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案正式獲批和出臺之前,上述新方案不排除仍有再作調整的可能。
或按面積分檔調高稅率
按照4月份的方案,重慶的房產(chǎn)稅擬于7月30日起征收。這說(shuō)明重慶對該稅的征收已有充分的準備。今年6月,劉偉也曾對媒體表示,重慶已做好開(kāi)征房產(chǎn)稅的相關(guān)準備。
西南政法大學(xué)財稅法專(zhuān)家張怡教授認為,重慶的試點(diǎn)在法律層面是可行的。首先是在1986年《房產(chǎn)稅暫行條例》框架下制定,另外,像當年?yáng)|北、新疆試行增值稅改革一樣,這種經(jīng)中央政府授權的試點(diǎn),允許在試點(diǎn)中對現行法律有所突破。
不過(guò),重慶房產(chǎn)稅方案在未正式揭開(kāi)面紗前,仍有許多謎團待解。
西南大學(xué)教授、原重慶市國土局副局長(cháng)邱道持提出疑問(wèn):“如果個(gè)人二套房就征稅,那么個(gè)人在市外或主城以外區縣購二套、三套房征不征稅？”
邱道持稱(chēng),現在主城與區縣各國土局,以及各地國土房管部門(mén)之間,都還沒(méi)形成一個(gè)數據庫,這是在征收前要仔細考量的事,需要在前期做大量的基礎性工作。
另外,邱道持認為,在保有環(huán)節增收房產(chǎn)稅,帶有重復征稅的嫌疑。按照現行法律,購房者只有70年的土地使用權,這部分土地租用的稅款,在購房前已交付。從理論上說(shuō),房產(chǎn)稅征收時(shí),應該扣除土地那部分價(jià)格,單計房屋的價(jià)值,否則就是重復征稅了。
重慶理工大學(xué)工商管理學(xué)院副院長(cháng)許難奇認為,政府應首先明確,征收房產(chǎn)稅到底要起到什么樣的作用。
“房產(chǎn)稅是可以轉嫁的。中國正在高速城市化的過(guò)程,住房本身存在剛性需求,如果剛性需求存在,那么房產(chǎn)稅就會(huì )轉移到下一個(gè)購房者,這樣反而會(huì )推高房?jì)r(jià)�！痹S雄奇說(shuō)。
據最新的統計,重慶主城區商品房均價(jià)為每平方米6905元。業(yè)界甚至政府也認為,重慶的房?jì)r(jià)和上漲幅度在西部并不算突出。既然如此,重慶政府為何還要積極申請房產(chǎn)稅先行試點(diǎn)呢？
有學(xué)者分析,房產(chǎn)稅在物業(yè)持有環(huán)節征稅,可為地方政府帶來(lái)的是更持續穩定的稅收收入。重慶這次大規模的公租房建設,加上土地成本,擬投入近1000億元資金。而如果將房產(chǎn)稅收入全部投入公租房建設,將可望部分解決后者的建設資金來(lái)源問(wèn)題。
另外,重慶近年來(lái)也出現了房?jì)r(jià)上漲較快、投機趨多的狀況,“提前加以控制,觸及利益較少,有利于改革的順利開(kāi)展,也有利于地方房?jì)r(jià)的健康發(fā)展�！鄙鲜鰧W(xué)者表示。
重慶市政府對經(jīng)濟前景的積極預期,也被認為是征稅的底氣所在。
房地產(chǎn)為地方政府貢獻了35%以上的稅收,對地方經(jīng)濟、就業(yè)均有深遠影響。而征收房產(chǎn)稅,嚴重依賴(lài)土地財政的地方政府,可能面臨土地市場(chǎng)低落而帶來(lái)的一系列連鎖挑戰。除非重慶經(jīng)濟能長(cháng)期保持高速增長(cháng)。
重慶市長(cháng)黃奇帆已向外界傳達了這種樂(lè )觀(guān)。他在近日向來(lái)自國內外的金融專(zhuān)家推介重慶的會(huì )議上透露,今年前三季度重慶GDP增長(cháng)17.1%,增速排在西部第一位,今年GDP增速可達16%,“我自己認為,在今后五年,保持15%左右的增長(cháng)率,在重慶是可能的�！秉S奇帆說(shuō)。
許雄奇認為,如果經(jīng)濟增長(cháng)能達到這一目標,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也是持續向上,房產(chǎn)稅的沖擊就不會(huì )太大�！暗砸紤]周全,預防萬(wàn)一情況�！�